१० आवासीय इकाइयों वाले बहुमंजिला घर की निर्माण लागत, पूर्ण रूप से तहखाने के साथ

क्यों कोई अपने ऊपर ऐसा प्रोजेक्ट लेना चाहता है?

शायद तुम्हें किरायेदारी का कोई ज्ञान नहीं है। शायद एक बड़ा सामाजिक दिल है।

संक्षेप में कहें तो, इसे छोड़ दो। जर्मनी में आवास निर्माण खाली नहीं हो रहा है।

अगर तुम जरूर मकान मालिक बनना चाहते हो, तो तब तक इंतजार करो जब तक आपातकालीन बिक्री न हो और फिर सस्ते में खरीद लो।

राजनीतिक अनिश्चितताएँ भी बहुत बड़ी हैं और बहुत उच्च जोखिम से जुड़ी हैं।

नई जमीन कर के संबंध में अनिश्चितता मुझे सबसे ज्यादा चिंतित करती है। कौन जानता है कि यह कितनी बढ़ेगी और क्या इसकी पुनःवित्तीय क्षमता बनी रहेगी। जब कोरोना संकट शुरू हुआ था, तब मकान मालिक खराब किराएदारों को घर से निकाल भी नहीं सकता था।

स्पेन में अगर तुम किराया नहीं देते तो 2 हफ्तों में तुम्हें घर से निकाल दिया जाता है, जबकि जर्मनी में यह प्रक्रिया 2 साल लेती है। अगर तुम हाराम होटल का बिल नहीं देते तो धोखाधड़ी का मुकदमा होता है। अगर तुम किराया नहीं देते तो कुछ भी नहीं होता।

और निर्माण लागत की तो बात ही मत करो। किराया आय और निर्माण लागत का अनुपात अब मूल्यांकन योग्य नहीं है।

फिर भी मुझे तुम्हारा हिसाब-किताब जानना अच्छा लगेगा।
तो प्रति वर्ग मीटर संभावित किराया और वित्तपोषण की किस्त क्या है? तुम यहाँ किस लाभ पर विचार कर रहे हो? तुम कितने समय तक वित्तपोषण करना चाहते हो?

कोई क्यों ऐसा प्रोजेक्ट अपने ऊपर लेना चाहेगा?

मेरे पास कुछ आवासीय इकाइयां हैं, हालांकि सभी मौजूदा इमारतें हैं। जब मुझे जमीन खरीदने का मौका मिला था तो स्थिति कुछ अलग थी। 1% ब्याज दर, स्वीकार्य निर्माण लागत। मैंने निश्चित रूप से भी थोड़ा ज्यादा समय लिया, लेकिन इसे अच्छी तरह से सोचना भी जरूरी है। मेरी राय में पिछले 2 सालों में बहुत अधिक परिवर्तन हुए हैं। मैं इस मामले में काफी शांत हूं, मुझे निर्माण करना जरूरी नहीं है। मैं जानता हूं कि पहले दिन से मैं बड़ा मुनाफा नहीं कमाऊंगा। मुझे अन्य संपत्तियां (अधिकतर) पसंद हैं, मैं स्थानीय हूं, बड़ा निवेशक नहीं। अपने गृहस्थान में किफायती आवास, जो दीर्घकालिक रूप से मेरी संपत्ति बढ़ाए। मैं इस पर दिवालिया नहीं होना चाहता और वर्षों बाद आदर्श स्थिति में हर महीने कुछ मुनाफा निकालना चाहता हूं, या आंशिक रूप से बेचना चाहता हूं।

और निर्माण लागतों की तो बात ही नहीं करते। किराये की आमदनी और निर्माण लागत का अनुपात अब बस समझ से बाहर हो गया है।

मुझे यकीन नहीं होता कि यह हमेशा ऐसा रहेगा। कुछ कंपनियां अभी भी कैसें निर्माण कर पा रही हैं?

फिर भी मुझे तुम्हारा हिसाब-किताब जानना अच्छा लगेगा।
तो संभावित किराया प्रति वर्ग मीटर और वित्तपोषण की किस्त क्या है? तुम कौन सी रिटर्न की उम्मीद करते हो? कितने समय के लिए फाइनेंस करना चाहते हो?

11€/मी² यथार्थवादी है, 35 साल, लगभग 4.4% सकल रिटर्न। दीर्घकालिक संपत्ति वृद्धि प्राथमिक है, अन्यथा मुझे ज्यादा स्व-पूंजी लगानी पड़ती, जो मैं नहीं चाहता। यह एक दीर्घकालिक निवेश होना चाहिए, ज्यादा पैसा आपातकालीन बिक्री या नवीनीकरण से कमा सकता हूं।

वर्तमान में लगभग सभी कंपनियाँ केवल 21/22 के आदेशों को पूरा कर रही हैं, जिन्हें अभी-अभी कम ब्याज दरों पर शुरू किया गया था। 25 से सबसे देर में निर्माण कार्य बंद हो जाएगा, क्योंकि तब सभी पुराने आदेश पूरे हो चुके होंगे।

वर्तमान में लगभग सभी कंपनियां केवल 21/22 के आदेशों को पूरा कर रही हैं, जिन्हें अभी भी कम ब्याज दरों पर शुरू किया गया था। 25 के बाद निर्माण कार्य लगभग बंद हो जाएगा, क्योंकि तब सभी पुराने आदेश पूरे हो चुके होंगे।

ब्याज दरों में बदलाव शुरू हो गया है, 2025 में यह फिर से 2% पर आएगा और फिर से गेम शुरू हो जाएगा। क्या लोग पहले भी हमेशा सोचते थे कि दुनिया खत्म हो रही है और सब कुछ खत्म?

ब्याज दर में बदलाव शुरू हो चुका है, 2025 में फिर से 2% पर होंगे और कैसीनो फिर से चलेगा।
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काश यह पक्का होता।
हम (कंपनी) लगभग 26/27 से फिर से (कुछ बड़ा) बनाना चाहते हैं और 2% कम ब्याज दर से मुझे बहुत खुशी होगी।
अगर 2025 में 2% हो, तो 2026 में कहाँ होंगे, 2027 में कहाँ?

ब्याज दरों में बदलाव शुरू हो गया है, 2025 में फिर से 2% पर होंगे और काम फिर से चल पड़ेगा। क्या लोग पहले भी हमेशा सोचते थे कि दुनिया खत्म हो जाएगी और सब खत्म हो गया?

आशा करते हैं। लेकिन मैं अभी तक इसमें पूरी तरह से विश्वास नहीं कर सकता।