Precios problemáticos en el sur de Múnich

No soy un experto financiero como parecen ser algunos aquí. Sin embargo, me gusta recordar que en la construcción de nuestra casa en aquel entonces se consideraba un pago del 1% como estándar, porque los intereses ya estaban cerca del 10%. El valor de venta anunciado de nuestra casa estaba entonces repentinamente un 40% POR DEBAJO del precio de construcción y nadie se interesaba por la casa a ese precio, era prácticamente invendible.
Por suerte, porque en los años siguientes esto cambió significativamente y pude elegir al comprador 10 años después al precio deseado.
Por supuesto, es muy probable que siga subiendo y subiendo........sin embargo, a menudo sucede lo contrario; sigue siendo una bola de cristal aunque se describa de forma muy optimista y atractiva o con cálculos a respaldo.
La generación más joven aquí aparentemente sólo ha visto aumentos.......por lo tanto, siempre consideraría también el escenario peor y después uno siempre puede ajustarlo.

Y un escenario así, por supuesto, también es posible, aunque la gran mayoría aquí no lo crea. No mañana, pasado mañana o en 2 años, pero la mayoría de las financiaciones aún duran al menos 10 años.
Si en ese momento desfavorable también se enfrenta una separación/divorcio y uno se ve obligado a vender, entonces buenas noches. Entonces ambas partes entran en insolvencia personal o se arreglan de alguna manera y siguen viviendo juntos bajo un mismo techo. Y quien ahora piensa que eso a uno mismo no le pasará, debería simplemente echar un vistazo a la tasa de divorcios en Alemania. El 38,5% del año pasado probablemente tampoco pensó el día de su boda que justamente "les iba a pasar a ellos".

Los precios de la vivienda son realmente problemáticos, incluso para personas con buenos ingresos. El resultado de la política alemana durante 20 años.

No, ese es el resultado de la política europea de Bruselas y del BCE. Ok, el BCE tiene su sede en Frankfurt y por lo tanto en la RFA: sin embargo, el Bundesbank tiene el mismo peso de voto que la República de Malta (con menos habitantes que Frankfurt, por cierto)

Por un lado, encuentro la cuenta muy atrevida. Tenemos un ingreso neto conjunto de 10k€ - y ahora, no en algún momento en el futuro - y en los últimos años hemos ahorrado 400k€ de capital propio.
Nos hemos fijado un presupuesto aproximado de 1,5 millones, entonces acabamos con una cuota de aproximadamente 3500€/mensuales y, a través de bonos, etc., queda espacio para amortizaciones extraordinarias. Ya me parece que somos atrevidos porque realmente no puede salir nada mal. Si uno de nosotros pierde el trabajo, se enferma gravemente a largo plazo, etc., tendríamos que vender. Igualmente en el caso de una separación.
En segundo lugar, me pregunto si con ese presupuesto tienen alguna posibilidad de encontrar algo. Estamos en el norte de Múnich, todo lo que está medianamente bien conectado y cuesta menos de 1 millón se vende muy rápido, hay que aceptar inmediatamente y tener ya resuelta la financiación. En ese segmento de precios hay muchas propiedades bajo superficie arrendada [Erbpacht], donde se paga solo por la casa antigua 800k€ o más.
Más afuera ya hay casas adosadas o pareadas por 700-800k€, pero están realmente muy alejadas y estoy seguro de que a los precios mencionados se suman bastantes costos adicionales (“Ausbauhaus” o también solo “costos adicionales normales de construcción” [Baunebenkosten]).
No sé qué tan lejos estén ustedes afuera, pero creo que para que tengan posibilidades de encontrar algo deberían salir del sur.

Además de una evolución desproporcionada de los precios de los inmuebles en los últimos años, la otra cara del problema es que tendemos a querer un poco más de lo que podemos tener en ese momento y nos metemos así en una rueda de trabajo y una insatisfacción latente. Si saliéramos de ahí, los precios también bajarían. No me malinterpreten, me parece maravilloso que las personas tengan metas ambiciosas y se esfuercen por alcanzarlas, siempre y cuando vengan de dentro y no de una supuesta "normalidad" o incluso de una comparación con otros. Las expectativas no solo se pueden subir o bajar, lo cual ya implica un juicio, sino que deben gestionarse para uno mismo. Los verdaderos problemas solo surgen para aquellos a quienes se les excluye de participar en el mercado de la vivienda (ya sea de alquiler o compra). : Os deseo una dosis de suerte y la actitud adecuada para encontrar algo en lo que os sintáis genial. Aún no están vuestras expectativas alineadas idealmente con vuestra situación financiera, pero con algo de espíritu de riesgo también se puede conseguir algo para vosotros en el sur de Múnich.

¿Has entendido qué es un ETF?

Los ETFs son, siempre y cuando no superen una masa crítica en el mercado y no ocurra una verdadera crisis financiera, el vehículo de inversión casi perfecto. Hasta ahí, todo claro. Desventajas frente a un número suficientemente grande y diversificado de acciones directas de empresas individuales, distribuidas por países, sectores y perfiles de riesgo:
- En algunos índices como el SP 500 y el MSCI World, una gran parte del índice está en manos de ETFs. En situaciones de perturbaciones de mercado como short squeeze, estos pueden operar automáticamente, lo que podría significar pérdidas. Además, existe una desventaja prácticamente predeterminada ante cambios en la composición del índice.
- Los ETFs sintéticos tienen un riesgo si una contraparte falla.
- La gran mayoría de los ETFs, incluidos los invertidos físicamente, pueden prestar una parte de las acciones, por ejemplo a vendedores en corto y otros especuladores. Si estos fallan, una parte del ETF podría perderse.

Todas estas desventajas no las tienes con inversiones directas en acciones individuales, aunque existen temas de doble imposición en ciertos países y el riesgo de una diversificación insuficiente.

Pero si eres un profesional tan completo como parece, seguro que puedes refutar por completo todos estos puntos y explicarme por qué los ETFs son absolutamente y totalmente superiores en todos los aspectos frente a acciones directas ampliamente diversificadas.

No dije "simplemente nada de ETFs". Dije que tener una parte en acciones directas de empresas puede tener sentido desde el punto de vista del riesgo.

Y no estoy hablando de Hans Hinterhuber, que quiere invertir rápidamente 5k€ en la bolsa. Para él, los ETFs posiblemente sean verdaderamente superiores a los valores individuales. Pero con más de 50 hasta varios 100k€, como parece que planea el OP, se puede diversificar bien en paquetes de por ejemplo 2-3k€ en el mercado. En algunos ETFs, distintos valores individuales y, según la disposición al riesgo, también en otras formas de inversión. Todo en ETFs sería, para mi gusto, un poco arriesgado con un volumen así. Hubo un estudio que decía que con al menos 8 a 10 valores individuales diferentes, la inversión en un ETF comparable no aporta ventajas significativas en diversificación y riesgo. Sin embargo, se puede discutir extensamente dónde está realmente ese número y si los valores individuales realmente tienen sentido en todos los mercados.