慕尼黑南部的问题价格

我当然不是像这里一些人看起来那样的金融专家。
不过我愿意提醒大家，当年我们盖房子的时候，1%的还款率是标准，因为利率已经接近10%。我们房子的挂牌价突然比建造成本低了40%，对于这个价格没人对房子感兴趣，几乎卖不出去。
幸运的是，随后几年情况明显改变了，十年后我终于可以按理想的价格找到买家。
当然，很可能价格会持续上涨……但情况往往也会不同；这毕竟是颗水晶球，即使你用多么华丽或听起来美好的描述，或者附带计算，也无法确定。
这里的年轻一代显然大多数只看到涨价……因此我总是建议也考虑最坏的情况，然后再决定是否入手。

这样的情况当然也是可能的，尽管绝大多数人并不相信。不是明天，也不是后天，或两年后，但大多数贷款至少还有十年才还清。

如果在这个不利时期还要面临分居/离婚，被迫出售房产，那就麻烦了。那两方很可能都会破产，或者他们会想办法继续共同生活在同一屋檐下。那些认为这种事不会发生在自己身上的人，不妨看看德国的离婚率。去年38.5%的离婚率，当时结婚的人也绝不会想到这事会“发生在自己身上”。

房地产价格实际上是有问题的，即使是收入不错的人也是如此。这是德国联邦政府过去20年的政策结果。

不，这个是来自布鲁塞尔的欧洲政策和欧洲央行的结果。好吧，欧洲央行设在法兰克福，因此也在德国联邦共和国：不过，德意志联邦银行在那里的投票权与马耳他共和国相同（顺便说一句，马耳他的居民比法兰克福还少）。

一方面，我觉得这个计算非常大胆。我们目前共同的净资产有一万欧元，而且不是未来某个时候，而是现在，并且在过去几年里我们已经攒下了四十万欧元的自有资金。
我们给自己定了一个大致的预算为150万欧元，那么月供大约是3500欧元，通过奖金等还有空间进行额外还款。我觉得我们自己已经很大胆了，因为这里真的不能出什么差错。如果我们中的任何一方失业，或者严重长期生病等，那么很可能我们就得卖房。分手的情况下也是一样。
其次，我想知道你们以这个预算是否有机会找到合适的房子。我们在慕尼黑北部，所有交通还算便利且价格低于一百万欧元的房源很快就被抢光，你得马上决定并且已经搞定融资。在这个价格区间里，有很多是地租权房产，那里你只需为旧房支付八十万欧元甚至更多。
更远一点的地方有联排别墅或半独立式住宅，价格在七十万到八十万欧元之间，但那真的是相当偏远，而且我确信在所提价格外还要加不少费用（“毛坯房”或称“普通”附加建筑费用）。
我不知道你们离这边有多远，但我觉得如果想有机会找到房子，你们得离开南部。

除了近年来房地产价格的过度上涨外，问题的另一面是我们倾向于想要比我们当前能够拥有的更多，从而将自己置于一个工作和潜在不满的循环中。如果我们能退出这个循环，价格也会下降。别误会，我觉得人们有雄心勃勃的目标并为之奋斗是很棒的——只要这些目标是发自内心的，而不是源于所谓的“正常”或与他人的比较。要求不仅仅是可以调高或调低的——这已经带有一种评价，而是应该自己进行管理。真正的问题只会出现在那些被排除在住房市场参与之外的人（无论是租房还是买房）。 ：我祝愿你们拥有一份好运气和合适的态度，找到让你们感到非常舒适的地方。你们的愿望还不完全符合你们的财务状况——不过只要稍微敢于冒险，在慕尼黑南部也能为你们找到合适的地方。

你明白什么是ETF吗？

只要ETF没有超过市场的临界规模，且没有真正的金融危机发生，它们几乎是完美的投资工具。说到这里，大家应该都明白了。与足够多通过国家、行业和风险配置分散的、直接持有的单个公司股票相比的缺点有：
- 某些指数如标普500和MSCI世界指数中，相当大比例由ETF持有。市场异常波动时，比如空头挤压等，这些ETF可能会自动交易，导致损失。此外，指数成分变化时几乎有先天的缺点。
- 合成ETF存在对手方违约风险。
- 大多数ETF，包括实物投资的，允许一定比例的股票借出，例如给做空者和其他投机者。如果这些借入方违约，ETF的一部分可能会遭受损失。

这些缺点在直接投资单个股票时一般不会遇到，但某些国家存在双重征税问题，并且存在分散不足的风险。

不过，如果你像看起来那么专业，肯定能完全反驳上述所有观点，并向我解释为什么在各方面，ETF相比广泛分散的直接持股绝对且完全更优。

我并没有说“绝对不要ETF”，我说的是，出于风险考虑，投资一定比例的直接股票确实是有意义的。

我这里说的可不是那个想用5000欧元在股市投资的汉斯·欣特胡伯。对他来说，ETF可能确实比个股更有优势。但对于超过5万到几十万欧元的投资金额，就像发帖者打算做的那样，可以很好地通过市场以例如2-3千欧元的包裹进行分散投资。投资几只ETF、不同的个股，根据风险承受能力还可以选择其他投资形式。对我来说，全投ETF在这么大金额的情况下风险有点太高了。曾经有一项研究表明，当投资于至少8到10只不同的个股时，投资于相应的ETF在分散风险和降低风险方面并没有显著优势。不过，大家完全可以详细讨论这个数字究竟在哪里，以及个股是否在所有市场上都合理。