Utilisation du terrain pour maison jumelée ou moitiés de maison jumelée

Bonjour chers maîtres d’ouvrage et experts en construction,

je suis nouveau ici et je me trouve encore, en quelque sorte, dans la phase initiale de recherche sur le thème de la construction. On trouve déjà beaucoup de réponses sur Internet à de nombreuses questions, mais souvent pas suffisamment spécifiques pour son propre cas. C’est pourquoi j’aimerais utiliser ce forum pour éventuellement obtenir des informations qui pourraient m’aider dans mes interrogations.

Les conditions-cadres

Un terrain bâti (et actuellement inhabité) appartenant à la famille doit être utilisé pour une nouvelle construction. Le terrain sera transféré à ma femme et à sa belle-sœur dans les prochaines semaines. Le bien immobilier existant datant des années 30 n’est pas rénovable pour moins de 75 % du coût d’une nouvelle construction. De plus, la taille, la configuration et l’emplacement sur le terrain ne conviennent pas pour une éventuelle transformation en une sorte de maison jumelée. Actuellement, nous envisageons de démolir la maison et de construire une maison jumelée ou deux moitiés de maisons jumelées sur le terrain ou les terrains. Pour cela, le terrain doit être divisé en deux parties égales. Cela mène à la première question ...

Questions

[*]Actuellement, nous préférons une division réelle du terrain (plutôt qu’une division idéale), afin d’avoir une séparation claire et d’éviter des dépendances, c’est-à-dire une absence d’« obligation d’accord » en ce qui concerne la maison. Cela peut être difficile quand il y a un nombre pair de parties (nous pensons ici plutôt à l’avenir, au cas où une moitié devrait être vendue). Il n’y a actuellement qu’une seule connexion au réseau. Si l’on divise le terrain réellement et que l’on construit deux moitiés de maison jumelée, est-on alors obligé de créer une autre connexion à l’égout, à l’alimentation en eau, au distributeur d’électricité, au téléphone, etc. ? (J’ai lu qu’il est peut-être possible de s’en sortir avec une seule connexion et de régler cela par un droit de servitude, mais cela au détriment de la partie grevée)


[*]Est-ce que quelqu’un parmi vous a déjà eu un cas comme celui-ci ou quelque chose de similaire avec les mêmes questions ?


[*]Notre préférence pour une division réelle est-elle bien justifiée ou les inconvénients d’une division idéale ne sont-ils pas si importants ?


[*]Nous avons déjà obtenu quelques offres pour la maison (jusqu’à présent seulement de constructeurs de maisons préfabriquées – des maisons en dur, promoteurs, etc. suivront). Il s’est avéré que la construction d’une maison jumelée peut être un peu moins chère que de construire deux moitiés séparées. Dans ce cas, on ferait de la copropriété. Il serait alors en fait préférable de diviser le terrain de manière idéale, car on forme une communauté de propriétaires, n’est-ce pas ? (Indépendamment du fait que cela ne soit pas notre option privilégiée actuellement)

Je me réjouis de vos réponses et vous remercie d’avance chaleureusement.

Markus

Il s'est avéré que la construction d'une maison jumelée peut être un peu moins chère que de construire deux moitiés séparées.

Que veux-tu dire par là ? - la maison ne se rend pas compte s'il y a une limite de propriété entre ses moitiés. La différence serait donc sur le plan de la construction au mieux celle entre un mur mitoyen d'appartement et deux "murs extérieurs" (donc un mur simple ou un mur mitoyen double) et si les deux moitiés sont entièrement équipées ou si l'une des deux a une sorte de local technique en "mode esclave".
Le mieux serait aussi que tu montres un extrait du cadastre du terrain, ainsi on peut imaginer visuellement la divisibilité. Les deux moitiés auraient-elles un accès direct à la rue ?

Si on divise réellement le terrain et construit deux maisons jumelées, est-on alors obligé de créer un autre raccordement à l’égout, à l’alimentation en eau, au tableau électrique, au téléphone, etc. ?

Cela doit être examiné point par point.
Raccordement au tout-à-l’égout : chaque commune règle cela par une ordonnance. Chez nous, en principe, chaque terrain doit avoir son propre raccordement. Sur demande, plusieurs terrains peuvent toutefois partager une conduite de raccordement. Une condition préalable est la sécurisation au livre foncier.
Eau : §43 règlement d’urbanisme NRW
(2) Chaque logement doit avoir un compteur d’eau individuel. Cela ne s’applique pas en cas de changement d’usage, si la condition mentionnée au premier alinéa ne peut être remplie qu’avec un effort disproportionné.
La réalisation technique doit alors être coordonnée avec l’entreprise de distribution.
Pour l’électricité et le téléphone, à mon avis il n’y a pas d’obligation de raccordement. Si le voisin le permet, tu peux utiliser son routeur ainsi que son raccordement électrique.

(mais avec des inconvénients pour la partie servant)

Avec de l’argent, cet inconvénient peut être compensé. Je remets toutefois en question le bien-fondé de la division réelle si l’on devient à nouveau dépendant l’un de l’autre pour des choses aussi fondamentales.

Notre préférence pour une division réelle est-elle bien argumentée ou bien les inconvénients d’une division idéelle ne sont-ils pas si importants ?

Je préfère aussi la division réelle, car c’est une mission de plus.
Blague à part : c’est une appréciation personnelle entre coûts et bénéfices. Je connais des propriétaires de copropriétés qui ne signalent aucun problème, et d’autres où à chaque assemblée générale les discussions sont vives.
S’il n’y a pas d’obstacle légal au niveau de l’urbanisme, je recommande la division réelle, car la plus grande autonomie signifie moins de potentiel de conflits.

Il s'est avéré que la construction d'une maison jumelée peut être un peu moins coûteuse que de construire deux moitiés séparées.

Peut-être que le fabricant offre également une prime pour avoir « un seul partenaire contractuel » et ainsi recevoir les demandes de modification d'un seul côté. Le prix plus avantageux est-il toujours valable si les deux moitiés ne sont pas exactement symétriques, mais prennent en compte des souhaits individuels ?

Si vous souhaitez une maison jumelée avec des moitiés différentes (taille, disposition des pièces) qui soit perçue de l'extérieur comme une unité, vous êtes probablement mieux placé avec un constructeur traditionnel en maçonnerie clé en main et un architecte pour la planification qu’avec un fabricant de maisons préfabriquées.

Comme une déclaration de division doit être établie par le notaire même en cas de division idéale, le surcoût pour une division réelle n'est pas très important — principalement les frais de mesurage.

Je pourrais imaginer que dans une maison jumelée, certaines choses peuvent être réalisées à moindre coût si elles sont partagées. Ce qui me vient spontanément à l'esprit, c'est le chauffage. Cela comporte bien sûr aussi un potentiel de conflit...

qu'il est possible de réaliser certaines choses moins cher dans une maison jumelée en les partageant. Spontanément, je pense au chauffage.

Il y a quelques années, j’aurais dit la même chose, car l’efficacité des technologies actuelles remet de plus en plus en question les petites installations pour chaque logement individuel. Mais aujourd’hui, le fait que la gamme des techniques disponibles soit de plus en plus variée joue également un rôle. Est-ce que les épouses de Caïn et Abel ont toujours les mêmes préférences ?