La banque conseille de ne pas prendre plus de 50 % du salaire net comme mensualité de construction.

Salut,

je suis nouveau ici sur le forum. Voici ma situation :

Je souhaite surélever une maison à Wiesbaden. La surélévation coûte environ 400 000 EUR. Personne ne peut me donner de prix précis, car aucune entreprise de construction ne veut encore réaliser le projet. Mais l’architecte ainsi qu’un ami possédant une entreprise de construction clé en main m'ont donné un prix entre 370 000 et 400 000. On dit toujours que les coûts dépassent souvent de 5 à 10 % les coûts initialement prévus.

Grâce aux taux d’intérêt bas, il est possible d’obtenir un prêt immobilier à environ 0,7-1,2 %. Un premier entretien avec un employé de banque s’est terminé ainsi : les banques n’autorisent/acceptent pas que la mensualité dépasse 50 % du salaire net.

La situation financière est la suivante : 36 ans, célibataire, sans enfants, salaire fixe net 3 000 EUR en emploi à durée indéterminée + éventuellement des revenus supplémentaires d’environ 500 EUR provenant de l’indépendance (la banque ne les prendrait pas en compte, car ils ne sont pas garantis). Le capital propre est de 140 000 EUR.

J’aimerais rembourser le prêt de 260 000 EUR au maximum en 15 ans. Ma mensualité idéale serait entre 1 700 et 1 800 EUR. Ce qui est pour les banques beaucoup trop élevé. Concernant les frais de subsistance : aucun crédit n’existe. Je ne pars pas en vacances. Même en comptant 300 EUR de charges annexes, il me reste 900-1 000 EUR par mois pour vivre. À mes yeux, plus que suffisant. De plus, l’activité indépendante n’est pas prise en compte. Ce serait alors environ 1 400-1 500 EUR pour vivre.

Mais tout le monde me déconseille. Le problème est que chacun a une opinion différente à ce sujet. Certains disent même qu’il ne faut pas fixer de mensualité fixe, mais voir en fin d’année ce qu’il reste d’argent, puis rembourser cette somme de manière flexible en une fois.

Le taux d’intérêt très bas s’explique par le capital propre élevé. Ce qui m’amène à la question suivante. Apparemment, les subventions pour la construction ne s’appliqueraient pas, car elles seraient calculées sur des taux d’intérêt plus élevés, donc supérieurs au taux de la banque. Une autre question est : comment est considéré le capital propre ? Sert-il de garantie pour la banque sous la forme suivante : il doit rester intact afin qu’en cas de chômage/réduction de revenus, un coussin de sécurité soit là ? Ou dit-on : 400 000 EUR de coûts de construction - 140 000 = 260 000 EUR de crédit ? Ce qui signifie que les premiers 140 000 EUR de frais sont payés directement de mon compte, puis que le crédit commence à partir du montant 140 001 EUR ?

Merci d’avance.

- C'est suspect si personne ne veut construire cela !

- Le pourcentage du net retenu dépend surtout du nombre d'euros (en valeur absolue) restant. 3000 net, ce n'est pas beaucoup (dans le cadre d'un projet à 400 000 euros). Accepte le taux de la banque et fais-toi accorder des possibilités de remboursement anticipé correspondantes.

- Oui, d'abord les fonds propres sont utilisés, ensuite la banque verse les fonds. Donc toujours coût du projet moins argent propre égal besoin de financement externe. Il faut garder à l'esprit qu'il y a plusieurs coûts qui, du point de vue de la banque, ne sont pas inclus dans le projet et qu'il faut aussi de l'argent pour des imprévus. Dans l'exemple donc plutôt 140 000 euros d'actifs, moins 40 000 euros comme réserve et pour divers, donc 100 000 en fonds propres. Besoin de financement externe 300 000 euros. Avec une annuité de 5 pour cent, cela fait 1250 euros de mensualité.

Réduis la mensualité et fais le reste par des remboursements anticipés. Cela convient aussi aux revenus fluctuants d'une activité indépendante. Cependant, tu n'auras pas de conditions de remboursement intégral, tu devras accepter cela.

Pour moi, la question de savoir pourquoi personne ne veut construire cela est au moins tout aussi importante à clarifier.

Les coûts sont aussi élevés. Ici, 90% construisent des maisons complètement neuves. La démolition et reconstruction n'est-elle pas une option ?

Le problème est la charge de travail des entreprises de construction. En ce moment, tant de gens construisent à cause des taux d'intérêt bas. J'ai envoyé les plans de construction + la statique à environ 20 entreprises de construction de la région et demandé une offre. Seulement 3 entreprises ont répondu. 2 ont dit qu'elles n'avaient pas le temps et la troisième entreprise ne ferait une offre que si je leur donnais une approbation de construction. Mais qui ferait ça, s'il vous plaît ? On m'a expliqué que la charge de travail pour une offre serait trop importante parce qu'ils ne peuvent pas être sûrs d'obtenir le contrat. Mais ce risque existe dans chaque profession.

En revanche, ce que j'ai trouvé, ce sont des entreprises qui feraient des parties individuelles des travaux. Donc, des travaux de maçonnerie, puis une autre entreprise pour les fenêtres, une pour le toit, une pour les sols et les escaliers, etc. Mais pour moi, le risque que quelque chose ne s'emboîte pas bien et qu'il y ait de plus gros retards de chantier est tout simplement trop grand. Surtout parce qu'il y a une maison existante, donc le rez-de-chaussée, qui est entièrement habité et dont il faut minimiser les dégâts pendant les travaux.

Ce que je préfère, c’est une entreprise qui ferait tout entièrement. Elle pourrait aussi mieux gérer la planification temporelle, etc.

Les coûts de construction s’expliquent par le fait que nous parlons ici d’environ 925m3 d’espace fermé (nouvelle construction, pas l’existant), l’étage supérieur fait 145m2 et le toit sera aussi entièrement aménagé. De plus, la façade entière du rez-de-chaussée sera isolée, une nouvelle entrée + de nouvelles fenêtres au rez-de-chaussée. L’étage supérieur est entièrement équipé de fenêtres du sol au plafond, de nombreuses portes coulissantes en verre et de balcons en acier inoxydable autour de la maison sur environ 180 degrés. Le toit est en partie réalisé avec une structure en acier, ce qui permet de supprimer des supports supplémentaires, etc. Tout cela coûte donc beaucoup plus cher que du 0815.

Au début, il y avait aussi le projet d’utiliser du verre intelligent isolant, et que les coins de la maison et les vitres soient posés bord à bord. Mais il aurait fallu utiliser un plafond suspendu, ce qui aurait entraîné des coûts supplémentaires d’environ 120 000 EUR. Ce qui aurait été pour moi clairement trop cher.

Le sujet démolition/nouvelle construction n’est pas un sujet. Le rez-de-chaussée est habité par la famille. La maison date de 1980, elle a reçu un nouveau chauffage seulement en 2010, les salles de bains ont été faites en 2013, ainsi que la cuisine et tous les sols.

wenn ich 300 EUR Nebenkosten rechne,

pour combien de m² ?

Ich möchte in Wiesbaden ein Haus aufstocken. Die Aufstockung kostet ca. 400.000 EUR.

serais-tu alors propriétaire d’un appartement en copropriété dans une maison bifamiliale ou copropriétaire à hauteur de la moitié aussi du terrain et de la maison ? Je demande parce que je trouve 400 000 pour une surélévation quand même très élevé – cependant je ne connais pas ces prix et non plus les prix de construction à Wiesbaden...

Et oui, à ta question : je sais que les banques prennent d’une part certains taux pour les frais de subsistance, etc., et non pas les coûts envisagés par l’emprunteur.
Et depuis cette année, les banques sont apparemment aussi tenues de regarder davantage la sécurité financière des frais de subsistance.