¿Deberíamos comprar una propiedad sobrevalorada?

¿Qué pasa si los precios de mercado de repente se desploman? Ustedes simplemente siguen pagando una cuota que es absolutamente manejable para ustedes y no tienen ninguna otra desventaja. Y viven en su casa de ensueño

Solo se vuelve amargo si tienen que vender.

¿Es normal que el valor inmobiliario determinado por el banco generalmente sea más bajo?

Más o menos. Existe el valor de mercado/valor venal y el valor hipotecable. El valor hipotecable siempre está por debajo del precio de compra (salvo quizás en compras favorables dentro de la familia). El valor de mercado también es una valoración automatizada. Una máquina mira de forma general el valor del suelo y, basándose en datos generales (superficie, año de construcción, estado), estima un valor objetivo. Es una aproximación, nada más. No es una valoración inmobiliaria "real".

Lo que no nos gusta es que el precio está alrededor de un 20% por encima del valor de mercado.

Sin embargo, tu descripción suena como si "solo un 20% de recargo" sobre el valor de mercado a) fuera absolutamente una ganga y b) relativamente la mejor oferta que les pueda tocar; c) de lo contrario, los veo buscando durante otros cinco años más. Una relación calidad-precio de 1,2 : 1 es relativamente favorable en un mercado sobrecalentado. Además, leo la indicación

Un pequeño consuelo es que todavía no hay agente inmobiliario.

como una señal para apurarse, antes de que el vendedor tenga ideas tontas.

Solo de pasada. Para el impuesto a la especulación se aplican 3 años (07/21 - 01/23 también son 3 años)

Alquilado = 10 años.
Uso propio = sin plazo, si siempre se ha vivido allí (también compra hace seis meses y venta hoy) o plazos, si antes del uso propio estaba alquilado.

¿Es normal que el valor inmobiliario determinado por el banco suele ser más bajo?

Sí, es normal. Los bancos valoran de manera conservadora un valor de reventa garantizado para ellos por si acaso.
El precio de compra (= valor de mercado) no tiene nada que ver con eso. Si quieren determinarlo, entonces contraten un perito por 300-500€, que inspeccionará la propiedad y luego hará una estimación de precio.

¿Has pensado alguna vez que el vendedor, después de recibir la retroalimentación de todos los interesados, podría iniciar un proceso de subasta con ustedes? Entonces se hablaría de 20% + x%.
Si la zona está tan demandada, la probabilidad de que eso suceda es alta.