Asuntos vecinales en la exención del coeficiente de ocupación del suelo

No puedo darte una respuesta experta, ya que no soy especialista, pero quiero animarte a ti y a tus vecinos a que actúen con todos los medios a su disposición contra esto. Si no lo hacen, probablemente se molestarán durante mucho tiempo; mejor un poco de estrés ahora que problemas durante mucho tiempo.

Sí, pero cuidado. La sombra real depende de la posición de la casa en relación con el propio jardín. Posiblemente esta variante sea incluso mejor en cuanto a sombra que una casa más pequeña desplazada unos metros más lejos. O la valla del jardín de 2 m de altura en la pendiente lo cubre y sombreará todo por completo.

Por lo tanto, infórmate bien sobre la situación y, pase lo que pase, no te molestes demasiado tiempo. La alternativa que no se considera podría resultar aún peor.

Lo hacéis muy emocionante. ¿Puedo preguntar como principiante, quién es Escroda? ¿Hay que conocerlo?

Nuestro técnico topógrafo
Nadie que aquí suponga, sino que es concretamente creíble

La pregunta más importante sería, (1.) si los vecinos deben ser involucrados para la autorización de desviación según §66 ThüBO párrafo 1 conforme a los “intereses vecinales protegidos públicamente y con carácter jurídico” mencionados allí, que por ejemplo también deben tenerse en cuenta según §31 Baugesetzbuch párrafo 2. ¿Es necesaria entonces la firma?

En el crosspost un experto en construcción ya te dio la útil indicación sobre la sentencia del BVerwG 4 C 7.17 del 9 de agosto de 2018. Mientras que la sentencia en sí aún podría darte esperanzas sobre derechos de defensa, los puntos clave ya sugieren lo que aclara la fundamentación de la sentencia: Para que la medida del uso edificable pueda ejercer un efecto protector hacia los vecinos, deben cumplirse condiciones muy especiales. No veo esas condiciones en tu caso. Y con ello también se elimina la obligación de participación vecinal según §69 de la Ordenanza de Construcción de Turingia.
Por lo tanto, tendrías que demostrar el carácter protector hacia los vecinos de la determinación del coeficiente de ocupación del suelo, lo cual no lograrás, ya que por un lado te rige un plan de desarrollo diferente y por otro lado, las afectaciones que mencionas solo están indirectamente relacionadas con el coeficiente de ocupación del suelo normativo. De manera inmediata te quejas de la mayor sombra proyectada, la cual está regulada por las normas del código de construcción relativas a las distancias mínimas. Solo si aquí se cometieran errores en el cálculo o se aprobase una desviación al respecto, se verían vulnerados tus derechos.

Y (2.) ¿se aplica el §17 de la Ordenanza de Uso del Suelo - con el límite máximo ahí mencionado de 0,4 en edificios residenciales generales - en el área del plan de desarrollo?

El límite máximo se aplica para la determinación del grado de utilización del suelo edificable, es decir, para los redactores del plan. Pero ellos respetaron el límite máximo porque fijaron 0,3. Para el examen de si un proyecto concreto de construcción es aprobable se utiliza el §19 de la Ordenanza de Uso del Suelo, que abre varias posibilidades para exceder el límite:
… se pueden permitir otras superaciones en pequeña medida …
… Siempre que el plan de desarrollo no disponga otra cosa, en casos individuales se puede prescindir del cumplimiento de los límites mencionados en la oración 2 …
Y con ello estaríamos en las muchas preguntas abiertas de tus dos hilos:
¿Cómo sabes qué quiere construir tu vecino si no fuiste involucrado?
¿Cómo sabes que obtuvo una exención?
¿De dónde viene la información de que no se decidió conforme al §31 Baugesetzbuch sino conforme al §66 de la Ordenanza de Construcción de Turingia?
La situación de hechos descrita parece sumamente confusa e imprecisa. Una desviación de las determinaciones del plan de desarrollo, como por ejemplo la superación del coeficiente de ocupación del suelo, requiere una exención conforme al §31 Baugesetzbuch. Probablemente por eso no hay superación alguna, sino solo el aprovechamiento de la superación permitida según §19 (4) de la Ordenanza de Uso del Suelo. Asimismo, la Ordenanza de Construcción de Turingia no permite en absoluto construir exento de permiso según §61 si no se respetan las determinaciones, por lo que tus informaciones respecto al contenido de la autorización previa para desviaciones (si es que existe) son erróneas.

Intenta primero obtener información concreta y segura sobre la planificación exacta (plan de situación, vistas, excepciones, desviaciones) y el estado de la planificación (asesoramiento de construcción, consulta previa de construcción, notificación de construcción, solicitud de construcción, permiso de construcción) y formula lo más exactamente posible en qué derechos te sientes lesionado.

¡Primero, muchas muchas gracias!

La información la obtuve como vecino directo a partir de la inspección interina de la desviación concedida previamente a solicitud según el §66 de la Ordenanza de Construcción de Turingia de la cifra máxima de la superficie ocupada establecida en el plan de desarrollo con 0,3. (Mi suposición sobre la exención resultó ser equivocada.)

Esto se hizo por iniciativa propia, ya que el propietario incrementó el terreno y construyó 2 placas base así como 2 garages en ambos límites.

(Él aún no tiene permiso de construcción y actualmente intenta obtenerlo mediante el procedimiento simple de notificación de obra basado en la desviación concedida previamente.) (Cumple con las distancias mínimas, pero en la solicitud de desviación omitió la terraza.)

Veo que se violan nuestros derechos, ya que nuestras preocupaciones vecinales protegidas por el derecho público según el párrafo 1 del §66 de la Ordenanza de Construcción de Turingia no fueron debidamente consideradas y no fuimos notificados antes de la concesión de la desviación como establece el §69 párrafo 1. Por tanto, ni siquiera se solicitó nuestra firma.

Además, al aplicar el §19 BauNVO con la desviación concedida de +50% => +0,15 = 0,45, se supera el límite superior de 0,4 para el índice de construcción según el §17 para zonas residenciales generales, tal como lo es según el plan de desarrollo. Ya que este no está excluido en el §19.

Especialmente porque, solo mediante la desviación otorgada se posibilitó una casa pareada por su tamaño y con ello una especie de cambio de uso del tamaño del terreno.

(Bajo la aplicación del coeficiente de ocupación del suelo de 0,3 hubiera sido posible una casa normal con terraza, garaje, acceso e instalaciones auxiliares, como en los alrededores. ¡Todas las parcelas son bastante grandes! Él ya tiene 2 pequeñas adyacentes, donde podría haber construido una casa pareada. Ya construyó una vivienda unifamiliar en una y ahora quiere construir una casa pareada en la otra y luego venderla de forma privada. Quien quiera eso debe comprar un terreno más grande.)

=> La superficie de nuestra casa – vivimos recién construidos desde hace 5 años justo abajo – está ahora topográficamente unos 2 m más baja que la del propietario. Su plan de desarrollo fue elaborado posteriormente y colinda directamente con nuestro plan de desarrollo.

Nosotros y nuestros vecinos nos sentimos afectados por el gran volumen del edificio. Porque el plan de desarrollo fue diseñado por ello más abierto (coeficiente de ocupación 0,3) y vemos la desviación ("puede" no debe) para nuestra fila más baja colindante como inapropiada. Según nuestro punto de vista, esto también viola los fundamentos de una planificación más abierta para proteger a los vecinos más bajos de una construcción demasiado densa. Porque la desviación ahora provoca precisamente lo contrario.

¿Se considera la sombra – ante la autoridad – como una afectación? Para nosotros, sentarnos ahora detrás de una fachada ancha como un “patio de prisión”, debido al gran volumen del edificio posibilitado por la desviación: 2 m más bajo + 9,5 m de altura máxima del edificio = 11,5 m, pesa al menos igual. Además, en eventos de lluvias intensas habría que contar con daños para nosotros, como vecinos más bajos, debidos a la impermeabilización aumentada.

Desviación concedida a solicitud conforme al §66 de la Ordenanza de Construcción de Turingia respecto a la cifra de ocupación máxima del suelo establecida en el plan de ordenación como “máximo” de 0,3. (Mi suposición sobre la exención resultó ser incorrecta.)

Lo siento, no lo entiendo. Sin el documento original no me resulta comprensible. ¿Has leído la justificación?

Él aún no tiene permiso de construcción

Informa de inmediato a la autoridad y solicita por escrito que intervenga en materia de supervisión de obras.

nuestros intereses vecinales protegidos por el derecho público

¿Cuáles? Como ya expliqué, en tu caso no existen; al menos no basados en la cifra de ocupación del suelo establecida.

el límite superior

... los urbanistas deben respetarlo al elaborar un plan de ordenación. Lo hicieron. Así que olvídate del §17 del Reglamento de Uso del Suelo.

Especialmente porque, solo con la desviación concedida, se permitió un dúplex por el tamaño y así una especie de cambio de uso del tamaño del terreno.

No existe para ti protección vecinal urbanística fuera del ámbito de aplicación del “tu” plan de ordenación. Y por lo tanto, tampoco obligación de participación vecinal en las exenciones urbanísticas.

para la protección de los vecinos más bajos

¿De dónde sacas esa conclusión? ¿Está así en la justificación del plan de ordenación? Entonces vale la pena consultar a un abogado.

¿Se considera realmente la sombra – delante de la autoridad – como una afección?

Sí, pero como algo que hay que aceptar, siempre que se respeten las disposiciones legales sobre las zonas de separación.

Pero que nosotros ahora estemos sentados detrás de una fachada ancha como un “patio de prisión” debido al gran cuerpo de edificio posibilitado por la desviación: 2 m más profundo + 9,5 m de altura máxima = 11,5 m, nos pesa al menos igual.

Mientras se cumpla el derecho de construcción – especialmente las zonas de separación aquí – tienes que aceptarlo.

Además, en caso de lluvias intensas hay que contar con daños para nosotros, que estamos más bajos, debido a la mayor impermeabilización.

Los daños hipotéticos no son reclamables. Haz fotos del estado actual y reclama indemnización si realmente se producen daños.

Lo siento, no lo entiendo. Sin el documento original no me resulta comprensible. ¿Has leído la justificación?

-> Solo me han mostrado el plan del terreno con las superficies.

... deben ser considerados por los urbanistas al elaborar un plan de desarrollo. Lo han hecho. Así que olvídate del §17 de la Ordenanza de Uso del Suelo.

-> Yo también entiendo que al conceder la desviación, el máximo debería haber sido 0,4, ¿no?

No existe para ti un derecho de protección vecinal en materia de planificación fuera del ámbito de validez de "tu" plan de desarrollo. Y por lo tanto, tampoco hay obligación de participación vecinal en las exenciones de planificación.

-> Las leyes y reglamentos de construcción no se refieren solo a las zonas con plan de desarrollo, ¿verdad?

Sí, pero como algo que debe aceptarse, siempre que se cumplan las disposiciones legales sobre las áreas de separación.

-> Eso no lo mejora.

Los daños hipotéticos no son reclamables. Toma fotos del estado actual y exige indemnización si realmente se han producido daños.

-> Entonces, la autorización queda anulada. Y a las personas que compraron sin garantía de un particular como vecinos realmente no se les quiere demandar.

¿Hay entonces otras opciones alternativas?