Maison jumelée à Hambourg avec entrepreneur général sur terrain privé, deux étages + grenier complet, pas de sous-sol

Tout à l'heure, j'ai sauté un point ...

Surface au sol totale de la maison environ 165m². Il y a déjà eu une demande de renseignement préalable pour la construction.

... et un autre je l'ai ignoré :

Chaque moitié de la maison pourra à l'avenir être séparée sans grand effort en une partie accessible sans barrières (sous-sol) et un appartement (1er étage + combles).

Faire un rapport sur la réponse à la demande de renseignement préalable serait éclairant.
Mettons cette absurdité de la séparation à la poubelle. C’est un critère rédhibitoire très puissant qui risque de faire échouer de nombreux projets et d’augmenter considérablement tous les autres, de sorte que l’échec aurait été le moindre mal. Un changement de bien en cas de problème est la solution de loin la moins coûteuse.

Edith, était en retard pour l'ajouter :

La kfw ne distribue des fonds que dans le cadre des crédits budgétaires mis à disposition par le gouvernement fédéral [freiwillige Leistungen]. Si cela n'a encore frappé personne, il n'y a pas encore de budget fédéral adopté, c’est-à-dire que la kfw utilise encore les fonds fédéraux de l'année dernière. Quand ils seront tous épuisés, personne ne sait ce qui se passera alors. Si de nouveaux fonds sont mis à disposition pour cet exercice budgétaire, le programme sera-t-il arrêté/rélégué ? Là, vous serez vraiment dans le pétrin...

Je ne comprends personnellement pas pourquoi on ne peut pas inscrire des indications comme par ex. 20x40 (mètres), ni publier un croquis manuscrit du terrain où l’on peut reconnaître l’orientation, les dimensions ainsi que les rues et le voisinage.

Details zu Ort, Grundstück, angefragten Unternehmen erst später, damit das jetzt anonym bleibt.)

Ben alors, Hambourg, éventuellement Schnelsen ou quelque chose de similaire (peu importe en fait), ça, personne ne veut le savoir.
Les entreprises demandées ne nous intéressent pas non plus, dans la mesure où vous négociez avec elles.

Oder Wo denken wir falsch?

L’aspect le plus important est que a) on ne peut quasiment plus construire de logement à moins de 3000 €/m². Et si en plus des fenêtres isolantes phonique coûteuses sont nécessaires, alors c’est même impossible.
Pour 400 000 €, tu ne peux donc pas faire construire 165 m².
La deuxième grosse erreur est de penser que b) l’on peut simplement diviser une maison sur une surface relativement petite en deux logements adéquats.
Comment envisages-tu de vivre à niveau sur 65 m² moins la chaufferie moins la cage d’escalier ?
Tu as alors environ 53 m² avec une petite douche-WC à peine utilisable. Puis un petit bureau de 8 m² qui devrait servir de chambre à coucher ?! Ce n’est pas non plus accessible aux personnes à mobilité réduite, parce que c’est de plain-pied.
À l’étage, une salle de bain familiale, mais pas d’espace libre. De plus, pas d’emplacement de parking adéquat pour deux unités d’habitation.
De telles idées sont. tellement. secondaires, car elles font obstacle à la planification d’une maison d’habitation simple et fonctionnelle.

Uns wurde geraten, dass eine Betondecke zwischen OG und DG für die Vollwertigkeit sinnvoll wäre.

Qui conseille cela ? C’est n’importe quoi ! Pourquoi le béton serait-il meilleur quand il s’agit de sa propre maison ?
Alors toutes les maisons en bois ou à ossature légère ne seraient pas valables ..?!
Je ne comprends pas du tout cette répétition du mot « vollwertig » (valable, complet). Le contraire de « vollwertig » est « minderwertig » (de qualité inférieure).
Je peux seulement conclure que vos unités d’habitation divisées sont plutôt de qualité inférieure parce qu’elles ne sont pas confortables ni habitables de façon adéquate.

Mais maintenant, allons droit au but : montre le projet !

C’est utile ! Continuez comme ça.

... et j’en ai oublié un autre :
>> Chaque moitié de maison pourra à l’avenir être facilement divisée en une partie accessible (rez-de-jardin) et un logement (étage + combles). <<
[...]
Mettez cette absurdité de la divisibilité à la poubelle. C’est un critère rédhibitoire très puissant, qui détruit beaucoup de plans et rend tous les autres tellement beaucoup plus chers que la dislocation aurait été le moindre mal. Un changement de propriétaire en cas de problème est de loin la solution la moins coûteuse.

Rien que cela nécessite déjà un concept de planification qu’on ne sort pas de sa poche.

--> Ok, c’est mis à la poubelle. On peut donc s’en détacher « facilement ».

kfw 300, tu connais les conditions ? C’est comme le programme 297. Donc kfw 40 +. Et en plus il y a le bilan CO2 et tout ça. Pour parler avec les mots d’un collègue, ce ne sera pas si facile en construction massive. Surtout pas avec des plafonds en béton et des briques...

Je ne maîtrise pas vraiment. Je me suis un peu informé. Mais je ne peux pas estimer quelles différences constructives et de prix il y a entre kfw55 vs kfw40 vs kfw40+ (vs kfw40+QNG, que nous ne voulons en aucun cas). On nous a parlé d’environ 10-15k€ pour le conseiller en énergie, mais probablement aussi des surcoûts en construction et matériaux. Ce n’est pas indispensable pour nous. Mais je pensais que les exigences à Hambourg n’étaient plus très éloignées du kfw40(+), je me suis sans doute bien trompé.
Si ça pouvait être mis à la poubelle aussi facilement que l’autre sujet, une question serait réglée. MAIS...

Cela amène la question de savoir comment financer sans programmes d’aide (ou avec un ifb de Hambourg peut-être ?, je ne connais pas les conditions...). Si je ne me trompe pas, des taux d’intérêt globaux plus élevés et des limites de durée et de mensualité clouent le cercueil déjà sous 4hT€. Comment/vouloirons-nous procéder ici ? Quel serait votre conseil ? Nous allons sûrement en embêter un conseiller financier encore une fois, mais ce n’est sûrement pas une mauvaise idée d’avoir déjà quelques idées avant.

Il est très raisonnable que vous considériez une maison jumelée dans son ensemble. Vous n’avez besoin d’un entrepreneur général commun qu’au stade du gros œuvre, l’aménagement peut être confié différemment chez les voisins.

Les deux parties ont très bonnes relations, ont beaucoup en commun et souhaiteraient s’entraider, donc nous voulons essayer de décider ensemble le plus de conditions-cadres possible (même si les détails et en particulier les décisions sur les travaux en auto-construction seront différents - mais aucune des parties ne fera des phases complètes en auto-construction).

Ton, , conseil était même de choisir ensuite de manière autonome (et éventuellement indépendante) les entreprises après le gros œuvre. Je pense que nous préférerions une certaine simplicité organisationnelle, si c’est possible financièrement. Mais peut-être que cela compliquerait aussi d’autres objectifs ?

Je vous recommanderais de demander un autre entrepreneur général (deux spécialistes de la maçonnerie et deux spécialistes du bois), en général je prends cinq ou six au total. À Hambourg, vous devriez pouvoir trouver des concepts de maison issus d’offres de promoteurs à utiliser comme inspiration (celles proposées à l’échelle nationale sont en général II+D avec environ 140/145 m²).

D’où vient ce conseil pour le spécialiste du bois ? Jusqu’à présent nous étions toujours sur la pierre et du massif. Qu’avons-nous raté ?

Au fait, une petite cloison dans les combles ne sert pas la hauteur debout, c’est un mur bas qui le ferait (mais qui casse souvent la ligne du plein-étage).

Ok, tu as bien compris ? À la page 7, le cas dont tu parles est justement là. Tu « planifies » avec une distance limite de 3 m. Dans un cas ça passe avec 2,80 m, dans l’autre pas avec 3,60 m, à condition qu’il y ait vraiment seulement 3 m jusqu’au faitage « H2 ». Cela restreint considérablement ton plan.

Je voulais dire mur bas, désolé. Nous avons vraiment pas de problème avec la ligne du plein-étage ou la distance limite, car il s’agit de la zone de distance latérale. Bien sûr, il y a des subtilités à clarifier, mais je ne vois pas de problème. Mais il se peut que j’aie raté quelque chose (ce qui n’est pas improbable, je rate vraiment tout en ce moment). Je ferai peut-être un autre fil dans quelques jours où je publierai des dessins et poserai des questions sur la hiérarchisation de la pente du toit, de la hauteur d’étage, etc.

Prendre des concepts de maison issus d’offres de promoteurs comme inspiration (celles proposées à l’échelle nationale sont surtout II+D avec environ 140/145 m²)

Les maisons jumelées II+D que j’ai trouvées rapidement sur quelques autres sites ont toutes aussi une variante studio en haut, donc plafond en béton + mur bas signifieraient probablement un gros réaménagement et un supplément de prix, non ?

Outre les souhaits, les prescriptions sont tellement individuelles que c’est pour un planificateur.

Encore à ce sujet (je crois comprendre mieux d’où vient ce conseil) : aller voir un cabinet d’architectes pour faire un plan ? Cela coûte sûrement de l’argent. Si ensuite je construis avec un autre entrepreneur général, l’argent est peut-être (partiellement) perdu. Ou alors d’abord chercher quelques autres entrepreneurs généraux, modifier leurs maisons catalogue et demander des offres ? Et ensuite réfléchir à faire appel à un cabinet d’architectes ? Quel est le conseil ici – et de quoi dépend-il ?

Merci en tout cas !

Donc aller voir un cabinet d’architectes et faire faire une planification ? Cela coûte certainement de l’argent. Si je construis ensuite avec un autre entrepreneur général, l’argent est peut-être (en partie) perdu

1. L’argent n’est pas perdu. Il est juste avec quelqu’un d’autre.
2. Chaque planification coûte de l’argent. Avec un architecte, tu vois la facture, quand c'est l’entrepreneur général qui planifie, cela est inclus dans le coût total.
3. Avec une planification de l’architecte, tu peux a) construire en béton ou b) en ossature bois, et dans les deux cas 1. avec un entrepreneur général ou 2. avec des corps de métier séparés.

1. L'argent n'a pas disparu. Il est seulement chez quelqu'un d'autre.
2. Chaque planification coûte de l'argent. Avec un architecte, tu vois la facture, si le constructeur général planifie, cela passe dans le coût global.
3. Avec une planification par un architecte, tu peux a) construire en massif ou b) en ossature bois, et les deux 1. avec un constructeur général ou 2. avec des corps de métiers séparés.

Eh bien, mon argent est parti. Et il est alors chez l’architecte. Éventuellement, un constructeur général, qui travaille selon sa propre méthode, voudra peut-être faire encore sa propre (re)planification, ce qui me coûtera à nouveau de l’argent, si bien que je paie en partie deux fois et reste à payer les coûts supplémentaires. Ou où est-ce que je me trompe ?

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La deuxième grosse erreur est de penser que b) on peut facilement diviser une maison sur une surface relativement petite en deux appartements adéquats.
Comment imagines-tu la vie de plain-pied sur 65 m² moins une buanderie moins un escalier ?
Il te reste environ 53 m² avec un petit WC-douche, à peine utilisable. Ensuite un petit bureau de 8 m² qui devrait servir de chambre à coucher ?! Ce n’est pas non plus accessible, juste parce qu’il est de plain-pied.
À l’étage, une salle de bains familiale, mais pas d’espace libre. De plus, pas d’espace de stationnement adéquat pour deux logements.
De telles idées sont tellement secondaires, car elles gênent la planification d’une maison simple et fonctionnelle.

Je vois cela à l’instant (nous avons écrit en même temps). C’est déjà déplacé à la corbeille. Cela pourrait simplifier tout le fil ici.

L’aspect le plus important est que a) on ne peut presque plus construire de logement à moins de 3000 €/m². Et s’il faut aussi des fenêtres acoustiques coûteuses, alors encore moins.
Pour 400 000 €, tu n’obtiens donc pas 165 m² de construction.

D’une part : aucune idée des obligations de construction réelles concernant le bruit des avions. Triple vitrage ?

D’autre part : nous n’avons pas besoin de 165 m².
(a) Je me suis probablement mal exprimé :

Surface totale au sol de la maison environ 165 m²

Cela voulait dire : la surface gazonnée du terrain sera convertie en une dalle en béton de 165 m². Chaque moitié de maison aura donc au rez-de-chaussée une surface au sol de 164/2 = 82 m², soit une surface habitable (disons) 0,7 × 82 m² = 57,4 m². Si je calcule maintenant le rez-de-chaussée + étage + combles, j’obtiens 172,2 m² de surface de plancher, ce qui à cause des combles n’est évidemment pas toute la surface habitable. Peut-être que les 165 m² conviennent même comme chiffre.

(b) Nous pouvons bien sûr renoncer à quelques mètres carrés, mais des combles "pleinement fonctionnels" (plus bas plus de détails) seraient agréables et judicieux.

Peut-être ainsi (toutes les valeurs en m² sont approximatives) :
Rez-de-chaussée : espace de vie-salle à manger avec cuisine (30 m²), technique (8 m²), salle de bain invités (une partie avec douche) (5 m²), reste (14 m²) pour couloir et une autre pièce (invités/travail).
Étage : salle de bains (10 m²), les trois chambres d’enfants (3 × 10 m²), une autre pièce (invités/travail, 10 m²), reste couloir (7 m²).
Combles : chambre des parents, éventuellement bureau, une partie encore une salle de bain avec douche.

La chambre des parents peut être petite. Mais ce serait joli d’avoir ce troisième niveau avec des pièces indépendantes, afin que les parents soient aussi bien séparés des enfants. Ce n’est peut-être pas nécessairement une dalle en béton, mais s’il doit y avoir des murs et un chauffage correct etc. à l’étage, il faudrait réfléchir... Le budget impose ici évidemment des limites. Quelle orientation pour aller plus loin ? Planifier sans combles ? Planifier des combles aménageables mais attendre encore (tant que les parents sont à l’étage, pas de chambre d’invités) ? Combles uniquement comme rangement (à quoi renoncer pour avoir une pièce de plus en bas) ?

Qui conseille cela ? C’est absurde ! Pourquoi le béton serait-il mieux, quand il s’agit de sa propre maison ?
Alors toutes les maisons en bois et en construction modulaire ne seraient pas valables..!?!
Je ne comprends pas cette répétition du mot. Le contraire de valable, c’est inférieur.

Comme décrit juste avant : murs et raccordement correct au chauffage et à la ventilation dans les combles. MAIS : n’hésitez pas à demander plus, peut-être qu’il y a quelque chose de caché ici que nous n’avons pas encore bien réfléchi.