म्यूनिख के दक्षिण में समस्याग्रस्त कीमतें

अब मैं निश्चित रूप से वित्त विशेषज्ञ नहीं हूँ जैसा कि यहाँ कुछ लोग लगते हैं। फिर भी, मैं याद दिलाना चाहता हूँ कि हमारे घर के निर्माण के समय 1% की किस्त भुगतान को मानक माना जाता था, क्योंकि ब्याज दरें लगभग 10% के करीब थीं। उस समय हमारे घर की सूचीबद्ध बिक्री कीमत अचानक निर्माण लागत से 40% कम थी और उस कीमत पर कोई भी घर में रुचि नहीं ले रहा था, यह लगभग बेचा नहीं जा सकता था। सौभाग्य से, क्योंकि अगले वर्षों में यह स्थिति काफी बदल गई और मैं 10 साल बाद इच्छित कीमत पर खरीदार चुन सका। निश्चित रूप से यह संभव है कि कीमतें लगातार बढ़ती रहें... फिर भी अक्सर ऐसा नहीं होता; यह एक क्रिस्टल बॉल ही रहता है भले ही इसे जितना भी सुंदर और अच्छी तरह से समझाया जाए या गणनाओं के साथ समर्थन किया जाए। यहाँ की युवा पीढ़ी ने स्पष्ट रूप से केवल वृद्धि देखी है... इसलिए मैं हमेशा सबसे खराब स्थिति को भी देखता हूँ और उसके बाद ही निर्णय लेता हूँ।

और ऐसा परिदृश्य निश्चित रूप से संभव है, भले ही अधिकांश यहाँ इसे मानने को तैयार न हों। न तो कल, न परसों या दो वर्षों में, लेकिन अधिकांश वित्तपोषण कम से कम अगले 10 वर्षों तक चलते हैं। अगर उस असहज समय पर कोई अलगाव/तलाक भी हो और बेचने के लिए मजबूर होना पड़े, तो फिर शुभ रात्रि। तब दोनों पक्ष दिवालिया हो जाते हैं या वे किसी तरह समझौता कर एक ही छत के नीचे साथ रहते हैं। और जो अब सोच रहे हैं कि ऐसा उनके साथ कभी नहीं होगा, उन्हें सिर्फ जर्मनी में तलाक दर को देखना चाहिए। पिछले साल की 38.5% दर ने भी विवाह के दिन शायद यह नहीं सोचा होगा कि ये "उन्हें" ही प्रभावित करेगी।

अचल संपत्ति की कीमतें वास्तव में समस्या उत्पन्न कर रही हैं, यहां तक कि अच्छे आय वाले लोगों के लिए भी। यह पिछले 20 वर्षों की जर्मन संघीय राजनीति का नतीजा है।

नहीं - यह ब्रसेल्स की यूरोपीय राजनीति और यूरोपीय केंद्रीय बैंक की नतीजा है। ठीक है, यूरोपीय केंद्रीय बैंक फ्रैंकफर्ट में स्थित है और इसलिए जर्मन संघीय गणराज्य में है: हालांकि, बुडेसबैंक का वहां माल्टा गणराज्य के समान ही वोटिंग भार है (जो फ्रैंकफर्ट से कम आबादी वाला है BTW)

एक तरफ़ मुझे यह हिसाब बहुत साहसी लगता है। हमारा संयुक्त नेट 10k€ है - और वह अभी है, भविष्य में कभी नहीं - और हमने हाल के वर्षों में 400k€ की अपनी पूंजी जमा की है। हमने अपने लिए लगभग 1.5 मिलियन का बजट तय किया है, तब हमारी मासिक किश्त लगभग 3500€/महीना आएगी और बोनस आदि के कारण विशेष चुकानों के लिए भी जगह रहती है। मुझे लगता है कि यह हमारे लिए पहले से ही साहसिक है क्योंकि इसमें वास्तव में कुछ गलत नहीं होना चाहिए। यदि हम में से कोई नौकरी खो देता है, गंभीर रूप से लंबी बीमारी में चला जाता है आदि, तो हमें संभवतः बेचना पड़ेगा। अलगाव के मामले में भी यही लागू होगा।
दूसरी बात, मैं सोचता हूँ कि क्या आप बजट के साथ कुछ खोजने का मौका भी रखते हैं। हम म्यूनिख के उत्तर में हैं, जो भी कुछ ठीक-ठाक पहुँच योग्य है और 1 मिलियन से कम है वह जल्दी ही बिक जाता है, वहाँ तुरंत स्वीकार करना होता है और वित्तपोषण पहले से तय होना चाहिए। इस मूल्य सीमा में कई वार्षिकी संपत्तियाँ होती हैं जहाँ आप केवल पुराने घर के लिए 800k€ या उससे अधिक चुकाते हैं।
थोड़ा और दूर बाहर भी डुप्लेक्स या Reihenhäuser 700-800k€ में मिलते हैं लेकिन वे वास्तव में बहुत दूर हैं और मुझे यकीन है कि बताए गए कीमतों पर कुछ और भी जुड़ जाएगा (“Ausbauhaus” या केवल सामान्य निर्माण के अतिरिक्त खर्च)।
मुझे नहीं पता कि आप कितना दूर बाहर हैं लेकिन यदि आपको कुछ खोजने के अवसर चाहिए तो मुझे लगता है कि आपको दक्षिण से बाहर जाना होगा।

पिछले कुछ वर्षों में अचल संपत्ति की कीमतों में असमान वृद्धि के अलावा समस्या का दूसरा पक्ष यह है कि हम जो वर्तमान में हासिल कर सकते हैं, उससे कुछ अधिक चाहने की प्रवृत्ति रखते हैं और इस वजह से हम काम और छिपी हुई असंतोष की दौड़ में फंस जाते हैं। यदि हम इससे बाहर निकल जाएं, तो कीमतें फिर से घट जाएंगी। गलत मत समझिए, मुझे यह अद्भुत लगता है जब लोग महत्वाकांक्षी लक्ष्य रखते हैं और उन तक पहुंचने की कोशिश करते हैं - जब तक वह लक्ष्य अंदर से आते हैं, न कि एक तथाकथित "सामान्य स्थिति" या दूसरों से तुलना के कारण हों। मांगों को सिर्फ बढ़ाया या घटाया नहीं जा सकता - जिसमें पहले से ही एक मूल्यांकन होता है, बल्कि उन्हें स्वयं के लिए प्रबंधित किया जाना चाहिए। वास्तविक समस्याएं केवल उन लोगों के लिए उत्पन्न होती हैं जिन्हें आवास बाजार में भाग लेने से वंचित कर दिया जाता है (चाहे किराए पर हो या खरीदने पर)।
: मैं आप सभी के लिए सौभाग्य और सही दृष्टिकोण की कामना करता हूँ ताकि आप कुछ ऐसा पा सकें जहाँ आप बहुत अच्छा महसूस करें। अभी आपकी इच्छाएं आपकी वित्तीय स्थिति के अनुरूप नहीं हैं - लेकिन थोड़ी जोखिम क्षमता के साथ म्यूनिख के दक्षिण में भी आप के लिए कुछ पाया जा सकता है।

क्या तुम समझते हो कि ETF क्या है?

ETFs तब तक लगभग परफेक्ट निवेश वाहन होते हैं जब तक वे बाजार में एक महत्वपूर्ण मास नहीं पार करते और कोई वास्तविक वित्तीय संकट नहीं आता। इतना स्पष्ट है। व्यक्तिगत कंपनियों के सीधे रखे गए शेयरों की पर्याप्त संख्या जो देशों, उद्योगों और जोखिम प्रोफाइल के आधार पर फैली हो, की तुलना में नुकसान:
- कुछ सूचकांकों जैसे SP 500 और MSCI World में ETF के माध्यम से सूचकांक का बड़ा हिस्सा रखा जाता है। बाजार के उतार-चढ़ाव जैसे शॉर्ट स्क्वीज़ आदि के दौरान ये अपने आप ट्रेड कर सकते हैं, जिससे नुकसान हो सकता है। इसके अलावा, सूचकांक संरचना में बदलाव होने पर एक पूर्वनिर्धारित नुकसान होता है।
- सिंथेटिक ETFs में जोखिम होता है अगर कोई काउंटरपार्टी फेल हो जाती है।
- अधिकांश ETFs, भले ही भौतिक रूप से निवेशित हों, कुछ हिस्से के शेयर उधार दे सकते हैं, जैसे कि शॉर्ट सेलर्स और अन्य सट्टेबाजों को। अगर वो फेल हो जाते हैं, तो ETF का कुछ हिस्सा प्रभावित हो सकता है।

ये सभी नुकसान सीधे व्यक्तिगत शेयरों में निवेश में नहीं होते, हालांकि कुछ देशों में दोहरी कराधान के मुद्दे और अपर्याप्त विविधीकरण का खतरा होता है।

लेकिन अगर तुम एक पूर्ण पेशेवर हो जैसा लगता है, तो तुम निश्चित रूप से इन सभी बिंदुओं को पूरी तरह से खारिज कर सकते हो और मुझे समझा सकते हो कि क्यों ETFs सीधे और व्यापक रूप से फैले हुए शेयरों की तुलना में हर लिहाज से पूरी तरह से बेहतर हैं।

मैंने यह नहीं लिखा था कि "बस ETFs मत लो"। मैंने लिखा था कि जोखिम की दृष्टि से सीधे कंपनियों के शेयरों में एक निश्चित हिस्सा रखना कुछ हद तक समझदारी हो सकती है।

और मैं यहां हंस हिंटरह्यूपर की बात नहीं कर रहा हूँ, जो बस 5k€ के लिए शेयर बाजार में निवेश करना चाहता है। उसके लिए शायद ETF वास्तव में व्यक्तिगत स्टॉक्स से बेहतर हों। लेकिन >50 से लेकर कई 100k€ तक, जैसा कि TE के इरादे लगते हैं, आप उदाहरण के लिए 2-3k€ के पैकेज में बाजार में फैलाव कर सकते हैं। कुछ ETF, विभिन्न व्यक्तिगत स्टॉक्स और जोखिम सहनशीलता के अनुसार अन्य निवेश रूपों में। इतने बड़े वॉल्यूम के लिए केवल ETF में निवेश करना मेरे स्वाद के लिए थोड़ा जोखिम भरा होगा। एक अध्ययन था जिसमें कहा गया था कि कम से कम 8 से 10 विभिन्न व्यक्तिगत स्टॉक्स में निवेश करने पर एक तुलनीय ETF में निवेश करने से कोई महत्वपूर्ण विविधता और जोखिम के फायदे नहीं मिलते। हालांकि इस बात पर विस्तार से चर्चा की जा सकती है कि यह संख्या वास्तव में कहाँ है और क्या व्यक्तिगत स्टॉक्स सभी बाजारों में वास्तव में मायने रखते हैं।