क्या अपनी पूंजी से या गिरवी (ऋण) लेकर संपत्ति खरीदनी चाहिए?

हैलो,

एक छोटी सी बात पूछनी थी कि (कर संबंधी दृष्टिकोण से) घर या अपार्टमेंट खरीदने के लिए कर्ज लेना बेहतर है या नकद भुगतान करना (अगर वह पैसे पास हों)।

मान्यताएँ:

अपार्टमेंट की कीमत 100,000 €
बैंक में 100,000 € हैं
जिस पर मान लेते हैं 2% ब्याज/डिविडेंड मिलता है = 2000 € (26.375% काटने के बाद (बिना चर्च कर के)) = कर के बाद 1472.5 € आय।

प्रॉपर्टी किराए पर दी जाएगी। इसलिए कर्ज के ब्याज टैक्स से कटौती योग्य होंगे।

मान लीजिए:
100,000 € कर्ज लिया जाए
ब्याज दर जैसे 2.2% = सालाना 2200 € ब्याज
(मुख्य राशि की चुकौती और उससे ब्याज में कमी फिलहाल नहीं ली गई है)

अगर किसी की आय 50,000 € से ज़्यादा है, तो लगभग 45% सीमा कर दर लागू होती है।
तो 2.2% ब्याज दर में वास्तविक ब्याज (2.2% - 45%) यानी 1.21% ही देना होगा।

क्या मैं सही समझ रहा हूँ कि इस स्थिति में कर्ज लेना बेहतर होगा क्योंकि कर्ज पर केवल 1.21% ब्याज देना होगा, जबकि बैंक में 1.4725% (दोनों कर के बाद) मिलेगा - और इस तरह लगभग 0.2625% का लाभ होगा?

क्या यह सही गणना है?
यानि कर्ज ब्याज दर माइनस 45% को वैकल्पिक दर माइनस 26.375% के साथ तुलना करना।

तो क्या यह सच है कि मूल रूप से इस स्थिति में लगभग 2.7% (कर्ज ब्याज दर) तक अपनी पूंजी का उपयोग करना अधिक लाभदायक नहीं होगा? क्योंकि 2.7% तक कर्ज लेना ही बेहतर होगा बजाय अपनी पूंजी लगाने के।
गणना:
2.7% माइनस 45% = 1.485% जो लगभग अपने निवेश से 1.4725% रिटर्न के बराबर है।

क्या यह सही है? या कहीं मेरी सोच में कोई त्रुटि है?

यह मान लिया गया है कि अपनी पूंजी से बेहतर होम लोन ब्याज दर मिलेगी, यह मुझे समझ में है। मैं केवल यह जानना चाहता हूँ कि क्या मेरी सोच में कोई त्रुटि है और किस ब्याज दर से अपनी पूंजी लगाना बेहतर होगा और किस दर से कर्ज लेना।

आपकी मदद के लिए धन्यवाद।

यह माना जाना चाहिए कि स्व स्व-वित्तपोषण के जरिए निश्चित रूप से बेहतर होम लोन ब्याज दर मिलती है। यह मुझे स्पष्ट है। मैं केवल यह जानना चाहता हूँ कि क्या मैं कोई तार्किक गलती कर रहा हूँ और किस प्रतिशत दर से स्व-वित्तपोषण उपयोग करना अधिक फायदेमंद है तथा किस स्थिति में ऋण लेना बेहतर है।

मूल रूप से इसे इस तरह गणना किया जा सकता है। लेकिन केवल कर संबंधित परिप्रेक्ष्य बहुत संकीर्ण होगा। स्व-पूंजी, ऋण की सीमा, उसके कारण बदलती ब्याज दरें, वित्तपोषण से जुड़ी अतिरिक्त लागतें और मुद्रास्फीति की अनदेखी से पूरी गणना अधूरी है। इससे प्राप्त परिणाम सही नहीं होगा।

यह भी सवाल उठता है कि आप एक पूंजी निवेशक के रूप में संपत्ति खरीदते हैं या एक निवेशक के रूप में। एक पूंजी निवेशक के रूप में मैं 3-5% सकल किराया रिटर्न (निष्क्रिय रवैया) से खुश हूँ। एक निवेशक के रूप में मैं सोचता हूँ कि मैं संपत्ति को कैसे विकसित कर सकता हूँ (सक्रिय रवैया) ताकि दोहरे अंकों की शुद्ध रिटर्न हासिल की जा सके। और तब पहले उल्लेखित मानदंड भी इसमें शामिल हो जाते हैं।

उत्तर देने के लिए धन्यवाद,

जैसा कि कहा गया है, बैंक की सुरक्षा आदि को फिलहाल बाहर रखा जाना चाहिए। मेरा मकसद केवल गणना और कर प्रभाव पर है।
महंगाई एक संभावित पहलू हो सकता है जिसे ध्यान में रखना चाहिए। लेकिन वह तो खुद ही संतुलित हो जाता है, है ना?
स्पेयरफ्रीबे त्र के लिए भी अच्छा सुझाव है। हालांकि वह पहले ही भर चुका है।

मैं केवल कर संबंधी पहलू देखना चाहता था। जैसा कि लिखा है, मुझे पता है कि जब मैं अपनी पूंजी लाता हूँ तो ब्याज दर कम हो जाती है।
लेकिन इस पर और गणना की जा सकती है। मान लें कि हम 100,000 € ऋण पर बने रहते हैं। लेकिन मान लें कि फ्लैट की कीमत अब 110,000 € हो जाती है। और हम 10,000 € अपनी पूंजी का उपयोग करते हैं। तो ऋण 100,000 € ही रहता है लेकिन ब्याज दर 2.2% से घटकर केवल 2% हो जाएगी। इससे आप पूरे 100,000 € पर कुल 0.2% प्वाइंट की बचत कर रहे हैं पूर्ण वित्तपोषण की तुलना में। अब गणना थोड़ा जटिल हो जाता है।
अब मैंने जो 10,000 € लगाए हैं उस पर मुझे 1.4725% की आय नहीं होगी, परन्तु पूरे 100,000 € पर (कर कटौती/जोड़ने के बाद) 0.11% कम भुगतान करना होगा।
अरे अरे... क्या इसके लिए कहीं कोई कैलकुलेटर है? वो तो शानदार होगा।

तुम्हारा दूसरा पैराग्राफ मैं पूरी तरह से समझ नहीं पाया। पहले तो मैं यह समझ नहीं पाया कि तुम 'सक्रिय' से क्या मतलब लेकर हो और दूसरे, इसका वित्तपोषण, ब्याज दर और वित्तपोषण की कर संबधी हिस्से से क्या लेना-देना?

आपकी मदद के लिए धन्यवाद

क्लियर है कि ऐसे प्रोग्राम होते हैं, लेकिन वे पूरी तरह से सस्ते नहीं हैं। यह ब्रांच सॉफ्टवेयर है।

पूंजी निवेशक एक संपत्ति खरीदता है, उसे किराए पर देता है और निवेशित राशि के संदर्भ में रिटर्न का आनंद लेता है। एक फाइनेंसिंग के माध्यम से वह अपनी इक्विटी को लीवरेज कर सकता है, जिससे उसकी इक्विटी पर रिटर्न बढ़ जाती है।

एक निवेशक इसे एक निवेश के रूप में देखता है। संपत्ति के भविष्य के विकास के लिए व्यापक योजना बनाई जाती है। संक्षेप में: सस्ता खरीद मूल्य, निवेश करना (आधुनिकीकरण,...), कर लाभ लेना, किराया बढ़ाने की संभावनाओं को पूरा करना, 10 से 15 वर्षों के बाद संभवतः मूल्यवृद्धि के साथ बिक्री (टैक्स फ्री)।

संपत्ति को एक कंपनी की तरह देखा जाता है, जिसे संचालित और प्रबंधित किया जाना होता है। इसका अर्थ है कि पूंजी निवेशक की तुलना में अधिक प्रयास, जो मूल रूप से केवल अपना पैसा पार्क करके ब्याज लेना चाहता है। निवेशक की कमाई उम्मीद है कि दो अंकों के रेंटल रिटर्न से भी अधिक होगी। निवेशित इक्विटी के संदर्भ में यह कई सौ या हजार प्रतिशत तक हो सकती है।

आपके मामले में यह भी संभव है कि आप अपनी इक्विटी को पाँच हिस्सों में बांटें, और पाँच संपत्तियां खरीदें जिनमें से प्रत्येक 80% वित्त पोषित हो। मोटे तौर पर अनुमान लगाएं, यदि सभी संपत्तियां सकारात्मक रिटर्न देती हैं, तो आपकी आय इक्विटी की तुलना में पाँच गुना होगी।

आपके मामले में यह भी संभव है कि आप अपनी इक्विटी को पांच हिस्सों में बाँटें, और पाँच संपत्तियाँ प्रत्येक 80% वित्तपोषण के साथ खरीदें। मोटे तौर पर अंदाजित करते हुए: यह मानते हुए कि सभी संपत्तियाँ सकारात्मक रिटर्न देंगी, तो आपकी आय इक्विटी के अनुपात में पाँच गुना होगी।

इस ब्याज लीवर/लेवरेज प्रभाव के कारण जोखिम निश्चित रूप से बढ़ जाता है और यह अब 2% के फिक्स्ड डिपॉजिट निवेशों जैसा नहीं रहा, बल्कि इससे कहीं अधिक रिटर्न देना चाहिए।

@ GeorgPuetz:

किसी गणितीय सूत्र के लिए ब्रांच सॉफ्टवेयर? इसे कुछ प्रयास और गणितीय समझ के साथ Excel में भी बनाया जा सकता है। ऐसा कुछ तो पहले से मौजूद होना चाहिए, है ना?

लेकिन यह बिल्कुल सवाल नहीं है और वास्तव में वित्तपोषण से इसका कोई लेना-देना नहीं है। कि क्या मैं इसके बाद बेहतर किराए पर देने/बेचने के लिए मॉडर्नाइज करता हूँ, किराए में वृद्धि होती है या नहीं, स्थान कैसा है आदि, यह एक अलग सवाल है। जो यहाँ चर्चा के लिए नहीं है।
फिर से कहता हूँ। मेरा मकसद यह है कि मैं अपने बैंक में पड़े अपने 1 मिलियन से बेहतर अकेले नकद में फ्लैट खरीदूं या फाइनेंस करूं - और इस मामले में कर संबंधी दृष्टिकोण को ध्यान में रखकर।

मेरी पूंजी आय पर मुझे आय में से 26.375% (कर) काटना पड़ता है
और अब सवाल यह है कि मैं पैसा बैंक में रखें या नहीं। या फिर, क्या मैं ऋण लूं जो मुझे ऋण ब्याज खर्च कराएगा, जिसे आधे से अधिक लगभग 45% (आयकर दर) से कम करके देखना होगा।

और क्या मैं इसे सही देख रहा हूँ, या कोई सोचने में गलती कर रहा हूँ।

@ Musketier:
जैसा कहा गया, यह चर्चा का विषय नहीं है। क्या मैं अपना पैसा उच्च जोखिम वाली स्टॉक्स में लगाना चाहूँ या 20 फ्लैट खरीदूं। यह सिर्फ़ इस बात का है कि क्या मैं सही गणना कर रहा हूँ या कोई सोच में गलती है।

फिर मैं खुद निकाल सकता हूँ कि क्या मैं जोखिम भरे निवेश में 10% कमा सकता हूँ, माइनस 26.375%, और जोखिम को तौल सकता हूँ आदि (लेकिन इस पर चर्चा नहीं हो रही है)
और अपने ऋण ब्याज दर को लागू कर सकता हूँ। और दोनों मानों की तुलना कर सकता हूँ।