¿Iniciar un proyecto de construcción, comprar solo el terreno o esperar?

La probabilidad de que las curvas de temperatura de la tendencia media de precios y el clima diario de los mercados dentro de los próximos cinco años produzcan un momento más favorable la enviaría al reino de los sueños. No veo en lo más mínimo una espera "rentable".

Ahora podría conseguir la adjudicación de un terreno mediante un procedimiento de licitación oculta

¿No faltan esas diéresis en el subjuntivo? - porque en el desarrollo posterior del hilo la carrera aún no suena decidida...

El único riesgo que corro es el hecho de que lo compre al precio de 1,25 a través del procedimiento de licitación oculta.

¿Es decir, apuestas a ser el postor ganador pagando un sobreprecio del 25 %?
¿Puede valer la pena eso bajo el signo de que la familia ya tiene alquilada una vivienda y puede disfrutar de una felicidad sin deseos?

Para la cómoda situación, 1. de no tener que escapar de un agujero oscuro y estrecho con la vivienda propia, así como 2. por la falta de "pobreza" y 3. debido a la propiedad inmobiliaria ya existente, seguramente os envidiarán la mayoría de los compañeros que sufren en la búsqueda de terrenos.
[Corrección: solo la mayoría, no la mayoría absoluta; de hecho, lamentablemente muchos de “mis” buscadores de terrenos tienen el “problema” de no ser considerados necesitados por la asistencia pública debido a su buena formación y los ingresos correspondientes]

cuando compras a una comunidad, debes devolver a la comunidad el precio de compra. Así que no pierdes el impuesto de adquisición de inmuebles ni el notario y tampoco el 25% por encima del precio de mercado. La energía solar, los techos verdes y la retención de agua de lluvia son ya casi un estándar en todas partes. A diferencia de quienes creen posible una caída de los precios inmobiliarios, yo creo que los precios no bajarán. Podréis vender la casa en cualquier momento más cara, siempre que no se haya construido nada exótico. En caso necesario, incluso ya en obra gris sin pérdidas. Lo escribí en otro hilo, en nuestra zona hay 50 solicitantes por una parcela y 10 probablemente no tendrían problemas para pagar incluso el 150 o 200% del precio por m². Claro que para casas de más de un millón el círculo es más pequeño, pero todavía existe.

Claro que tienes razón. Todavía no estoy pensando tan lejos como para cuestionar críticamente posiciones individuales porque podría volverse más ajustado. Recorremos todas las posiciones en ese entonces y ya las agrupamos en prioridad A, B y C. Para mí, eso pertenece a una planificación ordenada.

La probabilidad de que las curvas de temperatura de la tendencia de precios a medio plazo y el clima diario de los mercados dentro de los próximos cinco años den un momento más favorable lo descartaría como un sueño. No veo ni de lejos una "espera rentable".

¿No faltan los puntos sobre la Ö del subjuntivo? - porque más adelante en el hilo la carrera aún no suena decidida...

¿Es decir, apuestas a ser el postor ganador con un recargo del 25 %?

No, me informaron que fui el postor más alto y que para la formalización notarial debo presentar los documentos.
Eso lo hace tan difícil, porque tengo que decidir si financio todo el proyecto ahora o solo el terreno primero o nada en absoluto. Por eso, realmente estoy considerando asegurar el terreno, formalizarlo notarialmente y también la financiación, y luego avanzar con calma el proyecto de la casa. En principio dividir terreno y proyecto de construcción, ya que evaluar el volumen total de financiación es muy difícil actualmente.

Con lo demás tienes toda la razón. No quiero quejarme aquí. La posibilidad de comprar el apartamento hace dos años fue como ganar la lotería. No vamos a quedar fuera y hay familias que están financieramente o simplemente por presión de vivienda afectadas. Esas son condiciones completamente distintas. Estoy realmente agradecido por las opiniones para examinar ciertas decisiones desde todos los puntos de vista. No todo lo que es financiablemente posible es también razonable.

si compras a un municipio, debes devolver a ese municipio al precio de compra. Por lo tanto, pierdes el impuesto sobre la adquisición de inmuebles y al notario y no los 25 % sobre el precio de mercado. La energía solar, techos verdes y la retención de aguas pluviales ya son casi estándar en todas partes. A diferencia de quienes consideran posible una caída en los precios de inmuebles, pienso que los precios no van a caer. I

Aquí hay como de 15 a 30 solicitantes para un terreno, es decir, los ya filtrados que al final realmente quedan dentro. El número total de solicitantes iniciales es mucho mayor. La presión seguirá siendo alta incluso en estos tiempos, aunque algunos proyectos puedan quedar fuera. Respecto al municipio: Las condiciones son vagas, pero en el peor de los casos pierdo notario e impuesto sobre adquisición de inmuebles, aunque ni eso, porque también tenemos la situación de que las propiedades existentes se venden más caras que los proyectos nuevos. Al menos si cuentas bruto incluyendo impuesto sobre adquisición y posiblemente comisiones de inmobiliaria.

Tal vez otra vez de manera más abstracta: Se trata menos de lo financieramente posible con límites presupuestarios, sino del procedimiento sensato. Me cuesta manejar la presión de tiempo (terreno) para preparar una financiación para todo el proyecto, cuando justamente los costos de la casa no se pueden estimar de forma confiable. Por eso la idea de quizás primero asegurar el terreno. Así se elimina la presión del tiempo y la financiación "grande" correspondería luego al proyecto de la casa.

porque tengo que decidir si ahora financio todo el proyecto, solo el terreno por ahora o nada en absoluto.

¿No querías decir que también podrías pagar el terreno con capital propio? Al menos así la presión temporal desaparecería completamente por el momento. También sería posible una financiación variable para el terreno, si no se quiere comprometer con el proyecto completo todavía. (De lo demás, en realidad no sabría cómo podrían sacarlo tan rápido de la manga. Supongo que depende de cómo esté el plan general en este momento.)

Conclusión: en tu lugar, dadas las circunstancias, completaría la compra del terreno y abriría un nuevo hilo aquí (ver enlace), donde se muestren las condiciones del terreno (y también del que se planeó) y el diseño de la casa. Así podremos encontrar juntos dónde tiene el proyecto de construcción potencial de recorte o degradación para poder aliviar la financiación.

A diferencia de aquellos que consideran posible una caída de los precios inmobiliarios, yo pienso que los precios no bajarán. Podréis vender la casa en cualquier momento a un precio más alto, siempre que no se haya instalado nada exótico.

No, por supuesto que no: los precios nunca pueden caer, los intereses nunca pueden subir, y gracias a TINA los precios suben eternamente. Eso ya lo muestra la historia, que lleva funcionando así desde hace 500 años.

Lamentablemente aquí faltan cifras concretas, especialmente sobre la relación costo del terreno versus la casa. En el terreno ya hay un 25% de margen adicional, y dado que el municipio subastó, en lo "normal" ya habrá un margen considerable añadido. No olvidar que el Bundesbank ya detectó el año pasado hasta un 40% de sobrevaloración en el tema de la vivienda. La guerra en Europa más el coronavirus en China generan todavía más aumentos temporales que dentro de 5 años no habrá que pagar. La idea de que se pueda salir en cualquier momento en todas partes con ganancia es más bien un deseo. Toda burbuja estalla, todo boom termina — y los últimos suelen caer más profundo.

El hecho es que los intereses han subido mucho y los hogares ya están bajo fuerte presión. No me queda claro de dónde va a salir en el futuro el potencial de aumento de precios de forma general. Apenas estamos al principio de la crisis, pero no se ve un fin pronto. En solo 2 años las primeras construcciones con 10 años de interés fijo y 1% de amortización (que entonces tenían intereses menores que los de hoy) llegarán a su vencimiento. Ellos también pensaban que podrían vender caro en cualquier momento. Se verá si sus presupuestos familiares lo soportan o si hay suficientes compradores que quieran participar.