Devons-nous acheter un bien immobilier surévalué ?

Que se passe-t-il si les prix du marché chutent soudainement ? Vous continuez simplement à payer une échéance qui est tout à fait supportable pour vous et vous n’avez aucun autre inconvénient. Et vous habitez dans votre maison de rêve.

Cela devient difficile seulement si vous devez vendre.

Alors, est-il donc normal que la valeur immobilière déterminée par la banque soit souvent inférieure ?

Bof. Il y a la valeur du marché/la valeur vénale et la valeur d'hypothèque. La valeur d'hypothèque est toujours inférieure au prix d'achat (sauf peut-être pour des achats avantageux au sein de la famille). Pour la valeur du marché, c’est aussi une évaluation automatisée. Une machine consulte globalement la valeur foncière et, sur la base d’un ensemble de données (surface, année de construction, état), estime une valeur matérielle. C’est une approximation, rien de plus. Pas une "vraie" évaluation immobilière.

Ce qui ne nous plaît pas, c’est que le prix est environ 20 % au-dessus de la valeur du marché !

Toutefois, ta description suggère que « seulement 20 % de supplément » sur la valeur du marché a) est absolument une bonne affaire et b) relativement la meilleure offre que vous puissiez espérer ; c) sinon, je vous vois encore chercher pendant cinq ans. Un rapport qualité-prix de 1,2 : 1 est relativement avantageux sur un marché en surchauffe. De plus, je lis dans l’indication

Un petit réconfort est qu’il n’y a pas encore d’agent immobilier.

ceci comme un signal pour se dépêcher, avant que le vendeur n’ait de mauvaises idées.

Juste en passant. Pour l'impôt sur les plus-values, la durée est de 3 ans (07/21 - 01/23, c'est aussi 3 ans)

Loué = 10 ans.
Utilisé en propre = pas de délai, si on y habite depuis toujours (même achat il y a six mois et vente aujourd'hui) ou des délais, s'il avait été loué avant l'utilisation en propre.

Donc c’est normal que la valeur immobilière estimée par la banque soit souvent inférieure ?

Oui, c’est normal. Les banques évaluent de manière prudente une valeur de revente garantie pour elles en cas de besoin.
Le prix d’achat (=valeur marchande) n’a rien à voir avec cela. Si vous souhaitez l’estimer, faites appel à un expert pour 300-500 €, qui visitera le bien immobilier et donnera ensuite une estimation de prix.

Vous avez déjà pensé que le vendeur pourrait, après avoir reçu les retours de tous les intéressés, engager une procédure d'enchères avec vous ? Ensuite, cela signifie 20 % + x %.
Si la région est aussi demandée, il y a une forte probabilité que ce soit le cas.