Projet de nouvelle construction - avez-vous quelques conseils ?

À propos de notre projet de construction :

- Nous souhaitons une maison unifamiliale avec un appartement annexe (une maison bifamiliale est aussi possible).
Le "logement principal" devrait avoir 4-5 pièces sur environ 120 m² et l’
appartement annexe 3 pièces, réparties sur environ 80 m².
- Le terrain n’est pas encore disponible - nous voulions d’abord vérifier si le projet est
réalisable.
- Il est prévu une construction neuve dans la région de Stuttgart, dans un rayon d’environ 40 km.
- Budget : tout compris environ 350 000 à 500 000 € maximum.
- Les exigences sont assez solides, nous ne voulons pas de "gadgets" - 4 murs, un toit, un garage et des possibilités de stockage (que ce soit au sous-sol ou dans une pièce séparée, peu importe).
Le rapport qualité-prix doit simplement être correct.
- Détail des coûts : terrain env. 120 000 - frais annexes 40 000 - jardin 10 000 - garage 7 000 - cuisine 20 000. Le reste du budget est prévu pour notre maison.

Maintenant, nos questions :

1. Le projet est-il réalisable avec ce budget ? À quel montant devrions-nous d’autre part nous attendre dans cette
fourchette ?

Dans la région de Stuttgart, il sera difficile d’obtenir un terrain au prix que vous mentionnez. Je connais bien la région et j’estime les prix des terrains à environ 300 €/m².
Les 120 000 € comprennent-ils déjà tous les frais annexes ? Donc 5 % de taxe, 3,57 % d’agence, 2 % de notaire et de registre foncier ?
Le jardin est également optimiste, mais on peut toujours l’aménager plus tard... j’y inclus aussi l’entrée et la terrasse.
Garage à 7 000 € si c’est un garage standard 3x6.
Il reste 300 000 € de budget pour construire la maison. Sans sous-sol, je dirais que c’est faisable. Avec sous-sol, qui peut facilement coûter 40 000 € ou plus, cela devient serré.

Un terrain de 400 m² "pourrait" être un peu juste - plutôt insuffisant pour une maison bifamiliale, mais suffisant pour une maison unifamiliale avec appartement annexe. Si dans cette dernière option, l’appartement fait 80 m², il ne reste pas beaucoup de place pour la cuisine et le salon au rez-de-chaussée du logement principal ; mieux vaut donc opter pour la maison bifamiliale ou réduire la taille de l’appartement annexe.

Les frais annexes de construction autour de 35 000 € sont réalistes (si le terrain ne nécessite pas de surcoûts de fondation) - cependant ces coûts ne comprennent ni les travaux de peinture ni les revêtements de sol ; de même, les aménagements extérieurs et l’accès sont en plus. Je trouve acceptable de prévoir environ 10 000 € pour les aménagements extérieurs - cela couvre quelques arbres et du gazon en plaques ; cela devrait suffire pour commencer selon moi. Pour une terrasse, tu peux compter 60 €/m², pour l’accès 55 €/m².

Une maison bifamiliale massive de la taille désirée est réalisable pour environ 300 000 €, incluant le sous-sol - mais en respectant uniquement la réglementation thermique standard. Pour un KfW 70, il faudra rajouter environ 25 000 € (isolation, plus de technique). Prends en compte les extras comme les volets roulants électriques, etc. Donc plutôt tabler sur environ 300 000 € pour une maison sur dalle.

Un garage prefabriqué 3 x 6 coûte aussi environ 7 000 €, même avec porte sectionnelle électrique. Tu devras probablement justifier 4 places de parking.

2. Sujet classique : bois ou pierre ? En général, nous sommes ouverts et sans préjugés pour les deux matériaux.
Nous savons aussi que chaque matériau a ses avantages et ses inconvénients.
Cependant, nous avons été submergés entretemps par de nombreuses opinions/paroles parfois contradictoires.
a) Est-il vrai que les "maisons en bois" sont trois fois plus durables que les "maisons en pierre" et en plus offrent une meilleure protection contre le feu ?
Le bois brûle en général bien mieux que la pierre :) Pour la protection incendie, je qualifierais les deux de comparables, car il faut utiliser des matériaux ignifuges. Mais au fond, si ça brûle, toute maison souffre.
Concernant la durabilité, on ne peut rien dire de précis, il existe des baraques en pierre de 30 ans et des maisons bien conservées de 100 ans. Tout est une question d’entretien et de maintenance.
Notre constructeur construit depuis 60 ans des maisons à ossature bois, certaines sont toujours debout aujourd’hui. La question est plutôt : veut-on encore habiter dans une maison avec les standards actuels dans 50 ans ? Sais-tu comment la technique va évoluer ? Je pense que construire pour plusieurs générations n’est plus rentable aujourd’hui... les enfants détruisent de toute façon et construisent du neuf :)

Tout cela, c’est du marketing — les maisons en bois de qualité ne sont pas moins durables que leurs homologues en dur. Et si une maison en pierre brûle, il ne reste que les murs — s’ils peuvent être réutilisés dans une reconstruction, c’est à penser.

b) Est-il vrai que l’isolation phonique des "maisons en bois" est nettement moins bonne que celle des "maisons en pierre" ?
Cela dépend de la qualité et de la réalisation.
Non.

c) Un fournisseur a aussi dit qu’une "maison en bois" est aussi stable et "résiste autant" qu’une "maison en pierre". Est-ce vrai ?
Ces baraques californiennes certainement pas, mais une maison solide en bois certainement... les Suédois et les Norvégiens construisent presque exclusivement ainsi, ce ne peut pas être mauvais.
Oui.

d) Que savez-vous de la valeur de revente des deux types de construction ? Nous avons lu plusieurs fois qu’on doit s’attendre à une perte de valeur allant jusqu’à 40 % lors de la vente d’une "maison en bois".
Parmi les vendeurs, il y a de vrais voyants. Si tu prévois de vendre, construis en pierre, car les préjugés contre le bois ne disparaîtront pas rapidement. À mon avis, le prix de revente dépend uniquement de la localisation du terrain. Surtout dans la région de Stuttgart où l’espace est rare.

Cela dépend surtout du fournisseur que tu choisis. En général, il est vrai que les banques accordent une limite de prêt plus basse pour les maisons préfabriquées. Pour la revente, c’est comme pour tout : le marché régule l’offre.

e) Est-il vrai que les deux matériaux coûtent à peu près le même prix pour un standard de qualité comparable ?
Nos conversations ont montré... oui. Qui construit bon marché n’a pas à s’étonner plus tard.
Une maison préfabriquée ou une maison en bois de qualité est en général plus cher qu’une maison unifamiliale traditionnelle en dur. Cela se justifie car l’effort, de la production au montage, est complètement différent.

3. Les entreprises de construction moins chères sont-elles automatiquement de moins bonne qualité que les plus chères ? Connaissez-vous
des entreprises sérieuses et de qualité qui rentrent dans notre budget ?
Il faut toujours réfléchir comment et pourquoi ils peuvent offrir moins cher. Soit ils paient mal leurs employés, soit ils utilisent toujours les matériaux les moins chers. Ou alors la facture sera plus tard gonflée par des "prestations spéciales" et des surcoûts exagérés. Ou c’est un modèle de faillite :)
Le moins cher est toujours relatif. Si tu trouves un fournisseur qui propose un prix inférieur de plus de 5 000 à 8 000 € par rapport à des concurrents comparables, tu dois être prudent. Car bon marché revient toujours assez cher.

5. Notre estimation grossière des coûts (plus haut) est-elle raisonnablement réaliste ?
En gros oui. Nous avons construit une maison préfabriquée sans sous-sol d’environ 140 m² pour 215 000 + frais annexes. Un collègue a construit une maison bifamiliale pour environ 330 000 € avec sous-sol.
Oui.

6. Que pensez-vous d’une ventilation automatique d’entrée et d’extraction d’air ? Est-ce recommandé pour les deux modes de construction (bois/pierre), ou avez-vous eu de mauvaises expériences ?
Je ne construirais pas sans... surtout dans des maisons massivement isolées, tout est complètement étanche. Si on ventile mal, la moisissure est programmée, quelle que soit la technique de construction.
Ce n’est pas rentable financièrement ni pour le chauffage, mais c’est un vrai confort de vie. Coût environ 7 000 - 10 000 €.

Je recommande toujours d’installer une ventilation, surtout si tu choisis une maison préfabriquée. Toutes les maisons sont construites si étanches que la moisissure trouve les meilleures conditions. Même si l’installation ne sera peut-être pas amortie, elle t’évitera la moisissure et t’apportera un climat intérieur agréable.

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