Surface habitable devient soudainement uniquement surface utile ?

Bonjour à tous,

Nous souhaitons acquérir un bien immobilier en Bade-Wurtemberg, prix d'achat après première négociation 420 000 avec 150 m² de surface habitable / 550 m² de terrain datant de 1973. À la surface habitable s'ajoutent un garage et 80 m² de surface utile avec une hauteur de 2,4 m, structure brute et piscine non aménagée (ce qui en dissuade sans doute beaucoup...), c’est-à-dire un espace non aménagé.

La maison nécessite des travaux de rénovation selon le premier état des négociations
- une tuile du hall d'entrée est détachée -> humidité
- dans une autre cave, on constate de l'humidité au plafond suspendu (la terrasse est au-dessus)
- le toit doit être refait / isolé
- le mur de la maison / le mur de la cave doit être isolé
- installation de chauffage
- électricité
- salles de bains (bien sûr, très anciennes…)
- ...

Après la première négociation (avec les défauts mentionnés ci-dessus, le beau-frère travaille dans le bâtiment et les a évalués), il ressort de la consultation du dossier de construction ce qui suit :
Deux pièces et la charpente du toit ont été comptées dans la surface habitable. Cela n’est toutefois pas autorisé, car la surface habitable est une pièce de séjour et selon le code du bâtiment régional, la hauteur minimale de 2,3 m pour les pièces de séjour et 2,2 m pour les pièces de séjour sous les combles n’est pas respectée. Par conséquent, la surface habitable passe de 150 m² à 100 m² et la surface utile est logiquement augmentée de 50 m². De plus, la hauteur insuffisante entraîne la conséquence que, bien que la charpente soit aménagée, elle n’aurait pas dû être transformée en surface habitable. En règle générale, un changement d’usage de ce type est possible sans autorisation administrative (procédure libre), si les règles / la loi sont respectées, mais comme la hauteur est une condition préalable, il s’agit d’un aménagement de combles sans permis de construire. Lors de l’examen du dossier de construction, l’administration en a pris connaissance et a déclaré « maintenant, nous devons en fait intervenir activement », c’est-à-dire interdiction d’usage / amende / remise en état / ...

Lors de l’entretien avec l’agent immobilier, celui-ci a été très surpris et a dit vouloir en rediscuter avec le propriétaire. Remarque : la négociation sur le prix est également menée par l’agent. Lors de la discussion, une proposition de prix alternative a été faite, à laquelle l’agent a plutôt ri.

Comme nous prenons un risque considérable (par exemple, surélévation obligatoire du toit au lieu d’isolation / nouvelles tuiles), les questions suivantes m’intéressent pour la négociation finale :

- Est-il normal qu’une banque exige toujours un calcul de la surface habitable du vendeur pour un prêt ? Elle devrait s’étonner si soudain 400 000 sont demandés pour une maison individuelle de 100 m². Ou bien l’acheteur peut-il simplement établir lui-même un calcul de surface habitable et y a-t-il suffisamment d’idiots qui ne regardent pas de près ?
- Quel facteur de prix peut-on envisager en distinguant surface habitable et surface utile ? La surface habitable vaut-elle le double de la surface utile ?
- Nous avons simplement calculé le prix d’achat 440 000 moins la valeur du terrain 100 000 (selon valeur foncière = 180 €) et ensuite déduit 33 % de la valeur immobilière (33 % des m²). Ce qui fait environ 326 000 y compris la valeur du terrain. Notre contre-offre était de 350 000 €, à laquelle l’agent a souri. L’agent cherche-t-il simplement à négocier ici ou la valeur foncière est-elle vraiment une mauvaise donnée (même si par exemple elle est demandée partout pour les évaluations) ?

Je serais heureux d’avoir vos retours.
Cordialement

Après la première audience (avec les défauts mentionnés ci-dessus, mon beau-frère travaille dans le secteur de la construction et les a évalués), il ressort de l'examen du dossier de construction ce qui suit : Deux pièces et la charpente ont été ajoutées à la surface habitable. Mais ce n'est pas autorisé car la surface habitable est une pièce à vivre et selon le règlement régional de construction, la hauteur de 2,3 m pour les pièces à vivre et de 2,2 m pour les pièces à vivre dans le comble n'est pas respectée.

Qui a constaté quoi, comment et sur quelle base ? 1. Que contient le dossier de construction et le permis de construire ? 2. Comment a-t-on mesuré ? 3. Quel a été le résultat exact de la mesure ? 4. Vous avez pris comme base le règlement régional de construction du 20.06.1972 ? Ce sont pour l'instant mes questions. Maintenant à propos de la valeur du bien. Il n'y a pas de directives claires à ce sujet. C'est le marché qui régule seul. La maison a la valeur qu'un intéressé lui accorde. Si maintenant un acheteur potentiel arrive et dit "Peu m'importe combien de centimètres un gars mesure", alors il paie le prix demandé. Si je ne veux pas m'embêter davantage avec l'immobilier, je l'achète simplement et l'utilise comme elle a été utilisée depuis presque 50 ans. Vous cherchez un motif pour corriger le prix à la baisse. En tant que vendeur, je vous aurais déjà renvoyés et arrêté les discussions parce que cette discussion me paraîtrait "trop stupide". C'est ce que j'ai fait avec mon ex-femme pour notre dernière maison. Quelqu'un est venu pour les combles et a dit que les fenêtres étaient 2 cm trop petites pour les pompiers. La discussion a rapidement été close... ... et la maison a été vendue au prochain intéressé.

Il y a quelque chose là-dedans. La maison proposée est telle qu'elle est. Vous la connaissez, vous connaissez le prix demandé. Faites une offre ou laissez tomber. Ne discutez pas de la maison, elle est telle qu'elle est.

Tu ne peux pas prendre en compte la valeur de référence du sol ... elle est largement inférieure aux prix du marché ... même la commune elle-même ne nous a pas vendu de terrain à ce prix ...

Et pour la question concernant la
banque : ils s’en fichent si tu achètes une maison à 500K qui ne vaut que 300K ... malheureusement.

Ce qui compte ici, c’est seulement si tu peux rembourser les 500K ... Pour la dernière maison que nous avons achetée, ils ont envoyé un expert de la banque ... qui n’y connaissait rien, il a en fait juste vérifié s’il y avait bien une maison ...

Et pour la question concernant la
banque : ils s’en fichent si tu achètes une maison pour 500K qui ne vaut que 300K ... malheureusement.

On ne peut pas vraiment le dire comme ça selon moi. Pour le prêt hypothécaire, il est en effet déterminant de savoir quelle valeur la banque attribue au bien.
Si tu payes 500k et que la banque ne voit qu’une contre-valeur de 300k, avec 200k de fonds propres tu es justement à un prêt de 100% et donc les conditions...
Ils regardent quand même (c’était du moins mon cas aussi) si l’expert sait vraiment ce qu’il fait – ça peut varier ;-)

Eh bien, mais comme je l'ai dit, chaque banque peut aboutir à quelque chose de complètement différent .... une conseillère avait simplement saisi l'adresse de la maison que nous voulions acheter, l'année de construction et la taille, et le résultat était alors 100K en dessous de la valeur réelle ... car l'équipement luxueux, des valeurs énergétiques aux 3 poêles maçonnés, en passant par la piscine, n'était pas du tout pris en compte dans le calcul ... donc le financement peut se passer de différentes façons ....

La même chose maintenant avec la construction neuve ... je dis que la maison que je construis vaudra 800K (exemple), donc je prends un crédit de 350K, le reste en fonds propres ... la banque dit super, on fait comme ça .... si ensuite je construis une maison massive avec tous les accessoires ou une maison préfabriquée moins chère, la banque ne le sait malheureusement pas non plus ... ils ne viennent que lorsque la maison est terminée, que font-ils alors si cela ne correspond pas ? rien.