Question sur le financement des biens immobiliers existants

Dans le [Monat], je voulais bien sûr dire :D

Même le prêt KFW de 50000 est parfois compté comme des fonds propres, car il peut être pris en garantie en second rang. Ou alors ai-je mal compris quelque chose en lisant ici sur le forum ?

Donc, en tout, j’ai calculé ainsi :

Min. 280000 valeur du bien immobilier après rénovation
275000 besoin de financement

225000 garantie 1er rang, presque 80 % de garantie
50000 garantie 2e rang

Alors que des parties peuvent encore être prises en charge par la Rentenbank ou avec d’autres moyens de la KfW pour une rénovation écoénergétique. Qui aboutiraient eux aussi en second rang.

Concernant le plan d'amortissement et le solde restant dû à la fin de la durée. Dans quelques années, nous bénéficierons de 2 appartements en propriété [Erbfall mögen Sie noch lange Leben! Aber 30 Jahre werden es mit Schichernheit nicht] d'une valeur actuelle de 70 000 euros et 210 000 euros.

Je peux actuellement payer et planifier 1 000 euros en toute sérénité. Ce qui vient en supplément, dû à des regroupements et des changements tarifaires, n'est pas pris en compte car ce serait peu sérieux. Mais ils arriveront et représenteront 500 euros de plus par mois dans les 2 ou 3 prochaines années. Cela ne signifie pas une augmentation tarifaire, qui au mieux compenserait l'inflation.

Waouh, la dernière phrase était mauvaise. Ça arrive quand on nourrit son fils en écrivant ici ;)

Je veux dire, le fait que ce ne soit pas plus d'argent, ce ne sont pas des hausses tarifaires, car elles compensent plus ou moins l'inflation.

Encore à propos du loyer supprimé. Actuellement, nous payons environ 800 euros pour l'électricité et le gaz. Sur ce montant, 550 euros correspondent au loyer hors charges. Juste pour que ce ne soit pas dit que j'ai oublié les charges de la maison ;)

Je ne comprends pas encore tout à fait ce que tu veux ?
Que quelqu’un te dise oui et amen ?

- 20 000 € d'apport personnel, c’est une sacrée somme. Cela doit-il être uniquement une économie de main-d’œuvre ? Qu’en est-il du matériel ? As-tu autant de temps libre et de vacances ?

- Qui a estimé les 210 000 € ? Vous-mêmes ou un expert ?

- Tu n’as pas encore eu de discussion avec un architecte, mais tu veux déjà savoir quelle sera la valeur du bien après rénovation ?
Surtout pour les biens anciens, les banques appliquent souvent des décotes de sécurité d’au moins 10 %. Tu te retrouves alors avec une limite de financement de seulement 252 000 € et un besoin de financement de 275 000 €, dont la cuisine n’est pas finançable.

- Tu te bases sur tes charges actuelles de l’appartement en location pour comparer avec une maison de 190 m² et un terrain de 2000 m² ? À ma connaissance, la plupart des banques calculent avec 2 €/m².

- Il me semble aussi que la priorité de remboursement pour le crédit KFW est traitée différemment selon les banques.

- Je ne suis pas sûr que cela fonctionne avec la donation, car tu rends une contrepartie.
Cela peut vite tourner à de l’évasion fiscale. (Sujet droits de mutation)

Alors je ne veux pas un oui et/ou un amen, mais argumenter est quand même permis, non ? D’autant plus qu’il y a des questions de détail auxquelles je veux seulement qu’on réponde. À moins qu’elles soient de nature rhétorique, ce que je n’ai pas vraiment compris jusqu’à présent. Ou est-ce tout simplement dérangeant pour vous quand on essaie de remettre les arguments à leur place, au lieu d’accepter la première réponse venue ?

Alors on laisse la cuisine dehors, on a encore une cuisine qu’on peut emmener.

La valeur attendue après rénovation est calculée très prudemment sur la base d’immeubles comparables et des coûts d’investissement déduits de 30 % en tant qu’augmentation de valeur. Même un architecte ne peut pas dire comment la banque évalue l’objet.

Les 210 000 ont été fixés il y a 3 ans par une banque.

Bien sûr, les 20 000 euros de travaux personnels estimés ne représentent que de la main-d’œuvre, je ne sais malheureusement pas construire des fenêtres moi-même, poser de l’isolant ou installer un système de chauffage. Donc ce genre de questions est vraiment inutile, mais ton post entier est très négatif. Pour un coût de rénovation estimé à 120 000, ces 20 000 sont déjà possibles à économiser. Mais j’ai aussi écrit que ce n’est qu’une estimation, car aucun architecte n’a encore élaboré de plan de rénovation. Ni les coûts réels de rénovation ni les travaux personnels possibles. Les coûts de rénovation sont déjà calculés à la hausse pour avoir un scénario du pire cas, avec lequel on peut simplement compter.

J’ai assez de temps, car je travaille en équipe. En plus, pendant la phase de rénovation, on peut habiter dans le deuxième appartement sur la propriété, ce qui fait que les déplacements sont courts et ne coûtent pas de loyer. La planification temporelle était de 9 mois pour la rénovation, ce qui devrait suffire pour pas mal de travaux personnels. D’autant plus que des amis aident aussi et que tous les corps de métier sont représentés.

Bon, même si on devait payer la taxe foncière, ce serait 6 000 euros, car elle repose sur 120 000. Le reste est une donation et n’est pas soumis à la taxe foncière tant qu’on ne revend pas l’objet. Ensuite viennent les frais de notaire. Mais mon beau-père paierait tout cela encore si nécessaire. Rien que pour cela, je n’ai pas inclus et présenté ces coûts. Mais décrire cela comme maintenant aurait complètement dépassé mon message d’introduction.

Je sais que les 250 euros de charges que nous avons actuellement ne suffisent pas pour gérer une maison. Mais ce ne seront pas non plus 400 euros par mois, car sinon nous aurions commis une erreur dans la rénovation.