« selon les informations détenues par l’administration, pour ce site, une distance entre la surface du sol et la nappe phréatique comprise entre 5 et 10 m est prévue. La présence d’eau interstitielle dans les horizons supérieurs du sol ne peut être exclue. Pour déterminer la distance exacte, il est recommandé de réaliser une étude géotechnique, dans le cadre de laquelle pourrait également être évaluée la perméabilité du sol en relation avec une infiltration des eaux de pluie. »
En matière de lisibilité pour les profanes du langage administratif, l’Allemagne est vraiment un pays en développement. Il est écrit que l’eau souterraine "se trouve" entre cinq et dix mètres sous la surface du terrain et peut alors quasi se rassembler en flaques souterraines. L’administration veut s’acquitter de son devoir d’information en indiquant que tu devrais faire réaliser une étude du sol - dans ce cas non pas du fait d’un soupçon de roche ou autre, mais spécifiquement pour clarifier le fait ;-) à quelle vitesse la pluie s’écoule à travers le sol. Je ne lis pas ici d’objections quant à la capacité du terrain à supporter une maison, mais bien une indication en faveur d’une étanchéité très soigneuse du sous-sol.
Certains intéressés souhaitent apparemment construire un immeuble collectif, mais le propriétaire ne veut pas d’un immeuble collectif et préfère des candidats pour une maison individuelle.
Cela n’a pas d’importance, le droit de construire (le droit de l’urbanisme) n’est pas un concert de souhaits, même dans le trou perdu de derrière les fagots. Les immeubles collectifs nécessitent une densité de surface au sol et surtout une densité de surface de plancher significativement plus élevées ainsi que des hauteurs de bâtiment supérieures. Là où elles sont autorisées, le développement d’un terrain en maisons individuelles a réciproquement moins de chances. Mais : de la part de l’administration, je ne m’attends pas ici à une définition stricte visant un immeuble collectif (ce qui impliquerait aussi un plan d’aménagement ; dans les zones §34, on ne peut pas les « imposer »). Donc si l’on devait pouvoir construire les deux, ce serait plutôt « au maximum un immeuble collectif » que « uniquement un immeuble collectif ». Les maisons individuelles sont toujours possibles du point de vue administratif. ENSUITE, c’est la volonté du propriétaire qui est décisive, et je peux déjà te la prédire : en dehors des villes en plein boom, un immeuble collectif plus attrayant du voisin ferait partir ses locataires plus rapidement que l’eau souterraine ne s’infiltre ;-).
Si cependant la commune a l’idée, soit formellement d’un point de vue urbanistique, de restreindre à la maison individuelle (ou ses conditions cadres), soit tactiquement de tenir les investisseurs à distance par un manque d’un « oui ! » franc, alors le propriétaire peut souhaiter cela jusqu’à devenir noir, et en pratique seuls les intéressés pour des maisons individuelles auront une chance. Pour les investisseurs, la carte est un peu différente que pour monsieur et madame Tout-le-monde : où l’argent faible tourne lentement, ils n’iront pas du tout. Beaucoup d’administrations publiques tiennent donc les investisseurs à distance rien que par leur lenteur et n’ont même pas besoin de difficultés de droit de construire (de droit de l’urbanisme). Un plan d’aménagement restrictif ou un §34 seuls peuvent encore ne pas suffire, mais combinés à un maire peu dynamique, un candidat à la construction d’une maison individuelle peut être sûr qu’aucun investisseur ne surenchérira. Les « quelques intéressés pour un immeuble collectif » ne seront donc guère plus que la petite noblesse du village.
