Bien immobilier mixte : avantages ou inconvénients ? - Expériences ?

Bonjour
Cette semaine, on nous a proposé une propriété.
À l’étage supérieur se trouve un appartement très spacieux et au rez-de-chaussée, dans la partie avant, il y a un commerce de détail (Feuerschutzfirma).

Je sais bien que c’est une charge car on devient aussi directement le bailleur, mais on nous a assuré que le bail est en cours depuis longtemps et que ce sont des locataires très très fiables.

Maintenant la question : Qu’en pensez-vous ? Est-ce que ça vaut la peine ? Quelles choses faut-il prendre en compte avec une propriété en propre.

Cordialement
Ben

Alors la question : que pensez-vous de cela ? Est-ce que cela en vaut la peine ? Quels sont les points à considérer pour sa propre propriété.

Comment pouvons-nous savoir si cela en vaut la peine ? Tu ne donnes aucun chiffre, donc la réponse peut être oui ou non.

Au début, tu n’as pas beaucoup de travail en tant que propriétaire. Mais quand le locataire part, vous devez en trouver un nouveau ou pouvoir supporter le manque à gagner (en plus des éventuels coûts de rénovation pour l’unité commerciale).

sont 150 m² de surface habitable (prix d'achat 450 000)
le local commercial fait 110 m² et paie déjà depuis des années 800 € hors charges.

Ce qui m'intéresserait plutôt, c'est le facteur fiscal ainsi que les charges annexes. Peut-être que quelqu'un a de l'expérience à ce sujet.

En règle générale, ce n’est pas une bonne idée, les inconvénients l’emportent selon moi. Les banques le voient aussi beaucoup plus strictement que pour un bien résidentiel pur. La valeur de revente est nettement inférieure à celle d’un bien comparable sans part commerciale. Si ce n’est pas l’appartement parfait et en plus une bonne affaire, je m’en tiendrais à l’écart.

Peux-tu m'expliquer cela plus en détail ? Je ne vois que l'inconvénient de ne pas être vraiment "seul" dans la maison et de devoir s'occuper des choses qui se présentent.

Les prix dans notre région sont en gros plus ou moins 5 % sans activité commerciale.

Je vois bien sûr l'avantage que le locataire rembourse pratiquement la moitié de mon crédit. La question est ce qu'il reste réellement des 800 euros hors charges par mois, en réalité.

La valeur de revente est nettement inférieure à un bien comparable sans partie commerciale.

Peu importe, le prix d'achat actuel devrait alors aussi être en conséquence bas - c'est bien la valeur de revente pour le vendeur actuel. Donc aucun inconvénient.

Les banques envisagent cela beaucoup plus strictement qu’un simple bien résidentiel.

Pas vraiment.

les inconvénients prédominent selon moi

Quels inconvénients ?

Le commerce fait 110 m² et paie déjà depuis des années 800 € hors charges.

Des 800 €, on déduit les charges déductibles (charges de gestion non récupérables, frais d’entretien, frais de financement, amortissement, etc.). À la fin, c’est à toi de voir comment attribuer les frais de financement et quelles factures tu as pour l’unité louée. Le reste, tu dois le déclarer, calcule simplement avec 42 %.

Calcul simplifié : Le commerce représente une part de 190 k€ (frais d’achat non pris en compte) et génère brut 9,6 k€ par an (avant impôts et frais de gestion) - soit un rendement brut de 5 %. Ainsi, il devrait rester un bon apport pour ton propre logement, même après impôts (qu’on peut en partie maîtriser si on est créatif).