Coûts de rénovation

Bonjour à tous !

Dans le passé, j’ai toujours trouvé ici des personnes très compétentes et j’espère que vous pourrez aussi cette fois m’aider avec des conseils et des idées. Alors que la dernière fois il s’agissait d’un bien trop cher, le plan est cette fois différent.

La constellation de base est en fait classique. La grand-mère ne peut plus vivre dans sa propre maison, donc il faudrait que ce soit, autant que possible, dans la famille. Le terrain est complètement plat et rectangulaire, environ 1150 m² au total. Environ 850 m² sont en bail emphytéotique (300 €/an) et le reste appartient en pleine propriété à la maison. La maison est une construction en béton massif, datant de 1963/1964. Elle a deux étages (plus un petit grenier non aménagé), est entièrement sous-solée. La surface habitable est d’environ 120 m² sur 2 étages.

Une expertise a été commandée, la valeur de la maison a été estimée (y compris besoin de rénovation, dépréciation due à l’âge, emplacement, etc.) à 80 000 € – mais la structure de base est parfaitement en ordre. Il faut en fait refaire plus ou moins TOUT... C'est-à-dire : électricité, plomberie, planification partielle des pièces, nouvelles fenêtres/portes, nouveau toit, etc.

Pour nous se posent maintenant plusieurs questions. D’une part, l’offre – parce que dans la famille – est excellente. L’emplacement est super, la maison correspond à la situation de vie et est extensible. Sur le marché libre, avec la situation actuelle du marché, on pourrait certainement en tirer beaucoup plus. Mais mis à part cela, il faut refaire tellement de choses que nous ne pouvons pas évaluer les coûts facilement.

Question 1 : Est-ce que 150 000 € suffiront pour une rénovation et une extension ? Comme dit, il faudrait refaire beaucoup. Électricité, plomberie, nouveaux murs, aménagement intérieur sont pour nous un problème moindre. Les postes plus importants seront certainement le toit avec un nouveau toit et un grenier aménageable (nous voulons aussi aménager le grenier pour augmenter la surface habitable sur le deuxième étage), le chauffage avec de nouveaux radiateurs (ou autre chose – voir question 2), nouvelles fenêtres/porte d’entrée/portes et des choses de cette ampleur.

Mon estimation serait :

Nouveau chauffage y compris radiateurs (ou autre) : jusqu’à 15 000 €
Nouvelles fenêtres/portes y compris installation : jusqu’à 20 000 €
Isolation de la façade : jusqu’à 10 000 €
Nouveau toit y compris charpente, isolation, aménagements : jusqu’à 40 000 €
Modification de la distribution des pièces : jusqu’à 10 000 €
Nouvelle électricité y compris préparation pour maison connectée : jusqu’à 10 000 €
Nouveaux sanitaires (1 WC invités, 1 salle de bain) : jusqu’à 15 000 €
Nouvelle cuisine : jusqu’à 10 000 €
Nouvel aménagement intérieur divers : jusqu’à 20 000 €
Modification des aménagements extérieurs : jusqu’à 20 000 €

Ai-je complètement oublié des choses ? Certains postes sont-ils largement surestimés ou sous-estimés ? Je comprends bien que ce genre d’affirmations générales ne peut pas être faites facilement – mais mes idées sont-elles très éloignées de la réalité ?

Question 2 : Que fait-on aujourd’hui en matière d’énergie pour rénover correctement une vieille maison ? Comme dit, la maison est massive et complètement en béton jusqu’à la charpente. Les murs extérieurs ont 24 cm d’épaisseur, au sous-sol en majeure partie 30 cm. Quel serait selon vous un concept de chauffage raisonnable à rénover, qui puisse durer 50 ans ? Les radiateurs sont plutôt désuets, non ? Mais y a-t-il une autre façon de chauffer une vieille maison ? Quels autres concepts (échangeurs d’air/chaleur, géothermie, etc.) envisageriez-vous si c’était votre maison ?

Nous pouvons certainement faire beaucoup par nous-mêmes, sinon pour la plupart des sujets (du moins pour l’aménagement intérieur, l’électricité et la plomberie) nous avons un excellent artisan à disposition, qui a déjà fait beaucoup de choses très bien dans les maisons de mes parents et frères et sœurs. Le coût est d’environ 35 €/heure. Fenêtres, façade, toit, nous ne pourrons certainement pas faire seuls. Les aménagements extérieurs devraient aussi en partie être confiés à des mains expérimentées – il y a environ 200-300 m² d’asphalte qui devraient vraiment être enlevés...

Je suis curieux de vos idées et opinions. :-)

Si vous rénovez et entreprenez également des mesures énergétiques, faites appel à un professionnel.
Il peut a) vous conseiller correctement sur le chauffage ou évaluer les mesures (et aussi calculer la puissance de chauffage nécessaire) et b) être disponible pour les questions liées à la KfW.
Peut-être qu’avec toutes les mesures de rénovation énergétique, un chauffage au sol, chauffé par une petite pompe à chaleur air-eau (Panasonic Geisha), est une option.
Sinon, les prix peuvent être trop élevés ou aussi nettement trop bas. Une salle de bain peut aussi rapidement coûter T€ 25. Cela dépend de ce que vous souhaitez.

Canalisations d’eau/eaux usées ? Renouveler le plâtre intérieur (beaucoup devra aussi être cassé) ? Sols ? Isoler le plafond de la cave ? Que signifie la préparation pour la maison intelligente (KNX préparer puis ne pas réaliser, c’est un double travail avec des coûts doubles correspondants) ?

Façade jusqu’à 10 000 ? Avec ça, tu n’iras pas loin. Pour comparaison : l’offre la moins chère que j’ai reçue pour 3 côtés du sous-sol (ITE 16 cm + enduit et peinture) était de 8000 euros. L’offre la moins chère pour l’étage était de 17000 euros (6 cm de laine minérale, bardage en plastique). La maison fait 9,70 x 10,40. Plus l’extension qui n’a pas été rénovée.
Chauffage 15 000 est aussi très optimiste. Selon ce que l’on veut installer. Notre chaudière à pellets avec tampon et montage a coûté 6000, mais elle est chargée à la main comme un poêle.
Le chauffage au sol dans une vieille maison, c’est possible, nous le faisons aussi, mais il faut alors une isolation de sol, ce serait aussi une des choses que je ferais absolument dans une vieille maison, même si pour cela, comme chez nous, la chape doit être cassée.
Tant que vous n’avez pas demandé de devis pour les postes individuels, les chiffres que tu as donnés @ TE ne sont que des souhaits. Si cela correspond à la réalité, cela se verra à travers les devis. Nous avons réussi avec 60 000, mais seulement avec beaucoup de travail personnel, sans rénovation et sans salles de bains, nouvelle cuisine, électricité. Seule la coque énergétique (isolation, fenêtres, porte d’entrée, chauffage, climatisation) était comprise.

La maison est-elle en pleine propriété ou en emphytéose ?
Jusqu'à quand dure l'emphytéose et à quel taux d’intérêt ?

Je me doutais déjà que la façade pourrait éventuellement poser problème... Le dernier étage est entièrement sous le toit, donc il serait déjà isolé avec le toit. Par contre, la façade devrait alors recouvrir une partie du sous-sol - bien sûr, il ne faudrait plus isoler en bas. La surface au sol de la maison est vraiment petite (environ 8,50 * 9m), donc j’estime que la façade devrait être réalisable.

Isoler le plafond du sous-sol est une bonne idée, je ne l’avais pas du tout envisagée, par exemple.

Concernant les salles de bain, je pense que nous sommes plutôt peu exigeants. J’adore les douches à l’italienne (dans la mesure du possible techniquement), donc nous n’aurons probablement pas besoin d’un bac à douche traditionnel. Ma femme voudra sûrement encore une baignoire, mais rien de spectaculaire. Dans les WC invités (actuellement 1,45 m²), il ne sera de toute façon pas possible de faire grand-chose.

Nous ferons appel à des professionnels pour la maison, la première visite avec des artisans est jeudi. Je ne connais pas encore les conduites d’eau et les tuyaux, ça se verra ensuite. Le plâtre des murs et du plafond semble en bon état, mais je n’aime pas encore vraiment cette sensation de béton. Donc peut-être même poser du placo ou un enduit à base de plâtre ou quelque chose comme ça. On verra ce que les professionnels vont imaginer. ;-)

La maison est en bail emphytéotique, le contrat court encore sur 48 ans à environ 300€/an. Une offre d'achat de 71 000 est en cours.

Quel taux d'intérêt est-il question ?