Bauexperte
2012-07-26 16:49:16
- #1
关于我们的建筑项目：
- 我们希望建一栋带有附属套房的独栋住宅（也可以是双拼住宅）。
"主住宅" 应有4-5个房间，约120平方米，
附属套房应有3个房间，约80平方米。
- 地皮目前尚未拥有——我们想先看看这个项目是否可行。
- 计划在斯图加特地区建新房，周边约40公里范围内。
- 预算：总共大约35万欧元到最高50万欧元。
- 要求比较实用，不需要“花哨”——四面墙，一个屋顶，车库和储物空间（地下室或独立房间都可以）。
性价比必须合理。
- 费用明细：地皮约12万欧元 - 附加费用4万欧元 - 花园1万欧元 - 车库7000欧元 - 厨房2万欧元。剩余预算用于房屋建设。
现在是我们的几个问题：
1. 这个项目的预算是否足够？通常需要考虑的金额范围是多少？
在斯图加特地区，以你们的价格想买到地皮很困难。我对那边很熟悉，估计地价约为每平方米300欧元。
12万欧元是包含所有附加费用吗？例如5%税，3.57%仲介费，2%公证和土地登记费？
花园预算也很乐观，不过花园可以以后再整，包含车道和露台。
如果车库是3x6米标准车库，7000欧元是合理的。
这样算来，给房子建设的预算大约有30万欧元。无地下室的话应该没问题。有地下室的话，成本通常会高达4万欧元或更多，预算会很紧张。
[/I]400平方米的地皮“可能”比较紧张——对双拼住宅来说面积偏小，但对带附属套房的独栋住宅则还勉强。如果附属套房占80平方米，主住宅底楼的厨房和客厅空间不多；建议定为双拼住宅，或者设计更小的附属套房。[/I]
建筑附加费用约为35000欧元较为现实（如果地皮没有额外地基费用）；但此费用不包含粉刷和地面铺装，室外设施和通道费用另计。对室外设施预算10000欧元合理，可以种一些树和铺草坪，初期足够用。露台每平方米计算60欧元，通道每平方米约55欧元。[/I]
按照要求建造的带地下室的双拼住宅大约30万欧元可行——但只是满足节能条例的基本要求。要达到KfW 70级节能标准，还需额外投入约25000欧元（保温、更多技术配置）。额外配置如电动卷帘等需另行预算，所以房屋预算基本以30万欧元为基础考虑。[/I]
3x6米的成品车库约7000欧元，带电动分段门也可买到。你们可能需要四个停车位证明。[/I]
2. 经典问题：木结构还是砖石结构？我们对两种建筑材料都持开放和无偏见态度。
但我们已经听到了许多有时甚至矛盾的意见。
a) 有人说“木屋”的寿命是“砖石屋”的三倍，而且防火性能更好，是真的吗？
木头通常比砖石更容易燃烧 :) 就防火性能而言，我认为两者相当，因为都需要使用阻燃材料。但最终，只要着火，任何房子都会受损。
关于耐久性，没有定论，有30年历史的砖石房，也有保存良好的百年老木屋。关键是日常维护和保养。
我们的房屋供应商做木结构房已经60年，有些房子至今仍屹立。更重要的问题是，你是否愿意在一栋现有技术标准下的房子中住50年？技术会如何进步？我认为现在造代代相传的房子已经不划算……孩子们最终都会拆了重建 :)
这些都是广告宣传——高质量建造的木屋寿命并不比砖石屋短。而且——如果砖石屋着火，只剩墙体，你能保证在新房里还用得着这墙吗？
b) 木屋的隔音性能比砖石屋差很多，是真的吗？
这取决于施工工艺和质量。
不是真的。
c) 有供应商说木屋的稳定性和承重能力与砖石屋一样，是真的吗？
加州那种木板搭建的房子不行，但靠谱的木结构房绝对没问题……瑞典和挪威几乎全是这类建筑，不可能太差。
是的。
d) 关于木屋和砖石屋的二手市场价值，你们知道些什么？我们多次听说木屋二手价值可能下降多达40%。
这是卖家的“神预测”。如果你有卖房计划，建议用砖石建，因为短时间内木屋的成见难以改变。我的观点是，房价主要受地段影响，尤其是斯图加特地区，土地极为紧缺。
这关键看你选的供应商。一般来说，银行会给成品房更低的贷款成数。二手市场表现就像其他一样：市场决定供需。
e) 两种建筑材料在相同质量标准下，价格差异大吗？
我们的谈话显示……是的。廉价建筑通常会后续出问题。
高质量的成品房或木结构房一般比传统砖石独栋房贵，因为生产和建造工艺完全不同。
3. 便宜的建筑公司是否质量必然较差？你们知道哪些靠谱且能符合我们预算的建筑公司吗？
便宜让人怀疑，可能是付工人少，材料差，或者后期加价或存在破产风险。
便宜永远是相对的。如果有供应商报价比其他低5万欧元以上，要小心。便宜往往最终很贵。
5. 我们的粗略费用预算（见上）现实吗？
大致准确。我们建过一个无地下室的成品房，约140平方米，花了215000欧元加上附加费。一位同事建了带地下室的双拼房，共计33万欧元。
是的。
6. 关于自动通风系统，你们怎么看？两种建筑材料都有推荐吗？有没有不好的经验？
我不会不装……尤其是高度保温的建筑，非常密封。通风不当，霉菌必现，不论何种建材。
这类系统经济和采暖效果方面不一定划算，但居住舒适度有显著提升，费用大约7000-10000欧元。
我建议一定安装通风系统，尤其是成品房。所有房子都建得很密封，霉菌生长条件优越。即便系统可能收不回成本，但能防霉，带来更舒服的室内环境。
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此致
敬礼