Travaux de haute qualité non mandatés - coûts supplémentaires

Bonjour Ypg, désolé pour les confusions initiales. La construction est presque terminée, maintenant viennent les factures finales. Nous construisons avec un entrepreneur général. Le contrat de construction prévoit un prix forfaitaire et stipule que les coûts de réalisation comprennent tous les frais jusqu'à la livraison clé en main du projet de construction. J'ai bien examiné le contrat et j'y ai trouvé peu de clauses inattendues/défavorables pour moi. Rien n'est dit concernant les coûts supplémentaires (sauf pour les demandes spéciales planifiées) qui pourraient survenir.

Je ne vois ici en fait que deux possibilités pour contourner le paiement :

1.) L'expertise du sol a été réalisée au préalable et fait explicitement partie du contrat avec le maître d'œuvre (GU) (ainsi, le GU connaissait les exigences concernant l'étanchéité et les a intégrées au contrat). Que l'expertise fasse partie du contrat est indiqué dans le contrat entre toi et le GU.
2.) L'étanchéité améliorée, payante en supplément, n'est pas nécessaire selon l'expertise du sol.

Sinon, tu pourrais exiger un détail exact de la tarification, comment ils arrivent à 5000 € pour un peu plus de matériel et quelques heures. Probablement que cela coûte en réalité seulement 1000 € et le reste est encore une fois la surcharge du « prends-le ou laisse-le »...

Le maître d'œuvre principal (GU) a apparemment un contrat forfaitaire à prix fixe. Cela signifie qu'il doit construire le bâtiment selon les règles de l'art reconnues et calculer en conséquence. De tels changements dans les détails peuvent survenir. En fin de compte, c'est le risque entrepreneurial du GU. Il aurait peut-être été correct que le GU signale immédiatement ses "réserves concernant l'exécution prévue" (étanchéité uniquement contre l'eau non poussante) et fasse valider cette exécution ou propose une modification. Mais alors la question est de savoir qui a mal planifié cela et si l'expertise était disponible.

Pour les avenants, il est généralement requis qu'ils reposent sur la même base de calcul que la commande principale. En cas de doute, tu peux demander au GU de le justifier. Les prix fantaisistes pour les avenants sont souvent acceptés par les constructeurs de maisons individuelles. Je ne laisserais pas faire cela.

Le maître d'œuvre principal a apparemment un contrat forfaitaire à prix fixe. C’est-à-dire qu’il doit construire le bâtiment conformément aux règles de l’art reconnues et le chiffrer en conséquence. De tels changements dans les détails surviennent. Au final, c’est le risque entrepreneurial du maître d'œuvre principal.

Je doute fortement que ce soit le cas. Aucune entreprise ne rédige des clauses de manière à se désavantager elle-même. Le maître d'œuvre principal doit au client une maison conformément au cahier des charges et pas plus. Il doit forcément être indiqué à 100 % que le prix ne s’applique que tant que rien ne doit être modifié par rapport au cahier des charges. Le maître d'œuvre principal ne peut pas prévoir toutes les éventualités car il ne peut pas savoir quelles sont les conditions du terrain. Sauf bien sûr si l'étude de sol a été réalisée au préalable et fait partie du contrat. Dans ce cas, le maître d'œuvre principal savait à quoi s’attendre et, par conséquent, ce supplément de prix ne serait pas justifié.

La meilleure approche serait probablement une discussion directe avec le conducteur de travaux ou une personne similaire. Comme tu donnes si peu d’informations, il est difficile de donner des conseils. Avant la remise des travaux, on pourrait par exemple laisser filtrer que tu vas contester chaque petite imperfection (un décalage de carreaux de 0,5 mm au-dessus de la tolérance: remplacement et autres bêtises) et demander une solution raisonnable.
Une solution raisonnable serait que l’entreprise de construction ne te facture que le prix des matériaux (probablement environ 1000 €) pour avoir mal géré la procédure habituelle (le contrat...). Sinon, tu peux envisager une longue bataille juridique (tu n’as pas commandé cela...), à laquelle ils n’ont absolument pas envie de se confronter.
Dans l’ensemble, les chances sont assez bonnes que tu obtiennes une facture nettement réduite.

l'entrepreneur général doit au client une maison conforme au descriptif des prestations de construction et pas plus.

Si l'exécution selon le descriptif des prestations de construction n'est pas techniquement suffisante, et que l'entrepreneur général pouvait en avoir connaissance (un rapport d'expertise était disponible), alors l'entrepreneur général doit exécuter selon les règles reconnues de la technique (étanchéité selon la norme DIN). Je pars bien sûr du principe que la planification détaillée a été réalisée par l'entrepreneur général. Alternativement, il peut exécuter conformément au descriptif des prestations de construction si le maître d'ouvrage l'exige expressément et en est informé des conséquences. Cela doit être documenté et je ne peux pas imaginer que cela se soit passé ainsi. En fin de compte, il est décisif de savoir si l'entrepreneur général avait le rapport d'expertise en temps utile, c’est-à-dire s’il a mal planifié ou quelqu’un d’autre. Si, au final, des revendications fondées sont en jeu, elles doivent être examinées avec précision quant à leur montant.

tu dis la même chose que moi. L'entrepreneur principal devait simplement savoir au moment de la signature que le surcroît de travail était nécessaire. Cette preuve est apportée par l'étude géotechnique, qui est devenue partie intégrante du contrat au moment de la signature.

Comme l'étude géotechnique n'était sûrement pas disponible ce jour-là, il ne pouvait pas en avoir connaissance. On ne peut désormais reprocher à l'entrepreneur principal que de ne pas avoir obtenu l'accord/la commande pour les coûts supplémentaires. Et cela pourrait permettre de réduire considérablement les coûts, puisque l'entrepreneur principal n'a certainement pas envie d'un litige.