Procédure judicieuse lors de l'achat d'un terrain constructible selon l'article 34 du Code de la construction

Regarde les bâtiments voisins : ce que tu y vois sera certainement possible.

En bref : ma recommandation serait de discuter de tes idées avec la personne responsable au service de l’urbanisme. Cela ne coûte rien et te donne au moins une indication approximative quant à la faisabilité de tes projets.

Je l’ai déjà fait (voir ci-dessus le texte en italique ; ce sont les réponses du service de l’urbanisme). Ils ne réalisent une consultation de construction que si un projet d’architecte est disponible. Avant cela, je dois me contenter des déclarations faites jusqu’à présent.

Regarde les bâtiments voisins : ce que tu y vois sera certainement possible.

Je pense que nous en sommes déjà au-delà si l’on lit les échanges avec le service de l’urbanisme. Dans les environs, il y a presque exclusivement des bungalows ou des maisons d’un étage et demi. Cependant, il y a aussi quelques maisons neuves dans le voisinage avec 2 étages complets et un toit plat. Et c’est justement ce que le service de l’urbanisme laisse entendre dans le mail, que cela serait probablement possible à condition de respecter un mode constructif ouvert.....

Sinon, le sujet serait pour nous réglé. Nous avons défini la faisabilité de 2 étages complets comme critère éliminatoire....

Je trouve seulement dommage qu’il ne soit pas possible d’obtenir un rendez-vous avec le service de l’urbanisme sans qu’un projet d’architecte soit d’abord soumis. Si j’avais écouté uniquement l’entrepreneur général - « Vous n’aurez jamais l’autorisation pour deux étages complets » -, je ne me serais même pas intéressé au sujet. Mais comme je l’ai dit, le service de l’urbanisme se positionne différemment dans le mail. Le problème est que ce n’est pas juridiquement contraignant et je fais un peu moins confiance à quelques lignes dans un mail qu’à un échange de 20 minutes, à discuter calmement du terrain, et à obtenir un signal clair qu’on peut planifier avec deux étages complets, et que le cas échéant il y aura peut-être ici ou là quelques ajustements.....

Après tout, je dois acheter le terrain avant d’avoir une demande de permis de construire approuvée ici.... ou il faudrait commander à l’entrepreneur général de réaliser un projet d’architecte complet sans savoir si un rendez-vous chez le notaire aura lieu, etc.

J’ai envoyé un premier projet du modèle de maison de 200m² avec 2 étages complets au service de l’urbanisme et j’attends encore un retour à ce sujet début janvier.

Je irais simplement directement aux heures de consultation du service de l'urbanisme. Les employés répondent probablement aux demandes écrites uniquement par écrit. Et parce qu'ils doivent être plus prudents avec les informations écrites qu'avec les informations orales, ils donneront toujours une réponse standard dans laquelle rien de contraignant n'est mentionné. Ainsi, tu ne pourras pas venir ensuite en disant : "Monsieur XY a pourtant écrit ..., j'ai même cela par écrit."

Donc, aller directement sur place et leur dire ce que tu veux et pourquoi tu ne peux/pas encore aller avec un architecte - en principe exactement ce que tu décris ici.
Chez nous, cela a fonctionné ainsi et ils étaient alors très aimables et serviables.

Cela me semble plutôt indiquer que ton GU n’a aucune idée ou aucune envie de s’en occuper.

Dans le domaine du §34, il faut procéder exactement comme le propose le service d’urbanisme, car sans plans concrets, l’administration ne donnera aucune information écrite fiable, sauf celles qui t’ont été communiquées.

Il y a donc trois possibilités :

1. On achète le terrain et on soumet ensuite une esquisse ou on s’approche en collaboration avec le service d’urbanisme de ce qui est faisable, ce qui se base en principe sur la construction voisine. Cela peut toutefois avoir pour conséquence que des prescriptions désagréables soient imposées lors de l’autorisation. Il est donc conseillé ...

2. ... de ne pas travailler avec un GU ou de ne le faire que si celui-ci dispose d’un architecte compétent dans le domaine du §34 qui peut évaluer les possibilités à l’avance - c’est-à-dire avant l’achat. Ou bien on soumet ...

3. ... également avant l’achat une demande de déclaration préalable, afin d’avoir de la clarté sur certains points litigieux. Une demande de déclaration préalable n’a toutefois de sens que si ce n’est pas une demande standard, mais conçue de façon à ce que les points éventuellement critiques soient présentés de manière à ce que l’administration puisse poser clairement une position. Et doive.

Je ne construirais jamais en §34 avec un GU, mais toujours avec un architecte indépendant de la région qui connaît le service d’urbanisme et peut justifier de plusieurs projets similaires comme références. Ou bien - ce qui existe aussi - que le GU collabore avec un architecte indépendant externe capable d’adapter la maison standard du GU aux conditions particulières du §34 ou du cas concret.

Cordialement,
Dirk Grafe