Taxe sur la valeur ajoutée dans la construction par promoteur immobilier

Bonjour à tous !
Dans le service d'information Notaire & Droit, géré par les chambres des notaires, on lit ce qui suit :
« Lors de la scission des contrats [Grundstückskauf & Hausbau] – contrairement au contrat unique de promoteur – l'acheteur paie 19 % de TVA sur la prestation de construction en plus de la taxe sur la propriété immobilière sur le prix d'achat du terrain. En cas de contrat unique, il ne paie en revanche que la taxe sur la propriété immobilière … sur le prix d'achat total. »

Je ne comprends pas du tout cela. Cela signifierait donc ceci :
A) Contrats séparés
Terrain : 200 000 € plus 5 % de taxe sur la propriété immobilière = 220 000 €
Construction : 300 000 € plus 19 % de TVA = 357 000 €
Somme totale : 577 000 €
B) Contrat de promoteur (la TVA sur la maison n’apparaît nulle part !)
200 000 € terrain plus 300 000 € maison font 500 000 €
500 000 € plus 5 % de taxe sur la propriété immobilière = 525 000 €
Somme totale : 525 000 €
Économie : 50 000 € !!!
La question est ce que signifie le dernier mot du paragraphe « prix d'achat total ». Ce prix d'achat total est-il vraiment le prix du terrain plus un prix de la maison qui n’inclut pas la TVA, donc environ 19 % moins cher ? Ou alors la TVA est-elle déjà intégrée dans ce prix de la maison ?
Ou autrement dit : si une entreprise de construction agit comme promoteur et construit une maison vendue à l’acheteur avec le terrain, l’entreprise doit-elle alors ne pas inclure la TVA et peut-elle ainsi proposer une offre moins chère qu’en cas de construction sur un terrain appartenant déjà à l’acquéreur ?
Je serais heureux d’obtenir des éclaircissements.
Cordialement
Peter N.

Bonjour Peter,

Bonjour à tous !
Dans le service d’information Notaire & Droit, géré par les chambres des notaires, on lit ce qui suit :
« Lors de la séparation des contrats [Grundstückskauf & Hausbau] – contrairement au contrat unique de promoteur – l’acheteur paie la TVA de 19 % sur la prestation de construction en plus de la taxe foncière sur le prix d’achat du terrain. Dans le cas d’un contrat unique, il ne paie en revanche que la taxe foncière … sur le prix d’achat global. »

Je ne comprends pas du tout cela.

Ce paragraphe est, à mon avis, formulé de manière ambiguë.

Il est vrai que, pour 2 contrats séparés et indépendants l’un de l’autre, tu ne dois payer la taxe foncière que sur la part correspondant au terrain. Mais il est tout aussi vrai que, dans un contrat de promoteur, la part de la TVA est déjà incluse dans le prix d’achat – uniquement pour la part relative à la construction de la maison. Sur ce montant total ainsi généré – terrain + nouvelle maison individuelle + en règle générale accès – ne s’applique alors « que » la taxe foncière.

Salutations, l’expert en construction

Oui, c’est aussi comme cela que je le comprends. On pourrait supposer que le site internet mentionné présente cela délibérément de manière ambiguë, car pour un notaire, bien sûr, un contrat de promoteur immobilier rapporte davantage que si le contrat notarié ne concerne que le terrain et que le contrat de construction de la maison a lieu sans notaire.

Bonjour Peter,

Il est tout aussi exact que dans un contrat de promoteur immobilier, la part de la TVA est déjà incluse dans le prix d'achat - uniquement pour la part construction de la maison.

Ta phrase n'est pas non plus tout à fait correcte. Dans un contrat de promoteur immobilier, le prix de la maison ne contient pas de TVA. Toutefois, l'entreprise n'est pas non plus autorisée à déduire la TVA sur les matériaux et les prestations en amont.

Pour pouvoir donner une déclaration précise sur le potentiel d'économie, il faudrait vérifier quelle part des prestations soumises à la TVA (comme les matériaux et les prestations externes de sous-traitants), combien de coûts pour le personnel propre sont engagés et quel bénéfice le promoteur immobilier calcule.
Plus l'entreprise réalise de prestations en interne et plus le bénéfice calculé pour l'entreprise est élevé, plus le potentiel d'économie existe chez le promoteur immobilier. En cas de faible prestation propre, cela peut même entraîner un renchérissement (voir l'exemple 3).

Exemple 1:

A) Contrats séparés
Terrain : 200 000 € plus 5 % de taxe sur les acquisitions immobilières = 220 000 €
Construction de la maison : 300 000 € plus 19 % de TVA = 357 000 €
dont inclus
250 000 € Matériaux / prestations externes sous-traitants (47 500 € TVA déductible)
30 000 € Coûts de personnel propre
20 000 € Bénéfice GÜ

Montant total : 577 000 €

B) Contrat de promoteur immobilier
Terrain 200 000 €
Construction de la maison : 347 500 €
dont inclus
297 500 € Matériaux / prestations externes sous-traitants (250 000 € +19 % TVA non déductible)
30 000 € Coûts de personnel propre
20 000 € Bénéfice BT

200 000 € + 347 500 € = 547 500 € plus 5 % de taxe sur les acquisitions immobilières = 574 875 €
Économie : 2 125 € !!!

Exemple 2

A) Contrats séparés
Terrain : 200 000 € plus 5 % de taxe sur les acquisitions immobilières = 220 000 €
Construction de la maison : 300 000 € plus 19 % de TVA = 357 000 €
dont inclus
200 000 € Matériaux / prestations externes sous-traitants (38 000 € TVA déductible)
80 000 € Coûts de personnel propre
20 000 € Bénéfice GÜ

Montant total : 577 000 €

B) Contrat de promoteur immobilier
Terrain 200 000 €
Construction de la maison : 338 000 €
dont inclus
238 000 € Matériaux / prestations externes sous-traitants (200 000 € +19 % TVA non déductible)
80 000 € Coûts de personnel propre
20 000 € Bénéfice BT

200 000 € + 338 000 € = 538 000 € plus 5 % de taxe sur les acquisitions immobilières = 564 900 €
Économie : 12 100 € !!!

Exemple 3

A) Contrats séparés
Terrain : 200 000 € plus 5 % de taxe sur les acquisitions immobilières = 220 000 €
Construction de la maison : 300 000 € plus 19 % de TVA = 357 000 €
dont inclus
270 000 € Matériaux / prestations externes sous-traitants (51 300 € TVA déductible)
10 000 € Coûts de personnel propre
20 000 € Bénéfice GÜ

Montant total : 577 000 €

B) Contrat de promoteur immobilier
Terrain 200 000 €
Construction de la maison : 353 200 €
dont inclus
321 300 € Matériaux / prestations externes sous-traitants (270 000 € +19 % TVA non déductible)
10 000 € Coûts de personnel propre
20 000 € Bénéfice BT

200 000 € + 351 300 € = 551 300 € plus 5 % de taxe sur les acquisitions immobilières = 578 865 €
Renchérissement : 1 865 € !!!

Malheureusement, une erreur se répète :
"Grundstück : 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €"
La bonne valeur est :
Grundstück : 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 210.000 €

Ainsi, dans les trois exemples, la solution avec les contrats séparés est moins chère de 10 000 €...

En résumé, on peut dire :

On économise la taxe sur les droits de mutation immobilière avec des contrats séparés pour la construction de la maison, c’est-à-dire par exemple 5 % de 357 000 € = 17 850 €.

En revanche, avec une solution promoteur, les 19 % s’appliquent sur l’ensemble de la construction de la maison et pas seulement sur la rubrique « Material/Fremdleistungen Subunternehmen ». Dans tes exemples, le montant non soumis aux 19 % est estimé entre 30 000 € et 100 000 €, l’économie se situe donc entre 5 700 € et 19 000 €.

Je ne peux pas dire quelles sont ces proportions pour un constructeur typique qui agit en tant qu’entreprise générale, ni pour un promoteur typique. Peut-être que quelqu’un a encore des informations à ce sujet.