Conditionner l'achat d'un terrain à la constructibilité ultérieure ?

Je cherche une solution pour que, en tant qu’acheteurs d’un terrain, nous puissions transférer au vendeur le risque que la construction envisagée ne soit finalement pas autorisée selon nos souhaits.

Le point crucial concernant ce terrain spécifique est une limite de construction (limite entre zone intérieure et extérieure), que certaines parties du bâtiment devraient dépasser afin de pouvoir positionner le bâtiment à la taille prévue de manière judicieuse. Il n’y a pas de plan d’aménagement (selon l’environnement bâti, §34).
À ce sujet, il y a déjà des déclarations positives de la commune ou de l’autorité de construction, indiquant que cela est acceptable (par e-mail). Cependant, je suppose qu’en cas de doute, on ne peut plutôt pas s’y référer ?

À ma connaissance, une information juridiquement contraignante n’existe que par le biais d’une demande préalable de permis de construire – mais il me manque malheureusement encore la planification détaillée du bâtiment à cet effet.

Je pense donc à inclure une clause dans l’acte notarié selon laquelle l’achat ne serait valable que sous réserve qu’un bâtiment avec des dimensions minimales de X x Y, deux étages complets et un recul latéral de X mètres par rapport à une certaine limite du terrain puisse être construit ultérieurement.

Est-ce concevable ? Une annulation de l’achat ou une résolution serait-elle en pratique possible ? Il faudrait probablement au moins payer les frais annexes d’achat ?

Je serais heureux d’avoir votre avis ou peut-être même des expériences dans des situations similaires.

Nicht abschließend geprüft aber grundsätzlich könntest du eine aufschiebende und/oder auflösende Bedingung (§158 Baugesetzbuch) in den Vertrag aufnehmen lassen. Je nach dem wofür du dich entscheidest geht bei einer aufschiebenden Bedingung der Vertrag z.B. erst bei Erteilung der Baugenehmigung in Erfüllung.

Je n'ai pas examiné cela de manière exhaustive, mais en principe, tu pourrais faire insérer une condition suspensive et/ou résolutoire (§158 Code de la construction) dans le contrat. Selon ce que tu choisis, dans le cas d'une condition suspensive, le contrat ne prendra effet, par exemple, qu'au moment de la délivrance du permis de construire.

Die größte Hürde sehe ich da beim Verkäufer, warum sollte der sowas mitmachen? So lange die aufschiebende Bedingung nicht erfüllt ist, gehört es noch ihm und es fließt kein Geld.

Le principal obstacle, je le vois du côté du vendeur : pourquoi accepterait-il cela ? Tant que la condition suspensive n'est pas remplie, cela lui appartient encore et aucun argent ne circule.

Ist denn die Nachfrage so groß dass über diesen Weg eine Reservierung angestrebt wird? Wäre der Verkäufer nicht willens euch die Chance zu geben eine Bauvoranfrage zu machen weil er es im Handumdrehen jemand anderem verkaufen könnte?

La demande est-elle tellement forte qu'une réservation par ce moyen est recherchée ? Le vendeur ne serait-il pas disposé à vous donner la possibilité de faire une demande de préalable de construction car il pourrait la vendre en un rien de temps à quelqu'un d'autre ?

Ich sehe zwei Szenarien:
- Nachfrage sehr hoch: Verkäufer hat keinen Grund sich auf so eine Klausel einzulassen
- Keine Nachfrage oder Eile zu verkaufen: Sprecht mit dem VK, eventuell gibt er Euch die Zeit eine Bauvoranfrage zu machen. Ist allemal einfacher als mit so einer Klausel zu arbeiten.

Je vois deux scénarios :
- Demande très élevée : le vendeur n'a aucune raison d'accepter une telle clause
- Pas de demande ou urgence à vendre : parlez avec le vendeur, il vous donnera peut-être le temps de faire une demande préalable de construction. C'est en tout cas plus simple que de travailler avec une telle clause.

Il faut garder à l'esprit que, selon le nombre d'autres intéressés par le terrain, cela serait trop bête pour moi en tant que vendeur et je préférerais attendre celui qui achète sans conditions.

Addendum : S'il n'y a pas de plans, quelle condition doit alors être incluse dans le contrat notarié [Notar Notarvertrag] ?

"Je n'achète que si le bureau d'urbanisme approuve tous les souhaits que j'ai maintenant ou à l'avenir ?"

Bien sûr, c'est une exagération.

J’envisage donc d’insérer une clause dans le contrat notarié stipulant que l'achat n'est valable que sous réserve qu'un bâtiment ayant des dimensions au sol d'au moins X x Y, deux étages complets et une distance latérale de X mètres d'une certaine limite de terrain puisse être construit ultérieurement.
Est-ce envisageable ? Une annulation de l'achat ou une résiliation en pratique serait-elle possible ? Il faudrait probablement au moins payer les frais annexes à l'achat ?

Procédure usuelle dans le commerce professionnel.
Ici, une décision préalable positive de construction pourrait déjà suffire. Pour cela, tu n'as pas besoin d'un projet entièrement concret.

Dans le domaine privé, toutefois, je te chasserais avec ton désir. Pourquoi un vendeur ferait-il cela, alors que les terrains se font rares ? Sauf si tu habites à l'AdW, où il n’y a pas de demande.
Mais ça ne coûte rien de demander.

En principe, c'est bien possible, nous avons convenu de ce qui suit dans l'acte notarié :

Si cette constructibilité n'est pas donnée, l'acquéreur peut se rétracter du contrat, mais ne peut toutefois pas exiger une réduction du prix d'achat (diminution) ni des dommages-intérêts. Le droit de rétractation est exclu à l'expiration du XX.XX.XXXX ; il est toutefois prolongé jusqu'au XX.XX.XXXX, si un recours avec succès a été formé contre le règlement complémentaire susmentionné. Pour l'exercice du droit de rétractation, il s'applique : il doit être formulé par écrit à l'encontre du vendeur ; le délai est réputé respecté selon la date de réception par le vendeur.

Il faut noter que c'est le vendeur qui a proposé cela, nous n'y avons pas insisté.