Planification préliminaire par l'architecte puis mise en appel d'offres ?

Bonjour à tous,

nous avons un terrain à Paderborn et nous aimerions y construire une maison individuelle d'environ 150 m2.
Comme nous avons 2 enfants, sommes assez occupés professionnellement et ne sommes pas très habiles en bricolage, nous voudrions faire faire la plupart des travaux.

Cependant, nous nous posons maintenant la question de la démarche à suivre et lors de nos recherches en ligne, les avis semblent très divergents.

Notre décision est déjà prise en grande partie : nous voulons construire une maison en bois. Nous avons déjà consulté plusieurs architectes, qui bien sûr nous ont vanté le fait de tout faire faire directement avec eux. Mais nous pensons que ce serait trop prenant, car nous avons déjà souvent du mal à trouver un rendez-vous où nous sommes tous disponibles.
Cependant, je ne voulais pas non plus aller directement vers une entreprise de construction, car je ne trouve pas d’expérience dans mon entourage et je peux imaginer qu’en lançant un appel d’offres libre, les offres pourraient être un peu moins élevées que si je me fixe directement sur une entreprise.

Mon idée était donc de faire réaliser par un architecte les prestations de niveau 1 à 3 (jusqu’à la planification du projet) et ensuite de lancer un appel d’offres auprès des entreprises de construction.
J’ai cependant aussi lu qu’il faudrait absolument faire réaliser la planification d’exécution par l’architecte, car d’une part, cela assure une comparabilité et d’autre part, le concepteur du projet doit normalement faire aussi la planification d’exécution.
D’autre part, j’ai aussi lu qu’il y a un risque que chaque entreprise construise un peu différemment et que si la demande de permis de construire a déjà été déposée et que la planification d’exécution est figée, cela pourrait causer de gros problèmes ; il vaudrait donc mieux que la planification d’exécution soit faite par l’entreprise de construction.
De plus, la planification d’exécution coûte encore beaucoup d’argent et n’a de sens que si l’entreprise reprend exactement ce qui est prévu et ne doit pas repenser elle-même, ce qui occasionnerait encore des coûts.

L’offre pour la maison individuelle de 150 m2 (première estimation des coûts du bâtiment par l’architecte = 350 000 € / cela me semble un peu peu) est de 11 000 € pour les niveaux 1 à 3. Est-ce correct ?
Ou est-ce que tout cela n’a pas de sens et au final je paierai les 11 000 € pour l’architecte plus les coûts supplémentaires d’un architecte auprès de l’entreprise de construction ?

Pouvez-vous m’aider, s’il vous plaît ? Malheureusement, je n’ai encore personne dans mon entourage qui puisse vraiment m’aider.

L'estimation des coûts est très bas, même si nous ne prenons que la maison. En ce qui concerne les coûts, il est toujours important de savoir ce qui est exactement inclus dans un poste. Seulement la maison (avec/sans dalle de fondation ?) ou aussi les travaux de terrassement ? D'autres coûts accessoires de construction comme la route de chantier, l'emplacement de la grue, les raccordements aux réseaux, etc. Et là, nous ne sommes pas encore aux points qui sont normalement exclus comme la cuisine, les aménagements extérieurs, le garage,...

Un appel d'offres n'a de sens que si tu as à la fin des offres comparables. Si tu envoies simplement le plan sommaire de la demande de permis de construire à 5 entrepreneurs généraux, tu recevras des offres pour 5 maisons différentes et tu pourras commencer à compter les prises électriques dans les 5 offres. Sans parler des éléments que les profanes ne peuvent pas juger, comme la qualité d’une structure de mur ou d’une isolation de toit. Si tu fais un appel d'offres, il doit être clairement défini sur quoi les entreprises soumissionnent.

Sur le sujet du temps... d'où vient l'idée que tu dois investir moins de temps pour comprendre l'offre d'un entrepreneur général (et demander les prix pour l'équipement souhaité) que pour un appel d'offres auquel tout le monde doit se conformer ?

L'estimation des coûts ne m'importe en fait pas vraiment personnellement, n'est-ce pas ?

Donc, ferais-tu aussi réaliser la phase 5 (plan d'exécution) ? Cela coûte encore environ 10 000 €. Cela me va, si je peux ensuite économiser cet argent auprès de l'entreprise de construction, qui n'aura plus à le faire et pourra ainsi réduire son offre, n'est-ce pas ?

Mon hypothèse repose sur le fait que j'ai entendu dire (mais cela ne veut rien dire), et que cela m'a aussi semblé plausible, qu'il est plus facile de faire un appel d'offres complet et de le comparer que pour chaque métier individuellement.
Ce n'est pas ton avis ?

Mais pour moi personnellement, l'estimation des coûts n'a en fait pas d'importance, non ?

Un grand non clair. À la fin, c'est toi qui dois payer tout ça. Même avec un "prix forfaitaire" et une marge prévue, nous dépassons le budget calculé, comme beaucoup d'autres maîtres d'ouvrage. Et alors que chez l'entrepreneur général avec une maison standard on te donne un prix dès le départ, auquel il doit se tenir conformément à la description des prestations de construction (c'est là que réside le problème pour le maître d'ouvrage), l'architecte n'a aucune obligation. Peux-tu te permettre la construction aussi si, lors de l'appel d'offres, il en ressort 100 000 € de plus que ce qui est maintenant calculé ? En dehors de cela, une fausse idée du prix obscurcit la vue sur l'essentiel, parce qu'on essaie constamment de réduire des coûts qui ne peuvent pas être réduits.

Sur le sujet des phases de prestation et des appels d'offres, pourra sûrement t'en dire plus

Pouvez-vous m’aider, s’il vous plaît ?

En principe avec grand plaisir, mais avant de me donner la « peine » de répondre à des questions ici, j’aimerais d’abord savoir pourquoi ton sujet d’hier après-midi n’était déjà plus trouvable le soir. Car je pensais y avoir lu des informations allant de la phase 1 à la phase 4, un architecte qui recommandait raisonnablement d’aller au minimum jusqu’à la phase 5, ainsi que des questions fondamentales sur la mise en adjudication et autres. Mais je ne voulais pas répondre en déplacement – surtout parce que la réponse aurait contenu un tas de liens internes que je peux rechercher beaucoup plus rapidement sur mon bureau – et le soir, en appelant la page enregistrée, un message indiquait que le sujet n’était pas disponible :-(

Je ne fais jamais les choses à moitié, mais à nouveau je ne me donne pas de peine juste pour la corbeille...

Si tu n'as pas compris mon message #5, voici encore une fois en :
1. Je t'aide volontiers.
2. Avant l'investissement nécessaire en temps pour des réponses utiles, j'hésite encore, car
3. la disparition mystérieuse de ton premier sujet initial me déstabilise.

Par ailleurs, tu n'as pas encore répondu à la question de Yvonne

Alors ce sera une maison en rondins ? En madriers ?
Ou une maison à ossature bois, donc en construction préfabriquée ?

Nous nous reverrons lorsque tu auras regroupé tes trois sujets en un quatrième – comme dit, s'il te plaît, commencé par le questionnaire rempli. Cela rendra les choses plus agréables pour les aides et les lecteurs, et cela te profitera aussi au maximum.