Subdivision de terrain avec bâtiments anciens existants

Bonjour à tous,

Comme c’est ma première publication, je souhaite donc me présenter brièvement.
Je m’appelle Felix, j’ai 29 ans et je viens de Fürth/Bavière, je planifie actuellement avec ma femme notre maison individuelle.

Nous habitons actuellement sur un grand terrain avec une construction ancienne qui appartient à mon beau-père.

Dans cette maison vivent mon beau-frère avec sa compagne, ainsi que ma femme et moi.

Il y a également un locataire, qui a seulement un bail temporaire jusqu’en 06/24. Ce bail a été conclu il y a un an, car le projet de construction prévu était déjà connu. La démolition imminente en raison de la nouvelle construction a été clairement communiquée aux locataires et est inscrite dans le bail / a été confirmée.

Au total, deux maisons individuelles devraient être construites sur le terrain. La nôtre et celle du beau-frère en deuxième rangée.

Le terrain est très grand. Une division similaire à celle des terrains environnants est nécessaire.
Une construction en deuxième rangée est également autorisée.
Une voie d’accès traversant la partie avant/notre partie du terrain existe déjà.

La démolition du bâtiment existant précédera la construction à la mi-2024.

En ce qui concerne le sujet qui m’intéresse :
Nous souhaitons déjà régler maintenant les rapports de propriété. Les revendications au sein de la famille sont déjà délimitées, la frontière imaginaire du terrain est connue.

Le seul problème est que sur cette limite de terrain se trouve l’ancien bâtiment, avec lequel les deux constructions ne sont de toute façon pas possibles, et je trouve donc difficile une division à ce stade.

Comme je ne peux/veux signer un contrat d’achat pour une maison qu’après l’approbation réussie et la confirmation du financement de la construction (sans que le terrain me soit réellement acheté, ça ne marchera pas de toute façon), les rapports doivent être réglés maintenant devant notaire.

Y a-t-il une possibilité d’inscrire dès maintenant cette limite au cadastre, bien que le bâtiment ancien soit encore présent ?

Nous ne voulons pas attendre la démolition à la mi-2024, car la construction doit pouvoir commencer immédiatement ensuite.
Cela ne ferait que retarder inutilement et, dans la situation actuelle du marché, également augmenter les coûts.

Je vous remercie d’avance pour vos conseils.
Je ne cherche pas de conseil juridique, seulement un premier retour sur ce sujet.

Un rendez-vous chez un notaire est de toute façon inévitable.

Merci beaucoup et bon week-end

Allez chez le notaire. Il vous conseillera sur ce qui est légalement possible, quand et comment.

Bonjour Felix,

un plan de situation aurait été utile. En as-tu un à télécharger ?

Une division préalable ne sera probablement pas possible, car cela créerait probablement des situations illégales comme par exemple
l'ancien bâtiment se trouve sur deux parcelles, ou ses zones de recul dépassent la limite de propriété, etc. Le service d'urbanisme ne l'acceptera pas.

D'après ce que je sais, un permis de construire est indépendant des droits de propriété, de sorte qu'il est également possible de construire sur un terrain tiers si cela est réglé légalement.

Théoriquement, tu pourrais donc déjà faire établir une demande de permis de construire et la déposer auprès du service d'urbanisme dans laquelle la démolition partielle de l'ancien bâtiment, la nouvelle division et les maisons prévues sont présentées. Si elle est approuvée, tu pourrais t'occuper tranquillement du financement, etc.

Bonjour Felix,

un plan de situation aurait été utile. En as-tu un à télécharger ?

Une division préalable ne sera probablement pas possible, car cela entraînerait probablement des situations illégales, comme par exemple
l’ancien bâtiment reposant sur deux parcelles, ou ses zones de recul débordant la limite de propriété, etc. Le service urbanisme ne l’acceptera pas.

À ma connaissance, un permis de construire est indépendant des droits de propriété, de sorte qu’on peut aussi construire sur un terrain étranger si cela est réglé en droit civil.

Donc, théoriquement, tu pourrais déjà faire rédiger une demande de permis de construire et la déposer au service urbanisme où seraient représentés la démolition de l’existant, la nouvelle division et les maisons projetées. Si celle-ci est accordée, tu pourrais alors t’occuper tranquillement du financement, etc.

Ci-joint le plan de situation.

Merci déjà pour les conseils.
Le vert correspond approximativement à notre limite de propriété.

J’ai lu plusieurs fois sur Internet que les situations illégales après division sont aussi un problème.

Peut-être y a-t-il la possibilité de régler cela à l’avance chez le notaire.
Qu’au jour J, après démolition, le terrain serait divisé ainsi et ainsi, et que les droits de propriété seraient inscrits ainsi et ainsi au cadastre. Quasi comme par une sorte de transfert notarié ? Je pourrais le faire mesurer avant, mais pas l’inscrire au cadastre.

Comme je ne pourrai de toute façon pas éviter le rendez-vous chez le notaire, je ferai un retour dès que j’aurai des informations.

Ta proposition d’aller à la banque avec le permis de construire semble évidemment aussi une solution envisageable.

Nous avons un rendez-vous cette semaine à la banque pour discuter de quelques points préalablement. J’aborderai aussi ce sujet et ferai un retour ici.

Donc, si la limite arrière se trouvait à une distance de 3 mètres de l'[Anbau], je ne vois initialement rien qui puisse contredire la division. Ainsi, on pourrait déjà s’y atteler dès maintenant.
Régler en même temps l’accès au terrain créé en deuxième rangée.
Donc, je vérifierais s’il est vraiment nécessaire d’attendre jusqu’à la démolition.

Je résume : la parcelle 350 est bâtie avec une maison bifamiliale 94. Le propriétaire est le beau-père du TE, il n’appartient ni au scénario « Présent » ni au scénario « Futur » aux utilisateurs de la parcelle actuelle ou de ses nouvelles parcelles envisagées, à l’exception qu’il est le bailleur de la maison bifamiliale. D’après l’âge du TE, je suppose que le propriétaire est encore en âge de travailler (ce qui laisse le temps pour plusieurs étapes de donation avant le décès). Le propriétaire a deux enfants (à savoir l’épouse et le beau-frère du TE). À l’avenir, son fils souhaite quitter l’appartement loué dans la maison 94 pour aller dans une maison individuelle 94a. La construction de celle-ci est actuellement seulement empêchée du point de vue architectural par le fait que la division prévue du terrain traverserait la zone tampon du bâtiment existant (ce qui pourrait être corrigé en modifiant cette limite), et que le bâtiment existant rétrécit l’accès au chantier. Le TE lui-même veut démolir la maison 94 et y construire à sa place une maison individuelle « 94 neuve ». La parcelle (nouvelle) « 350 devant » du TE servirait d’accès (GFL) à la parcelle du beau-frère. L’image aérienne laisse supposer que les souhaits de construction seraient réalisables en termes d’orientation et de fenêtres.

De mon point de vue, la solution la plus habile serait maintenant d’apporter le terrain bâti tel quel dans une « société de développement de la parcelle 350 » et d’y créer trois unités de propriété, à savoir a) la surface d’usage spécial « terrain à bâtir dans la partie arrière », b) la propriété commune surface GFL, et c) la partie avant avec l’ancienne maison 94 (ancienne) qui sera supprimée à l’avenir. Explications plus détaillées volontiers en personne, le chemin vers moi se trouve en cherchant « Ici écrit le 11ant ». [Ceci n’est pas un conseil juridique, mais simplement une transposition de la méthode de Charly à l’exemple des circonstances du TE. On remarque peut-être : Charly connaît Hubert *sourire*].