Construction d'une maison individuelle neuve en 2025 possible avec un petit budget ?

Un bonjour amical à tous :)

Nous sommes actuellement en train d'organiser nos plans et nos pensées pour l'avenir.
Nous avons tous les deux toujours désiré une maison individuelle classique.
J'ai de plus en plus de doutes quant à la faisabilité à cause des développements actuels.

Je suis conscient que personne n'a de boule de cristal pour prévoir comment seront les taux de crédit immobilier dans deux ans.
Personnellement, je m'attends à une inflation qui diminue et, avec un certain retard, à une légère baisse des taux.
De plus, il n’est pas clair dans quelle mesure des programmes de soutien comme Z15 ou KFN existent encore.

Nous n’avons pas de grandes exigences. Les travaux en régie sont possibles dans une mesure limitée pour des raisons de temps.
Nous n’avons pas besoin d’un double garage, des fondations pour un carport suffisent, qui pourra être réalisé en régie lorsque la trésorerie le permettra.
Dans notre petite ville de prédilection (nous venons tous les deux de là, mais mon appartement n’est pas là, mes parents y vivent), des terrains seront mis en vente à l’automne 2024.
Nous espérons y trouver des opportunités, mais il n’y a actuellement aucun terrain fixe.

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? Homme et femme (pas mariés pour l’instant)
[*]Quel âge avez-vous ? 29 et 30 ans
[*]Des enfants ? Un enfant, 2 ans
[*]Des enfants prévus ? Un autre mais seulement après la construction de la maison
[*]Que faites-vous professionnellement ? Tous les deux salariés, moi chef de projet, elle gestionnaire de dossiers
[*]Salariés, indépendants, retraités, femme au foyer, homme au foyer, etc.
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Moi 40, elle actuellement en congé parental encore près d’un an

Situation de revenus et de patrimoine :

Je présenterai la situation des revenus dans un an de manière conservatrice, elle pourra travailler au moins à temps partiel à 70%.

[*]Quels sont vos revenus (bruts/nets) ? Net : moi 2 700 € + voiture de fonction, elle en temps partiel 1 800 €
[*]Combien d’allocations familiales recevez-vous ? Actuellement 250 €
[*]Autres prestations (allocation parentale, indemnités maladie, etc.) ? Elle reçoit encore une pension alimentaire pour enfant 330 €, enfant d’une relation précédente
[*]Combien de fonds propres avez-vous ? Actuellement 120 000 €, 50 000 € supplémentaires sont prévus avant le début du projet
[*]Combien de fonds propres souhaitez-vous investir dans le projet maison ? Tout sauf une réserve de sécurité de 20 000 €

Frais de logement :

[*]Loyer actuel hors charges : je possède un appartement en copropriété où nous habitons actuellement. 115 m² habitable, 4 pièces, mais il y a certaines limitations qui expliquent le désir d’une maison individuelle. Si financièrement ce n’est pas possible, nous resterons dans l’appartement. Dette résiduelle de 70 000 €, j’ai suspendu l’amortissement ce mois-ci pour pouvoir économiser davantage. Location possible plus tard pour environ 1 000 € de loyer, auquel cas l’amortissement reprendrait. C’est un prêt privé à 1%, donc souple.
[*]Charges supplémentaires 250 € incluant électricité, sauf électricité de la voiture remboursée par l’employeur.
[*]Eau, assainissement, taxe déchets, nettoyage des rues inclus dans les charges
[*]Téléphone, internet, mobile 40 €

Frais de mobilité :

[*]Crédit auto : voiture de ma partenaire, jeune d’occasion, payée comptant
[*]Assurance 30 €
[*]Taxes 10
[*]Carburant : quand elle travaille, elle aura besoin de 100 € (plutôt moins), ne doit aller au bureau qu’une fois par semaine
[*]Réparations 100 €
[*]Ticket de parking entreprise 40 € (peut-être supprimé)

Coûts des assurances :

[*]100 € par mois pour 2 x assurance incapacité de travail, assurance ménage, responsabilité civile

Coûts de la vie courante :

[*]Alimentation 500
[*]Restaurations 100
[*]Soins/hygiène inclus dans alimentation
[*]Vêtements 150
[*]Meubles c’est compliqué, nous avons presque tous des meubles neufs en bois massif, on pourrait tout prendre
[*]Frais crèche/école (et cantine) 160 €

Épargne :

[*]Vacances limitées, 2 semaines de vacances balnéaires pas chères suffisent 200 €
[*]Maison
[*]Préparation à la retraite chacun 150 € BAV, j’ai encore un appartement d’une pièce pour la retraite qui s’autofinance, dette résiduelle à 95%, mais je dégage déjà un surplus de 50 € après impôts, je ne compte pas dessus car il peut y avoir un mois de vacance locative lors du changement de locataire.
[*]Loisirs/cadeaux 50 € pour cadeaux
[*]Divers 200 € chacun en ETF soit 400 €

Autres dépenses :

Total des revenus et des dépenses :

[*]Revenus totaux 5 080 €
[*]Dépenses totales 2 230 €
[*]Solde 2 850 €
[*]dont loyer hors charges et épargne non indispensable (par ex. épargne pour la maison) 400 € ; épargne ETF non indispensable

Informations générales sur la propriété :

[*]Quelle est la taille du terrain ?
[*]Quelles sont ses dimensions ?
[*]Quelle est la valeur foncière ? 400 €
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? Neuf
[*] ? Non
[*]Quelle est la taille de la maison ? ( / surface utile) 140 m² habitable, peut être réduite à 130 si nécessaire.
[*]Quelle est la valeur de marché de la propriété après achèvement ?

Coûts de construction ou d’achat :

[*] seront d’environ 180 000 € pour 450 m²
[*]Frais annexes d’acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agence) 13 000 €
[*]Coûts de construction ou d’achat (incl. , ) : coûts de construction d’une maison simple sans sous-sol, par exemple Town & Country Landhaus 142 à partir de 350 000 € à notre emplacement, je prévois 400 000 € à cause de l’augmentation des prix et du minimum d’agréments
[*]Frais annexes à la construction (ex. raccordements, étude de sol, électricité de chantier, etc.) 20 000 € devraient suffire ?
[*]Aménagements extérieurs / terrasse, chemins, aménagement du jardin, clôtures, etc. Pavage de l’accès, reste en régie 20 000 €
[*]Frais de financement (ex. frais, intérêts de mise à disposition)
[*]Coût total estimé 633 000 €

Autres coûts :

[*]Coûts cuisine 10 000 €, cuisine simple chez un cuisiniste
[*]Meubles, lampes, déco
[*]Autres "coûts non liés à l’acquisition, annexes d’acquisition, construction ou frais annexes de construction"

Résumé des coûts :

[*]Coût total 643 000 €
[*]Fonds propres déductibles jusqu’au début du projet 170 000 €
[*]Montant du financement 473 000 €

Nous ne sommes pas encore allés à la banque. En voyant les chiffres noir sur blanc, je pense que ce sera difficile. Nous sommes prêts à faire des sacrifices, mais voulons aussi préserver une sécurité suffisante y compris pour des dépenses imprévues ; un enfant coûte beaucoup d’argent connu.

Je ne considère pas que financer 473 000 € à 6 % d’annuité soit réalisable pour nous. Les charges dans la maison seront malgré la photovoltaïque et la pompe à chaleur plutôt plus élevées que dans l’appartement.
Mon appartement en copropriété vaut certainement environ 250 000 € (plutôt un peu plus), mais je ne veux en aucun cas le vendre. Dès qu’il sera loué et que l’amortissement est couvert par le loyer, il sera remboursé en environ 7 ans. Aucun privilège hypothécaire inscrit pour le prêt privé, donc l’appartement pourrait être hypothéqué pour de meilleures conditions.
Actuellement, j’exerce toujours une activité secondaire en freelance qui me rapporte 500 € net, mais je devrai probablement réduire ou arrêter cette activité pour manque de temps lors de la construction. Je n’ai pas compté ce revenu ci-dessus car il disparaîtra à terme.

Il est possible de réduire les coûts de la maison à 300 000 € en intervenant en régie. J’ai des compétences manuelles, peux faire beaucoup moi-même (poser fenêtres, monter et couvrir le toit, isolation, cloison sèche, pose de sols, peinture), ce n’est qu’une question de temps ; grâce à l’appartement, nous n’avons pas de pression temporelle, mais ma femme ne veut pas non plus que je sois absent trop longtemps, je sais combien de temps tout cela demande.

Je pense qu’il nous manque 2 000 € de revenus pour que ce soit solide, mais je ne vois pas ça arriver à court terme.
Nous sommes jeunes pour ça. Avec des aides et des taux en baisse, ce serait mieux mais je n’ai pas de boule de cristal.

Trouver un bien ancien est très difficile ici. Nous sommes en Bade-Wurtemberg, Kreis Rems-Murr. Une maison ancienne sans rénovation des années 70 est rarement proposée en dessous de 500 000 €.
Nous allons aujourd’hui voir un bien à 450 000 € avec terrain de 600 m² et deuxième unité d’habitation, mais non rénové de 1975. Certains travaux peuvent être reportés dans le temps avec une trésorerie disponible.

Comment évaluez-vous à la fois notre situation et l’évolution future ? Épargner simplement et attendre ?
Merci beaucoup pour votre temps à tout lire

Bien à vous

Le marché est très difficile ici. Nous sommes en BW, dans le district de Rems-Murr. Les bâtiments anciens non rénovés des années 70 sont rarement proposés en dessous de 500 000. Nous regardons aujourd’hui un bien à 450k avec un terrain de 600m² et une deuxième unité d’habitation, mais non rénové de 1975. Certains travaux de rénovation peuvent être reportés dans le futur, avec une liquidité disponible suffisante. Comment évaluez-vous d’une part notre situation et d’autre part l’évolution future ? Simplement économiser et attendre ?

Je m’abstiens d’évaluer des chiffres personnels précis, donc juste ceci :
1. je considère que les incertitudes n’affecteront pas plus durement les locataires, la décision fondamentale « pour la propriété » ne perd donc pas son attractivité relative ;
2. pour tous ceux qui voient leur potentiel financier de façon critique, les biens d’occasion de plus de 30 ans ne sont envisageables qu’à la condition de pouvoir serrer la ceinture en cas de besoin, en poussant la rénovation jusqu’à la limite de tolérance à la douleur, c’est-à-dire que les vieux carreaux, « non essentiels à la guerre », restent tels quels.

Et zérotièmement : le « low budget » fonctionne mieux en limitant déjà la taille de la maison, avec un plan rectangulaire...

193.000 pour le terrain
450.000 pour la maison

je ne trouve pas ça low budget, ça ne correspond pas non plus à vos possibilités financières.

Le Bodensee 129 est pourtant assez grand, il coûte encore beaucoup moins cher.

Tendanciellement, un Flair 110 peut aussi suffire, si vous n’envisagez pas de travailler à domicile.

On compte environ 3000€ par m2 de coûts de construction. Moins cher, sans beaucoup d'efforts personnels, ce n'est vraiment pas possible. Et les efforts personnels signifient aussi aucune garantie. Je compterais au moins 450k pour la maison. Avec le terrain et les frais annexes nécessaires (+50k), vous êtes facilement à 700k, voire presque 750k. Avec vos revenus et les taux d'intérêt, ce n'est absolument pas possible et c'est un suicide financier. Je vendrais plutôt les deux appartements et construirais ensuite quelque chose de plus petit. 130 m2 suffisent pour 4 personnes de toute façon. Ainsi, vous n'aurez pas de soucis financiers et resterez dans le budget (650k). Vos chiffres actuels ne tiennent sûrement pas la route, car d'ici à un éventuel début de construction en 2025, les prix de la construction augmenteront encore (mot-clé : inflation, prix de l'énergie, prix du CO2 et salaires plus élevés).

Je ne serais pas si négatif, il y aura sûrement un programme de financement. Avez-vous déjà vérifié auprès de votre banque régionale ?

Je garderais absolument l'appartement en copropriété pour le louer. Une fois remboursé, il rapporte bien et aide à rembourser.

Je garderais absolument l'appartement en copropriété et le louerais. Une fois remboursé, il rapporte bien.

Yep. Et au profit de l'État. Sur le loyer moins l'amortissement (sinon il ne reste pas grand-chose en charges déductibles), le TE paie son taux d'imposition personnel (marginal). Il ne reste pas grand-chose.