Calcul des coûts de construction neuve, adapté pour un architecte ?

Mon maître d'œuvre général initial a un prix de 2 550€ / m² clé en main.

Donc encore 100€/m² de plus pour les revêtements de sol - clé en main de préférence sans revêtements (sauf salle de bain/cuisine).

Oui, les revêtements de sol et les travaux de peinture/papier peint intérieurs manquent là-bas.
Le cabinet d'architecture a encore confirmé le devis.
Les 3 500 € souvent évoqués ici sont plutôt des prix de vente incluant le terrain, les frais de clôture, les marges bénéficiaires, etc.

Oui, les revêtements de sol et les travaux de peinture/tapisserie intérieurs manquent là.

Donc à la fin, 200 €/m² de surface habitable en plus.

Les 3 500 € souvent avancés ici seraient plutôt des prix de vente incluant le terrain, les frais de clôture, les marges bénéficiaires, etc.

Nous parlons de +/- 3 000 €/m².

Je t’ai écrit que mes clients comptent au minimum 3 500 €/m² SANS terrain, bénéfice, frais annexes, etc., et les paient effectivement.
Prix de vente actuels d’un constructeur de lotissements résidentiels évoluant dans le segment bas prix : 4 500 €/m² tout compris, terrain inclus (150-250 m² en propriété exclusive – donc un appartement en copropriété conçu comme une maison avec un système de chauffage pour tout le lotissement). Il s’agit de huit projets de construction répartis à travers l’Allemagne (pas dans les métropoles !) avec bientôt 45 000 m² de surface habitable. C’est – pour un segment bas prix et en construction industrielle – presque 30 % au-dessus des valeurs de ton architecte.

Compte plutôt sur 3 000 €/m² et réjouis-toi si c’est moins cher.

Quel est donc ton véritable motif derrière le fait de douter des avertissements donnés ici (qui ne proviennent finalement pas d’ignorants envieux et malveillants) : la peur de minimiser inutilement si tu les transformes en actions prudentes ? Que se passe-t-il si la faction du « cela semble incroyablement avantageux » a raison, et que les estimations de l’architecte sont dépassées : combien de pourcentage pourrais-tu devoir refinancer sans que cela fasse mal – dix oui, douze oui, quinze encore oui ? – ou plutôt seulement trois et à plus, alors « Maria, toi qui es bénie… fais que le calcul d’espoir se réalise » ?

2 GUs (bien établis et avec de nombreuses références) proposent la construction à 2.550€ ou 2.650€ / m² (clé en main) hors frais annexes. L'architecte est aussi dans cette fourchette.
En raison de la proximité directe avec le Luxembourg, nous ne sommes ni dans une région socialement faible ni peu demandeuse.
Je ne remets rien en question mais je suis maintenant très confus, car avec une différence de 1000€/m², cela fait facilement 150-200k€ de plus. Cela dépasse toute possibilité de financement supplémentaire, car le projet total est déjà à sept chiffres au final.
Merci pour vos retours. Je n'ai pas besoin de la confirmation de mon avis mais de valeurs réalistes, que vous semblez aussi fournir.
Je me demande quand même d'où vient la différence d'environ 1000€/m².
Car construire coûte pareil partout, les terrains et les coûts annexes varient.

Pourtant, je me demande d’où vient la différence d’environ 1000€/m².

Ne te demande pas, demande à l’architecte. Je te l’ai déjà dit.

Parce que construire coûte pareil partout,

Non, ce n’est pas vrai. Construire à Munich est par exemple plus cher qu’à adW en MeckPom.

2 GUs (établis depuis longtemps et avec beaucoup de références) proposent la construction à 2 550€ ou 2 650€ / m² (clé en main)

Avec quel équipement et quelles qualités ? N’importe quel GU peut te faire une telle offre – mais il y aura probablement des avenants ensuite. Et si les revêtements de sol (160 m² à 100€ tout compris – pour du parquet ou des grands carreaux, c’est souvent plus, incluant carreaux, colle, préparation du support, plinthes) et les travaux de peinture (500 m² à enduire, poncer, toile de verre, peinture + traitement similaire des plafonds – cela représente facilement 100€/m² sur la surface habitable) s’ajoutent, tu arrives peut-être à environ 3 000€/m² (avec le deuxième GU à 2 650€/m², cela ferait alors 2 850€/m², donc seulement 5 % en dessous des ± 3 000€ mentionnés).