Planification de la nouvelle construction - par où commencer ?

Bonjour à tous,

après avoir posé la question "Extension ou construction neuve" dans un autre fil hier, et étant en réalité plutôt incliné vers une construction neuve, j'essaie maintenant d'établir un "plan" pour savoir ce que je dois faire...

Mon problème est de savoir ce que je dois faire en premier.

Je dois bien sûr d'abord savoir si je peux financer le projet.

Pour cela, le conseiller bancaire veut voir un état des coûts, pour savoir combien le projet va me coûter, afin qu'il puisse me dire si c'est finançable.

Pour pouvoir faire un état des coûts aussi précis que possible, j'ai besoin d'un plan de construction et de devis.

Mais je ne peux les obtenir que lorsque l'architecte connaît le terrain et les autres conditions.

Or, je n'ai pas encore le terrain, je ne connais donc ni son coût, ni les conditions.

C'est un peu un cercle vicieux.

Intuitivement, je dirais que j'estime les coûts aussi précisément que possible. Cela ne peut se faire qu'avec beaucoup de lecture, de calculs et de réflexion. Mais comment distinguer les bons des mauvais conseils ?

Le coût du terrain, je peux encore assez bien le limiter. Immowelt et d'autres portails offrent suffisamment de matériel pour déterminer ces coûts. Avec 120 000 € incluant tous les frais (taxe de mutation immobilière, notaire, analyse du sol), je devrais être dans la sécurité chez nous (Sarre) - plutôt moins.

Les frais annexes de construction ont déjà été très bien listés dans un fil correspondant ici - je devrais être bien avec 50 000 €, en survolant le fil (je le lirai plus en détail quand j'aurai un point de départ).

Mais comment trouver un prix pour la maison ? Les fournisseurs de maisons préfabriquées offrent certes des prix attractifs, mais il y a toujours quelque chose qui ne va pas dans les plans d'exemple. Et chaque modification coûte cher. En plus, il y a beaucoup de retours négatifs sur ces maisons préfabriquées. Tout cela m'amène plutôt à collaborer avec un architecte local que je connais, et à qui je confierais éventuellement le projet avec son suivi. Là encore, je me demande si un architecte "petit" est vraiment le meilleur choix pour moi, ou s'il ne va pas, en raison de ses autres missions, suivre mon projet aussi intensément que je l'attends...

Je m'éloigne beaucoup du sujet - néanmoins ces questions me travaillent vraiment.

Pour revenir au sujet : les règles empiriques comme X € par m² ou Y € par m³ donnent une indication globale. Mais si je calcule avec un appartement annexe, un garage, etc., je n'arrive pas à obtenir un chiffre que je puisse "comprendre" en tant que complet débutant.

Si je calcule, disons, 250 m² de surface habitable à 2000 € par m², j'arrive déjà à 500 000 € sans terrain, sans frais annexes, sans rien. Cela semble exagérément élevé pour une maison individuelle avec appartement annexe...

Si je calcule avec une surface de base de 10 x 14 m, deux étages complets (3 m chacun) et un toit à pignon normal (1,5 m de hauteur moyenne), j'obtiens 10 x 14 * (2 * 3 + 1,5) = 1050 m³ d'espace construit, à 400 € par m³ cela fait 420 000 €. Cela reste beaucoup pour une maison individuelle avec appartement annexe, non ?

Si je considère qu'une salle de bain à 25 000 € sera probablement la pièce la plus chère (j'ai une offre pour notre extension qui avait été planifiée), je ne peux pas imaginer que la maison coûte 20 fois plus cher !?

Je cherche quelqu'un, de préférence plusieurs, qui pourrait simplement me prendre par la main et me montrer comment aborder ce genre de projet.

Plus je lis de blogs, forums et sites, plus je suis confus. C'est pourquoi je crée mon propre fil ici, en espérant que cela me mènera à mon but - ou du moins me montrera le chemin...

Bien à vous,
Xor & Family

Donc notre architecte calcule à 400€ par m³, donc pour 132m² + cave nous arrivons à 350k€.

Donc oui, les chiffres sont corrects. Ça ne sert à rien de maquiller les chiffres. S'il reste quelque chose c'est bien, sinon tant pis.

Si je pars trop haut, le financement pourrait ne pas être possible. De plus, il faut fournir des justificatifs pour obtenir l'argent du financement de la construction. Je ne peux pas dire à la fin "Oh, il reste 75 000 € - je vais m'acheter une voiture et partir aux Maldives".

Et viser trop bas devrait de toute façon être exclu, un financement complémentaire est toujours nettement plus cher, si on peut l'obtenir, ou est-ce que je me trompe ?

Je ne maquille pas les chiffres, s'ils sont justes, ils sont justes. Je n'arrive juste pas à me le représenter...

Ton calcul avec 400€/m³ correspondrait à peu près à mon calcul ci-dessus avec 420 000 €. A condition que j'arrive à caser mes 230 m² de surface habitable sur une base de 10x14 mètres et 2 étages. Il manquerait alors naturellement la cave et/ou le garage – mais au lieu d'une cave, je pencherais plutôt pour une buanderie plus grande et un garage plus grand. Alors 500k seraient-ils quand même réalistes ? Plus le terrain, plus les frais annexes, plus la marge ?

Notre architecte a calculé 325 € par m³ pour la maison d'habitation et 175 € par m³ pour le garage. Plus les frais annexes. Plus aménagements extérieurs. Plus terrain, etc... Mais incluant toutes les "Sonderausstattungen" comme partout des volets roulants électriques, partiellement des stores vénitiens, un système de ventilation, des fenêtres colorées, etc... Actuellement, nous sommes encore en construction, mais tout est (à l'exception de certains revêtements de sol et aménagements extérieurs, mais la direction générale est déjà définie) complètement échantillonné et arrêté, et nous en sommes actuellement à l'installation électrique/sanitaire/ventilation brut, donc la structure fermée est terminée. Et je dois dire qu'en ce moment, il semble que nous allons vraiment réussir un atterrissage parfait et que son estimation approximative des coûts correspondrait exactement.

Nous construisons 160 m² + un grand garage double. Cependant, nous construisons également dans une région bon marché (zone rurale de RLP). Ces prix ne seront probablement plus possibles ailleurs, du moins pas si l'on dépasse un peu le standard dans l'équipement.

Concernant l'ordre des opérations : nous sommes d'abord allés à notre banque principale et avons eu un entretien de conseil général. Nous avons indiqué combien de mensualités nous envisagions, etc., et il nous a alors donné une somme de crédit approximative qu'il jugeait facilement réalisable. Comme ce montant correspondait assez bien à notre budget initialement envisagé et à la maison souhaitée (nous avons aussi simplement multiplié x m² par x €), nous avons cherché un architecte et nous avons discuté avec lui de nos souhaits, idées, etc., après quoi il a établi le calcul mentionné ci-dessus avec les 325 € par m³. Ensuite, nous avons planifié la maison entièrement avec lui. Il a ensuite obtenu des offres des différents corps de métier pour la maison prévue et nous a remis ensuite une présentation détaillée des coûts basée sur les offres réelles des entreprises réellement exécutantes, qui correspondaient à peu près à l'estimation initiale par m³ (voire étaient même un peu inférieures). Avec cela, nous sommes allés à la banque, avons demandé le crédit avec une marge de sécurité puis la construction a commencé. Comme dit, cela semble correspondre exactement (à 1000 € près). Mais cela peut bien sûr être complètement différent pour d'autres régions ou d'autres exigences.

Les chiffres sont approximatifs. Les prix au m2 (surface nette utile) se réfèrent à un standard d'aménagement "normal". Un prix au m3 peut être fixé entre 320 et 380 €. S'ajoutent encore 18-22 % de coûts annexes de construction. Ne sont pas inclus dans les coûts les groupes de coûts 200 (préparation et raccordement / raccordement public et non public, démolition, défrichage du terrain), 500 (aménagements extérieurs, garage, etc.) et 600 (aménagement intérieur, luminaires, cuisine).

Pour 10m x14m (ici ce sont les dimensions extérieures qui sont prises en compte), tu as environ 102m² par étage. C’est-à-dire qu’il manque encore les murs extérieurs pour atteindre les 230m² souhaités.

Par exemple, nous construisons sur 11x 8,25 = 90,75m², ce qui ne fait que 67m² de surface habitable par étage, selon le nombre et l’épaisseur des murs. Donc un facteur de 1,37.

C’est-à-dire que tu devrais construire sur 11,25x14m.