Conclure un contrat avec l’entrepreneur général "avant terme"

Bonjour à tous,

après des années d'insistance auprès de la commune, nous avons enfin obtenu notre terrain de rêve absolu et cette semaine, nous avons signé le contrat chez le notaire. Peu de temps après, nous avons déjà eu le premier entretien avec un [GU] et attendons actuellement l'offre. La semaine prochaine, d'autres entretiens suivront. Un plan d'aménagement est déjà disponible pour le terrain et le raccordement devrait être terminé en fin d'été.

Nous aimerions désormais commencer le plus rapidement possible, car les taux d'intérêt vont probablement encore augmenter et nous avons entendu dire que de nombreuses entreprises de construction ne proposeront bientôt plus de garantie de prix fixe. Cependant, nous ne sommes pas tout à fait sûrs à partir de quand nous pourrons signer un contrat avec le [GU], car nous n'avons pas encore payé le terrain (nous avons déjà l'argent, mais nous attendons encore la facture du notaire) et devons également finaliser le financement avec la banque (nous avons déjà eu des entretiens préliminaires avec notre banque et ils financeraient, mais auraient bien sûr besoin d'un détail précis des coûts).

Après avoir attendu plusieurs années pour ce terrain, on pourrait penser que quelques semaines de plus ou de moins ne font plus vraiment de différence. Mais comme la mensualité sera assez élevée de toute façon, nous voulons absolument sécuriser la garantie de prix fixe pour éviter qu'à la fin les coûts ne deviennent soudainement beaucoup plus élevés que prévu.

Signeriez-vous déjà un contrat avec un [GU] avant que le terrain soit entièrement payé ? Il ne resterait probablement plus que la taxe foncière à régler, car je pense que la facture du notaire arrivera la semaine prochaine et que nous la réglerons immédiatement.

Merci beaucoup et cordialement

Je connais la situation. Nous n'avons certes pas attendu des années pour le terrain, mais nous l'avons aussi réservé non viabilisé. C'était début novembre '20, les travaux de viabilisation ont commencé à la mi-novembre. En confiance que nous pourrions construire à partir du début de l'été, j'ai signé le contrat avec le maître d’œuvre fin janvier '21, avec la clause d'obtenir un permis de construire à prix fixe dans les 5 mois. Tout était viabilisé début septembre '21, et le rendez-vous chez le notaire a eu lieu à la mi-septembre. Le plan de situation pouvait être récupéré par le géomètre à partir de fin octobre et sans cela, il n'y a pas de permis de construire. Le prix fixe était bien sûr déjà dépassé à ce moment-là, et entre-temps, le soutien KfW a aussi été modifié, passant du début d’opération = travaux à début d’opération = conclusion du contrat.

Je m'en suis tiré dans cette affaire plus par chance que par raison puisque le maître d’œuvre n’a ajouté que 1500€ pour le charpentier malgré la flambée des prix, et a fait un nouveau contrat qui satisfait les conditions pour la KfW. Cela aurait aussi pu très mal tourner, avec la perte de la subvention et une majoration du prix selon l'indice des coûts de construction.

Donc mon conseil : sois très prudent. Suppose que la viabilisation prend beaucoup plus de temps que prévu et veille à ce que le prix fixe reste valable dans ce cas.
Tu peux signer le contrat à tout moment, mais tu es alors aussi responsable de la réception de la maison. Si le terrain n’est pas viabilisé, c’est le maître d’ouvrage qui en est responsable. Si tu as déjà un financement pour un montant X et que le maître d’œuvre ajoute un supplément... c’est ton problème.

Je connais la situation. Nous n'avons pas attendu des années pour le terrain, mais nous l'avons aussi réservé non viabilisé. C'était début novembre '20, les travaux de viabilisation ont commencé à la mi-novembre. En partant du principe que nous pourrions construire à partir du début de l'été, j'ai signé le contrat avec le constructeur fin janvier '21, avec la clause d'obtenir le permis de construire à prix fixe dans les 5 mois. La viabilisation a été terminée début septembre '21, à la mi-septembre avait lieu mon rendez-vous chez le notaire. Le géomètre a pu récupérer le plan de situation à partir de fin octobre et sans cela, il n'y a pas de permis de construire. Le prix fixe était bien sûr déjà dépassé à ce moment-là et entre-temps, le financement KfW a aussi changé, passant du début du projet = début des travaux au début du projet = signature du contrat.

Je m'en suis sorti avec plus de chance que de raison car le constructeur, malgré la flambée des prix, a ajouté seulement 1500€ pour le charpentier et a fait un nouveau contrat qui respecte la condition pour le KfW. Cela aurait pu très mal se passer, avec la perte du financement et une majoration du prix selon l'indice des coûts de construction.

Donc mon conseil : sois très prudent. Part du principe que la viabilisation prendra beaucoup plus de temps que prévu et veille à ce que le prix fixe reste valable dans ce cas-là.
Tu peux signer le contrat à tout moment, seulement tu seras alors responsable de réceptionner la maison. Si le terrain n'est pas viabilisé, le maître d'ouvrage en porte la responsabilité. Si tu as déjà un financement pour le montant X et que le constructeur ajoute une surcharge... ton problème.

Super, merci beaucoup déjà pour la réponse ! Je n'avais pas du tout pensé à l'aspect de la viabilisation et je vais définitivement en parler lors du prochain entretien avec le constructeur. Nous avons toutefois un peu de marge, car le constructeur ne pourrait commencer qu'au printemps 2023.

Signeriez-vous déjà un contrat avec un entrepreneur général,

j'ai déjà répondu à cela dans une situation similaire il y a quelques jours :

2. on ne signe surtout jamais un contrat de construction à la hâte !

Nous aimerions de préférence commencer le plus vite possible, car les taux d’intérêt vont probablement continuer à augmenter et nous avons entendu dire que beaucoup d’entreprises de construction ne proposent bientôt plus de garantie de prix fixe.

Une garantie de prix ne vaut que par la caution de bonne fin correspondante qui l’accompagne. Sans cela, si le fournisseur ne peut pas tenir ses promesses de prix, vous devrez éventuellement vous battre pour l’exécution du contrat de construction avec son administrateur judiciaire. Et bien sûr, chaque augmentation de coût que l’entrepreneur ne peut pas vous répercuter doit être une raison pour investir davantage, de manière proportionnée, dans un expert technique accompagnant la construction (sinon on est « indemnisé » par un travail bâclé).
Celui qui croit qu’on peut éliminer des augmentations de coût avec des garanties de prix peut aussi arrêter l’horloge pour gagner du temps ;-)

Faites-vous plaisir et « économisez » sur la taille et l’équipement, c’est plus sûr.

Peu de temps après, nous avons déjà eu le premier entretien avec un entrepreneur général et attendons actuellement l’offre. La semaine prochaine, d’autres entretiens suivront.

Vous avez donc, espérons-le, opté pour un plan catalogue, car cela semble un processus trop court ou bâclé pour une planification individuelle mûrie. Dans la rubrique « Expériences avec [entreprises de construction] », il y a d’ailleurs des indications sur de nombreux prestataires plus ou moins recommandables dans différentes régions de construction.

Je suis normalement une personne incroyablement patiente et je n'aurais aucun problème à prendre encore plusieurs semaines ou mois pour planifier. Mais si dans quelques semaines ou mois je finis par payer soudainement 100 à 200 euros de plus par mois parce que les taux d'intérêt et/ou les prix des matières premières ont encore augmenté, cela signifie simplement que nous devrons renoncer à d'autres choses comme les vacances, car la mensualité devient déjà assez sportive (ma femme est actuellement en congé parental). C'est ce que nous aimerions éviter.

Une garantie de prix ne vaut que ce qu'elle est accompagnée d'une garantie d'achèvement correspondante. Sans cela, si le prestataire constate qu'il ne peut pas tenir ses promesses de prix, vous devrez peut-être vous battre avec son administrateur de faillite pour faire respecter le contrat de construction. Et bien sûr, chaque augmentation des coûts que l'entrepreneur ne peut pas vous répercuter doit vous inciter à investir proportionnellement davantage dans l'expert accompagnant les travaux (sinon, on se contente de « réparer à moindre frais » les exécutions bâclées).
Celui qui croit pouvoir chasser les hausses de coûts avec des garanties de prix peut aussi arrêter l'horloge pour gagner du temps ;-)

Faites-vous plaisir et « économisez » sur la taille et l’équipement, c’est plus solide.

Ensuite, j’espère que vous avez choisi un projet catalogue, car pour une planification individuelle bien aboutie, cela semble vraiment être un processus trop court ou bâclé. Dans la rubrique « Expériences avec [Baufirmen] », il y a d'ailleurs des indications sur de nombreux fournisseurs plus ou moins recommandables selon les régions de construction.

Cela voudrait donc dire qu'une garantie de prix fixe ne sert généralement pas à grand-chose. Si l’entreprise générale fait faillite parce qu’elle ne peut plus tenir les prix, c’est bien sûr très embêtant. Mais 1. je ne peux pas imaginer que des entreprises expérimentées depuis des décennies calcule aussi imprudemment sans prendre en compte certaines fluctuations des prix des matières premières. Et 2. elles stockent aussi et ont en général des entrepôts bien remplis.
Bien sûr, elles n’ont pas non plus du matériel stocké pour les trois prochaines années. Mais je suppose que c’est justement pour cette raison qu’elles commencent maintenant à laisser expirer ces garanties de prix fixes. Et je pense bien que l’entreprise générale sans garantie de prix fixe va plutôt vous faire payer un supplément quelque part plutôt qu’avec une garantie de prix fixe.

Oui, nous prenons définitivement une maison catalogue. 130 m2, pas de sous-sol, pas de garage, chauffage urbain, pas de photovoltaïque (juste une préparation pour plus tard), équipement standard… Donc on fait déjà modeste pour la maison, après avoir déjà beaucoup dépensé pour le terrain (même si c’est un terrain communal et moitié moins cher que sur le marché libre, mais quand même dans une région où l’on paie 1100-1500 €/m2 sur le marché libre). Et je n’ai pas vraiment envie d’économiser encore plus sur la maison (alors que nous n’avons quasiment plus de potentiel d’économie), juste parce que je prends plus de temps et attends que les taux et les coûts du matériel augmentent encore.

Nous avons bien sûr des discussions avec plusieurs entreprises générales, mais déjà deux favoris clairs. L’une nous a été recommandée par la commune et se trouve directement dans le village. Dans l’autre travaille mon meilleur ami d’enfance, qui peut nous obtenir certains avantages.

Mais 1. je ne peux pas imaginer que des entreprises avec des décennies d'expérience calculent de manière aussi négligente au point de ne pas prendre en compte certaines fluctuations des prix des matières premières. Et 2. ils accumulent aussi des stocks et ont généralement des entrepôts bien remplis.

1. Calculer de manière négligente est un terme très dur pour dire que les entreprises de construction doivent opérer avec des marges dangereusement étroites en raison de la pression concurrentielle. 2. Les entrepôts inactifs sont la première conséquence des pics de prix à l'achat des matériaux. Si ces pics ne sont pas juste une averse passagère, les stocks ne sont pas rapidement reconstitués non plus. Les stocks disponibles suffisent donc – seulement par chance – à ne pas recourir au chômage partiel à cause d’un manque d’approvisionnement. Lis ici quelques semaines, tu verras combien de retards dans les délais de construction sont déjà constatés sur le terrain.

Nous avons bien des discussions avec plusieurs GUs, mais déjà deux favoris clairs. Un GU nous a été recommandé par la commune et est directement dans le village. Dans l’autre GU travaille mon plus vieil ami, qui peut nous obtenir certains avantages.

Un GU opérant régionalement est dans toutes les situations économiques au moins une meilleure option relative. De plus, les départements juridiques des grandes entreprises trouvent peut-être plus de trucs pour assouplir les fixations de prix.