Procedimiento lógico para la compra de terrenos con posibilidad de edificación según el §34 del Código de Construcción

Mira los edificios vecinos: lo que ves allí será sin duda posible.

En resumen: mi recomendación sería que discutas tus ideas con la persona responsable en la oficina de urbanismo para ti. Eso no cuesta nada y al menos te dará una idea aproximada de si tus ideas son factibles.

Eso ya lo hice (ver el texto en cursiva arriba; esas son las respuestas de la oficina de urbanismo). Solo realizan una asesoría de construcción si existe un proyecto de arquitecto. Hasta entonces, tengo que vivir con las declaraciones hechas hasta ahora.

Mira los edificios vecinos: lo que ves ahí seguramente será posible.

Creo que eso ya lo hemos superado si se lee el contacto con la oficina de urbanismo. En el entorno hay casi exclusivamente bungalows o casas de 1,5 plantas. Pero en el vecindario también hay algunas pocas casas más nuevas con 2 plantas completas y techo plano. Y eso es justamente lo que la oficina de urbanismo indica en el correo, que eso probablemente sea posible si se mantiene una construcción abierta.....

De lo contrario, el tema estaría resuelto para nosotros. Hemos definido la viabilidad de 2 plantas completas como un criterio eliminatorio....

Solo me parece una lástima que no se pueda tener una conversación con la oficina de urbanismo a menos que exista un proyecto de arquitecto. Si hubiera escuchado solo al contratista general - "Nunca te aprobarán 2 plantas completas allí." - entonces ni siquiera me habría molestado en tratar el tema. Pero como dije, la oficina de urbanismo se expresa diferente en el correo. El problema es que eso no es vinculante legalmente y en unas pocas líneas de un correo confío un poco menos que si uno se sienta 20 minutos, habla tranquilamente sobre el terreno y luego da una señal oral clara de que podemos planear con dos plantas completas y que, en caso necesario, habrá algunos ajustes aquí o allá.....

Al fin y al cabo, tengo que comprar el terreno antes de tener una licencia de construcción aprobada.... o se debería encargar al contratista general que realice un proyecto de arquitecto completo sin saber si en realidad se concretará una cita con el notario, etc.

Le envié a la oficina de urbanismo el boceto del modelo de casa de 200 m² con 2 plantas completas y estoy esperando comentarios al respecto a principios de enero.

Yo iría directamente en el horario de atención del departamento de obras. Los empleados probablemente solo respondan por escrito a las consultas escritas. Y dado que deben ser más cautelosos con las respuestas escritas que con las orales, siempre darán una respuesta estándar en la que no haya nada vinculante. Para que luego no puedas decir: "El señor XY escribió..., incluso lo tengo por escrito."

Por eso, ve directamente y explícales lo que quieres y por qué aún no puedes/quieres ir con un arquitecto, en principio justo lo que describes aquí.
Con nosotros funcionó así, y además fueron muy amables y serviciales.

Eso me suena más bien a que tu GU no tiene ni idea o no tiene ganas de ocuparse de eso.

En el ámbito del §34 hay que proceder exactamente como lo propone la oficina de urbanismo, porque sin planos concretos no habrá información escrita fiable por parte de la oficina, excepto las cosas que ya te han comunicado.

Por lo tanto, hay tres posibilidades:

1. Se compra el terreno y luego se lanza un anteproyecto o se intenta, en colaboración con la oficina de urbanismo, acercarse a lo que es factible, lo cual se orienta básicamente en la edificación vecina. Pero esto puede tener como consecuencia que finalmente, en la aprobación, vengan condiciones que no te gusten. Por eso es recomendable...

2. ... no trabajar con un GU o hacerlo solo si el GU cuenta con un arquitecto competente que conozca el ámbito del §34 y pueda evaluar las posibilidades con antelación, es decir, antes de la compra. O también se presenta...

3. ... antes de la compra una consulta previa de construcción para aclarar ciertos puntos conflictivos. Sin embargo, una consulta previa de construcción solo tiene sentido si no es una consulta estándar, sino que está diseñada de tal manera que los puntos potencialmente críticos se presentan de forma que la oficina pueda expresar una opinión clara. Y deba.

Yo en el §34 nunca construiría con un GU, sino siempre con un arquitecto independiente de la región que conozca la oficina de urbanismo y pueda demostrar varias de tales proyectos como referencia. O también, lo que existe, que el GU trabaje con un arquitecto independiente externo que sea capaz de adaptar la casa estándar del GU a las condiciones específicas del §34 o del caso concreto.

Saludos cordiales
Dirk Grafe