Prix problématiques dans le sud de Munich

Je ne suis certainement pas un expert financier comme semblent l’être certains ici.
Pourtant, j’aime rappeler que lors de la construction de notre maison à l’époque, un remboursement de 1% était la norme, car les taux d’intérêt étaient déjà proches de 10%. La valeur de vente annoncée de notre maison était alors soudainement 40% SOUS le prix de revient, et à ce prix-là, personne ne s’intéressait à la maison, elle était quasiment invendable.
Heureusement, car dans les années qui ont suivi, cela a beaucoup changé, et dix ans plus tard, j’ai pu choisir l’acheteur au prix souhaité.
Bien sûr, il est très probable que les prix continuent de monter encore et encore... et pourtant, cela arrive souvent autrement ; c’est toujours une boule de cristal, même lorsqu’on le décrit de manière fleurie et séduisante ou qu’on l’étaye par des calculs.
La jeune génération ici ne semble avoir vu que des hausses... en ce sens, je considérerais toujours aussi un scénario du pire cas, et ensuite on peut toujours choisir de le réaliser ou pas.

Et un tel scénario est bien sûr aussi dans le domaine du possible, même si la grande majorité ici n’y croit pas. Pas demain, après-demain ou dans deux ans, mais la plupart des financements s’étalent aussi sur au moins dix ans.

Si à ce moment défavorable s’ajoute une rupture/divorce et que l’on est contraint de vendre, eh bien bonne nuit. Alors les deux parties font faillite personnelle ou elles s’arrangent d’une manière ou d’une autre et continuent à vivre ensemble sous le même toit. Et ceux qui pensent que cela ne leur arrivera pas devraient simplement jeter un œil au taux de divorce en Allemagne. Les 38,5% de l’année dernière n’auraient sûrement pas pensé le jour de leur mariage que ce serait précisément eux « qui seraient touchés ».

Les prix de l'immobilier sont effectivement problématiques, même pour les personnes ayant un bon revenu. Le résultat de la politique fédérale allemande depuis 20 ans.

Non - c'est le résultat de la politique européenne de Bruxelles et de la BCE. Ok, la BCE est basée à Francfort et donc en RFA : cependant, la Bundesbank y a le même poids de vote que la République de Malte (avec moins d'habitants que Francfort, soit dit en passant)

D'une part, je trouve le calcul très audacieux. Nous avons un revenu net commun de 10k€ - et ce, maintenant et pas dans un avenir lointain - et nous avons économisé ensemble 400k€ de capitaux propres ces dernières années.
Nous nous sommes fixés un budget approximatif de 1,5 million, ce qui nous amène à un taux d'environ 3500€/mois et grâce aux primes, etc., il reste de la marge pour des remboursements anticipés. Je trouve que nous sommes déjà audacieux car il ne faut vraiment rien qui tourne mal. Si l'un de nous perd son emploi, tombe gravement malade sur le long terme, etc., nous devrions probablement vendre. De même en cas de séparation.
Deuxièmement, je me demande si vous avez une chance de trouver quelque chose avec ce budget. Nous sommes au nord de Munich, tout ce qui est bien desservi et en dessous d'1 million part très vite ; il faut accepter immédiatement et avoir déjà clarifié le financement. Dans cette gamme de prix, on trouve beaucoup de propriétés en bail emphytéotique où on paye alors uniquement pour l’ancienne maison 800k€ et plus.
Plus loin, il y a effectivement des maisons jumelées ou des maisons en rangée à 700-800k€ mais elles sont vraiment très loin et je suis sûr que sur les prix indiqués il faut encore ajouter pas mal de choses (« maison à finir » ou aussi juste les coûts annexes « normaux » de construction).
Je ne sais pas jusqu’où vous êtes à l’extérieur, mais pour avoir une chance de trouver quelque chose, je pense que vous devriez sortir du sud.

Outre une évolution disproportionnée des prix de l'immobilier ces dernières années, l'autre aspect du problème est que nous avons tendance à vouloir un peu plus que ce que nous pouvons actuellement avoir, ce qui nous entraîne dans une roue de hamster de travail et d'insatisfaction latente. Si nous en sortions, les prix baisseraient également. Ne vous méprenez pas, je trouve merveilleux que les gens aient des objectifs ambitieux et s'efforcent de les atteindre - tant qu'ils viennent de l'intérieur plutôt que d'une prétendue "normalité" ou d'une comparaison avec les autres. On ne peut pas seulement augmenter ou diminuer les exigences – ce qui implique déjà un jugement –, mais on doit les gérer pour soi-même. De vrais problèmes ne surviennent que pour ceux qui sont exclus de la participation au marché du logement (que ce soit en location ou en achat). : Je vous souhaite une dose de chance et l'attitude appropriée pour trouver quelque chose dans lequel vous vous sentiez très bien. Pour l’instant, vos souhaits ne correspondent pas idéalement à votre situation financière – mais avec un peu de prise de risque, il est toutefois possible de trouver quelque chose pour vous dans le sud de Munich.

As-tu compris ce qu’est un ETF ?

Les ETF sont, tant qu’ils ne dépassent pas une masse critique sur le marché et qu’aucune véritable crise financière ne survient, le véhicule d’investissement quasi parfait. Jusqu’ici tout est clair. Inconvénients par rapport à un nombre suffisamment important d’actions détenues directement, réparties entre pays, secteurs et profils de risque :
- Pour certains indices comme le SP 500 et le MSCI World, une grande part de l’indice est détenue par des ETF. Ceux-ci peuvent, en cas de perturbations du marché telles que des short squeezes, agir de manière automatisée, ce qui peut entraîner des pertes. De plus, il y a un inconvénient presque programmé lors d’un changement dans la composition de l’indice.
- Les ETF synthétiques présentent un risque en cas de défaillance d’une contrepartie.
- La grande majorité des ETF, y compris ceux investis physiquement, sont autorisés à prêter une certaine part des actions, par exemple à des vendeurs à découvert ou à d’autres spéculateurs. En cas de défaillance, une partie de l’ETF pourrait être affectée.

Tous ces inconvénients n’existent pas dans les investissements directs en actions individuelles, mais il y a des problèmes de double imposition dans certains pays et un risque de diversification insuffisante.

Mais si tu es un professionnel aussi aguerri qu’il semble, tu peux sûrement réfuter complètement tous ces points et m’expliquer pourquoi les ETF sont absolument et totalement supérieurs à tous égards par rapport à des actions directes largement diversifiées.

Je n’ai pas écrit « pas d’ETF du tout ». J’ai écrit qu’un certain pourcentage dans des actions directes d’entreprises peut parfaitement avoir du sens du point de vue du risque.

Et je ne parle pas ici de Hans Hinterhuber, qui veut investir rapidement 5k€ en bourse. Pour lui, les ETF sont peut-être vraiment supérieurs aux actions individuelles. Mais avec >50 à plusieurs centaines de milliers d’euros, comme semble le vouloir le TE, on peut bien répartir sur le marché par exemple en paquets de 2-3k€. Dans quelques ETF, différentes actions individuelles et selon l’appétit pour le risque également d’autres formes d’investissement. Tout en ETF serait un peu trop risqué à mon goût pour un tel volume. Il y a eu une étude disant qu’avec au moins 8 à 10 actions individuelles différentes, l’investissement dans un ETF comparable n’apporte plus d’avantages significatifs en termes de diversification et de risque. On peut cependant en discuter longuement pour savoir où se situe vraiment ce chiffre et si les actions individuelles ont vraiment un sens sur tous les marchés.