Lancer un projet de construction, acheter uniquement le terrain ou attendre ?

La probabilité que les courbes de température de la tendance des prix à moyen terme et du climat quotidien des marchés produisent un moment plus favorable dans les cinq prochaines années, je la rangerais au pays des rêves. Je ne vois absolument pas d'attente "rentable" à cet égard.

Maintenant, konnte ich durch ein verdecktes Bieterverfahren den Zuschlag für ein Grundstück ergattern

Ne manquent-ils pas des trémas sur le conditionnel ? - car dans la suite du fil, la course n’est pas encore décidée...

Le seul risque que je prends est le fait que je l’achète au prix de 1,25 par le biais de la procédure d’enchères cachées.

C’est-à-dire que tu mises sur le fait d’être l’enchérisseur gagnant avec une majoration de prix de 25 % ?
Cela peut-il encore en valoir la peine sous le signe d’un bonheur sans désir déjà offert à la famille louant actuellement ?

Pour la situation confortable, 1. de ne pas devoir échapper à un trou sombre et étroit avec la maison propre, ainsi que 2. à cause du manque de "pauvreté" et 3. d’un bien immobilier déjà existant, d’échapper aux mailles du modèle local, vous serez sûrement enviés par la plupart des nombreux compagnons de souffrance à la recherche de terrains.
[Correction : seulement la plupart, pas la plupart - malheureusement, beaucoup de "mes" chercheurs de terrain ont le "désavantage" d’être considérés, en raison d’une bonne formation et de revenus correspondants, comme ne nécessitant pas d’aide publique]

si tu achètes à une commune, tu dois la restituer à la commune au prix d'achat. Tu passes donc la taxe d'acquisition immobilière et le notaire à la trappe et pas encore les 25 % au-dessus du prix du marché. Le solaire, les toits végétalisés et la rétention des eaux pluviales sont désormais presque partout la norme. Contrairement à ceux qui pensent qu'une baisse des prix immobiliers est possible, je pense que les prix ne baisseront pas. Vous pourrez, tant que rien d'exotique n'est construit, vendre la maison à tout moment plus cher. En cas de besoin, même en état brut sans perte. Je l'ai écrit dans un autre fil, chez nous, 50 candidats se disputent une parcelle à construire et 10 n'ont probablement aucun problème à payer même 150 ou 200 % du prix au m². Bien sûr, pour les maisons à plus d'un million, le cercle se réduit, mais il existe toujours.

Tu as bien sûr raison. Pour l’instant, je ne réfléchis même pas encore au fait de remettre en question certaines positions de manière critique, parce que cela pourrait devenir plus serré. Nous sommes tous passés en revue ces positions à l’époque et les avons déjà regroupées en priorités A, B et C. Pour moi, cela fait partie d’une planification correcte.

La probabilité que les courbes de température de la tendance des prix à moyen terme et le climat quotidien des marchés donnent dans les cinq prochaines années un moment plus favorable, je la rangerais au royaume des rêves. Je ne vois absolument aucun intérêt à attendre "rentablement".

Il ne manque pas des petits points d’interrogation au conditionnel ? – car plus loin dans le fil, la course n’a pas encore l’air décidée…

C’est-à-dire que tu paries pour être l’enchérisseur gagnant avec une majoration de prix de 25 % ?

Non, on m’a informé que j’étais le plus offrant et que je devais soumettre les documents pour la fixation notariale.
C’est ce qui complique tout, car je dois décider si je finance maintenant tout le projet, ou seulement le terrain dans un premier temps, ou bien rien du tout. C’est pourquoi je réfléchis vraiment à sécuriser le terrain, à le finaliser notarialement et financièrement, puis à faire avancer le projet de la maison tranquillement. En principe, séparer terrain et construction, car il est actuellement très difficile d’estimer le volume total du financement.

Sur le reste, tu as tout à fait raison. Je ne veux pas non plus faire ma pleurniche ici. La possibilité d’acheter l’appartement il y a deux ans, c’était un coup de chance considérable. Nous ne passerons pas à travers les mailles du filet et il y a des familles qui sont touchées financièrement ou simplement par la pression du logement. Ce sont des conditions totalement différentes. Je suis vraiment reconnaissant pour les avis, de pouvoir éclairer certaines décisions sous tous les angles. Tout ce qui est finançable n’est pas forcément judicieux.

si tu achètes auprès d’une commune, tu dois la restituer à la commune au prix d’achat. Tu gaspillais donc la taxe d’acquisition et le notaire, et en plus pas les 25 % au-dessus du prix du marché. Les panneaux solaires, les toits végétalisés et la retenue des eaux pluviales sont désormais presque partout la norme. Contrairement à ceux qui pensent qu’une baisse des prix immobiliers est possible, je pense que les prix ne vont pas baisser.

Ici, il y a environ 15 à 30 candidats pour un terrain, donc ceux qui ont été déjà filtrés, qui restent réellement jusqu’à la fin. Le nombre total des premiers candidats est bien plus élevé. La pression restera élevée même en ces temps, même si certains projets tomberont peut-être à travers les mailles du filet. Concernant la commune : les directives sont vagues, mais dans le pire des cas, je gaspille le notaire et la taxe d’acquisition, ce qui n’est même pas certain, car nous avons aussi la situation que les biens existants sont négociés plus cher que les projets neufs. Du moins si l’on calcule brut, taxe d’acquisition incluse et éventuellement frais d’agence.

Peut-être abstrait encore une fois : il s’agit moins de ce qui est financièrement réalisable, bien que des limites budgétaires soient bien sûr posées, que de la démarche judicieuse. J’ai du mal à préparer un financement pour le projet global sous pression du temps (terrain), alors que les coûts côté maison sont à peine estimables de façon sérieuse. D’où l’idée éventuellement de sécuriser d’abord le terrain. Cela éliminerait la pression du temps et le grand financement concernerait alors le projet de la maison.

car je dois décider si je finance maintenant l’ensemble du projet, ou d’abord seulement le terrain, ou alors pas du tout.

Ne voulais-tu pas dire que tu pourrais aussi payer le terrain avec des fonds propres ? Ainsi, la pression temporelle serait au moins totalement levée pour le moment. Un financement variable pour le terrain serait aussi possible, si on ne veut pas encore s’engager pour l’ensemble du projet. (Pour le reste, je ne saurais pas non plus comment vous pourriez régler ça rapidement. C’est sans doute la question, selon la planification globale actuelle ?)

Conclusion : à ta place, dans les circonstances données, je conclurais l'achat du terrain et créerais ici (verlinkt) un nouveau fil de discussion où les particularités du terrain [und auch desjenigen, auf das geplant wurde] ainsi que le plan de la maison seront présentés. Nous pourrons alors ensemble déterminer où le projet de construction peut être réduit ou déclassé afin de faciliter le financement.

Contrairement à ceux qui pensent qu'une baisse des prix de l'immobilier est possible, je pense que les prix ne vont pas baisser. Tant que rien de spécial n'est construit, vous pourrez vendre la maison plus cher à tout moment.

Non, bien sûr que non - les prix ne peuvent jamais baisser, les taux ne peuvent jamais monter, et grâce à TINA, les cours montent indéfiniment. L'histoire seule le montre déjà, cela dure depuis 500 ans exactement comme ça.

Malheureusement, il manque ici des chiffres concrets, notamment sur le rapport coût terrain vs. maison. Dans le terrain, il y a déjà 25 % d'excès, et comme la mairie fait des enchères, il y a déjà dans le "normal" un surplus conséquent. N'oubliez pas que la Bundesbank voyait déjà l'an dernier jusqu'à 40 % d'air chaud dans le jeu autour de la maison. La guerre en Europe plus le corona en Chine apportent encore de fortes hausses temporaires supplémentaires, qui ne devront plus être payées dans 5 ans. L'idée que l'on peut alors sortir en étant toujours gagnant partout en tout temps est plutôt un vœu pieux. Toute bulle éclate, tout boom finit - et les derniers tombent souvent les plus bas.

Le fait est que les taux ont fortement augmenté, et les ménages sont déjà très sous pression. D'où viendrait alors le potentiel d'augmentation générale des prix, je ne comprends pas. Nous ne sommes qu'au tout début de la crise, mais il n’y a pas de fin visible si rapidement. Dans déjà 2 ans, les premières constructions avec 10 ans de taux fixes et 1 % d'amortissement arriveront à échéance (ils avaient des taux plus bas que ceux d'aujourd'hui à l'époque). Ils pensaient aussi pouvoir vendre cher à tout moment. Il reste à voir si leurs budgets ménagers tiendront le coup ou s’il y aura assez d’acheteurs pour jouer le jeu.