Proyecto de nueva construcción - ¿tienes algunos consejos?

Sobre nuestro proyecto de construcción:

- Deseamos una casa unifamiliar con apartamento independiente (también es posible una casa para dos familias).
La "vivienda principal" debería tener 4-5 habitaciones en aproximadamente 120 m² y el
apartamento independiente 3 habitaciones, distribuidas en unos 80 m².
- El terreno aún no está disponible - primero queríamos ver si el proyecto es
realizable.
- Se planea una construcción nueva en la región de Stuttgart, con un radio de aprox. 40 km.
- Presupuesto: todo junto alrededor de 350.000 hasta un máximo de 500.000 €.
- Los requerimientos son bastante sólidos, no necesitamos "lujos" - 4 paredes, un techo, garaje y espacio de almacenamiento (ya sea en el sótano o en una habitación separada, no importa).
La relación precio-rendimiento simplemente debe ser correcta.
- Desglose de costos: terreno aprox. 120.000 - costos adicionales 40.000 - jardín 10.000 - garaje 7.000 - cocina 20.000. El presupuesto restante está destinado a nuestra casa.

Ahora a nuestras preguntas:

1. ¿Es el proyecto realizable con el presupuesto? ¿Con qué monto deberíamos calcular en esta
escala aproximadamente?

En la región de Stuttgart será difícil encontrar un terreno a vuestro precio. Conozco bien la zona y estimo los precios de los terrenos en torno a 300 €/m².
¿Los 120.000 € incluyen todos los costos adicionales? Es decir, 5% de impuestos, 3,57% de comisión de agencia, 2 % de notaría y registro de la propiedad?
El presupuesto para el jardín también es optimista, pero se puede terminar más adelante... ahí incluyo también la entrada y la terraza.
El garaje por 7.000 € si es un garaje estándar de 3x6.
Quedan 300.000 € para construir la casa. Sin sótano, diría que es posible. Con sótano, que fácilmente puede costar 40.000 € o más, se complica.

Un terreno de 400 m² "podría" ser bastante justo - para una casa para dos familias es más bien poco, para una casa unifamiliar con apartamento independiente es justo. Si en esta última variante el apartamento debe tener 80 m², no quedará mucho espacio para cocina y salón en la planta baja de la vivienda principal; entonces es mejor decidirse por una casa para dos familias o hacer el apartamento más pequeño.

Los costos secundarios de construcción de aprox. 35.000 € son realistas (si el terreno no implica costos adicionales de cimentación) - sin embargo, en esos costos no están incluidos ni trabajos de pintura ni revestimientos de suelo; igualmente las instalaciones exteriores y acceso son adicionales. Para las instalaciones exteriores (jardín) 10.000 € me parece correcto - con eso hay algunos arbolitos y césped en rollo; debería bastar para el principio. Para una terraza debes calcular aprox. 60 € y para el acceso aprox. 55 € por metro cuadrado.

Una casa para dos familias, construida en sistema macizo, del tamaño deseado es factible por 300.000 € incluyendo sótano - aunque solo como casa según la normativa actual de ahorro energético. Para un estándar KfW 70 debes invertir otros buenos 25.000 € (aislamiento, más técnica). Considera extras como persianas eléctricas, etc. - mejor partir de 300.000 € para la casa con cimientos.

Un garaje prefabricado de 3 x 6 también se consigue por 7.000 €, incluso con puerta seccional eléctrica. Probablemente tendrás que probar que puedes hacer 4 plazas de estacionamiento.

2. Tema clásico: ¿madera o piedra? En general estamos abiertos e imparciales con ambos materiales.
También entendemos que ambos tienen ventajas y desventajas.
Sin embargo, nos han bombardeado con muchas opiniones a veces contradictorias.
a) ¿Es cierto que las "casas de madera" son tres veces más duraderas que las de "piedra" y además ofrecen mejor protección contra incendios?
La madera normalmente arde mucho mejor que la piedra :) En cuanto a protección contra incendios, yo evaluaría ambos igual, porque deben usarse materiales ignífugos. Pero al final, si hay fuego, cualquier casa sufre.
Sobre la durabilidad, no se puede generalizar; hay casas de piedra de 30 años y casas de madera bien conservadas de 100 años. Todo depende del mantenimiento y cuidado.
Nuestro proveedor de casas lleva 60 años construyendo con entramado ligero de madera y algunas siguen en pie. La cuestión más bien es si en 50 años quieres seguir viviendo en una casa con los estándares actuales. ¿Sabes cómo cambiará la tecnología? Creo que construir para generaciones ya no es tan rentable... los hijos la derriban y hacen algo nuevo :)

Todo es publicidad engañosa - las casas de madera construidas con alta calidad no son menos duraderas que sus equivalentes de piedra. Y - si una casa de piedra se quema, solo quedan las paredes - dudo mucho que estas se integren en una nueva construcción.

b) ¿Es cierto que el aislamiento acústico en "casas de madera" es mucho peor que en las de "piedra"?
Depende del acabado y la calidad.
No.

c) Un proveedor dijo que una "casa de madera" es tan estable y soporta tanto como una de "piedra". ¿Es correcto?
Esas casuchas de tablas californianas seguro que no, pero una casa sólida de madera sí... los suecos y noruegos construyen casi exclusivamente así, no puede ser tan malo.
Sí.

d) ¿Qué saben ustedes sobre el valor de reventa de ambos tipos de construcción? Hemos leído varias veces que la venta de una "casa de madera" puede conllevar hasta un 40% de pérdida de valor.
Entre los vendedores hay verdaderos videntes. Si piensas vender, mejor construye en piedra, porque los prejuicios contra la madera no se disipan rápido. En mi opinión, el valor de venta solo depende de la ubicación del terreno. Especialmente en la región de Stuttgart, donde el espacio es escaso.
Depende mucho del proveedor que elijas. En general es cierto que los bancos establecen un límite de financiación menor para casas prefabricadas. En la reventa es como con todo: el mercado regula la oferta.

e) ¿Es cierto que ambos materiales cuestan aproximadamente lo mismo con un estándar de calidad comparable?
Nuestras conversaciones han mostrado... sí. Quien construya barato no debe sorprenderse después.
Una casa prefabricada o de madera de alta calidad suele ser más cara que una casa unifamiliar de construcción masiva. Debe ser así, porque el esfuerzo desde la producción hasta el montaje es muy diferente.

3. ¿Las empresas constructoras más baratas son automáticamente de peor calidad que las caras? ¿Conocen empresas serias y de buena calidad que además entren en nuestro presupuesto?
Siempre hay que preguntarse cómo y por qué pueden ofrecer precios más bajos. O pagan mal a su personal, o usan materiales de construcción baratos. O luego inflan la factura con "servicios especiales" y tarifas elevadas. O es un modelo de insolvencia :)
Lo barato es siempre relativo. Si tienes un proveedor que ofrece 5.000 a 8.000 € menos que otras ofertas comparables, deberías desconfiar. Porque barato siempre resulta ser muy caro.

5. ¿Es nuestra estimación aproximada de costos (ver arriba) razonablemente realista?
En general sí. Construimos una casa prefabricada sin sótano de aprox. 140 m² por 215.000 € + costos adicionales. Un colega construyó una casa para dos familias por 330.000 € con sótano

Sí.

6. ¿Qué opinan de una ventilación automática de entrada y salida de aire? ¿Es recomendable en ambas construcciones (madera/piedra) o han tenido malas experiencias?
No construiría sin ella... especialmente en casas con buen aislamiento masivo todo es completamente hermético. Si se ventila mal, el moho está garantizado, sin importar el material.
Financieramente y en ahorro de calefacción las instalaciones no se amortizan, pero aportan confort. Costos aprox. 7.000 - 10.000 €

Siempre recomiendo instalar ventilación; si eliges casa prefabricada aún más. Todas las casas se construyen tan estancas que crean condiciones óptimas para el moho. Aunque la instalación quizás no se amortice, te protege del moho y proporciona un ambiente interior agradable.


mis respuestas en azul