ZukunftHausbau
19.03.2021 20:27:18
- #1
Bonjour à tous,
après plusieurs semaines en tant que lecteur silencieux, je me suis inscrit sur le forum pour vous demander votre avis :).
Mon partenaire et moi souhaitons construire une maison individuelle indépendante et cherchons pour cela un terrain adapté. Dans notre lieu de prédilection (environ 25 km de Leverkusen), quatre terrains sont désormais vendus au plus offrant. Théoriquement, nous pouvons faire une offre pour chacun des terrains et devons ensuite prioriser notre choix. Il n’y aura qu’un seul tour d’enchères et, à notre connaissance, l’offre la plus élevée sera retenue.
Les terrains sont assez centraux (très bonne connexion aux transports, de nombreux commerces, crèches, écoles sur place) et présentent une différence de hauteur d’environ 1 à 2 mètres. L’accès se fait par une impasse (avec un large tourne-à-gauche), ce qui nous plaît beaucoup. Derrière les terrains, donc en quelque sorte derrière le jardin, se trouve un bassin de rétention d’eau pluviale situé en contrebas (il a été construit pour d’autres terrains, les eaux de pluie doivent s’infiltrer sur le terrain propre). Les jardins bénéficient d’une belle exposition plein sud. À gauche du terrain 4, un chemin piéton descend par un escalier vers une petite rue avec d’autres maisons individuelles. Depuis le terrain 4, on a donc une jolie vue, mais l’accès au terrain 4 par ce chemin piéton n’est pas plus large que 2 m environ. Juste après l’accès au terrain 4, il y a un poteau, de sorte qu’on ne peut pas continuer en voiture.
Les terrains sont bien sûr petits, mais à cause du bassin de rétention (pas de construction, vue « dégagée » possible), nous pouvons bien imaginer le projet de construction de maison là-bas. Nous savons qu’il ne restera pas beaucoup de jardin, mais nous y voyons désormais aussi des avantages (nous n’avons pas vraiment la main verte). Comme je n’arrivais pas vraiment à imaginer les terrains construits, j’ai joué un peu avec Excel et fait un aperçu global (aussi pour vérifier le coefficient d’emprise au sol, avant qu’on sache qu’il peut être dépassé de 50 % avec le coefficient d’emprise au sol II). Une case correspond à 1 m. Les dimensions extérieures des maisons fictivement prévues sont arrondies au mètre supérieur. Sont prévus environ 150 m² de surface habitable et une cave (utilisable). Le terrain 1 est seulement esquissé, car il nous plaît le moins en termes de vue, emplacement et zone constructible -> vous pouvez le laisser de côté.
Photos :
J’ai essayé de prendre les photos avec le nord en haut. Dans le fichier Excel, le nord et le sud sont indiqués.
Plan d’urbanisme :
Le plan d’urbanisme stipule malheureusement strictement que toutes les constructions (y compris les annexes telles que garages, places de stationnement et cabanes de jardin) ne sont autorisées qu’à l’intérieur de la limite de construction (ligne bleue sur les photos). La limite de construction ne peut être dépassée que par des vérandas non chauffées (sas ou véranda d’hiver) jusqu’à une profondeur maximale de 3 m (et 30 m² max). Les garages ne sont autorisés que s’ils sont intégrés dans le bâtiment principal ou accolés au bâtiment principal.
Coefficient d’emprise au sol 0,4 (peut être dépassé de 50 % avec le coefficient d’emprise II, mais cela concernerait surtout les chemins d’accès, car le garage et la terrasse sont accolés à la maison et comptent dans le coefficient d’emprise au sol I)
Coefficient d’occupation des sols 0,8
Hauteur faîtage 9,0 m
Hauteur gouttière 4,0 m (une dérogation jusqu’à 4,5 m a été promise oralement et accordée également chez les voisins)
-> La hauteur de la gouttière n’est malheureusement pas ce que nous imaginions, mais les terrains nous plaisent par ailleurs beaucoup, donc nous pourrions vivre avec le bas rampant.
Je dois aussi préciser que la ville (vendeur) n’a pas indiqué la hauteur de la gouttière dans ses documents et, selon une employée, je suis la seule à avoir demandé. Quand nous avons reçu les premiers documents, je pensais encore à une villa urbaine possible *soupir* -> d’autres enchérisseurs supposent probablement pouvoir construire ici deux étages pleins sans pentes de toit.
II étages pleins
1ère question :
Quelqu’un a-t-il de l’expérience avec des procédures d’enchères ?
La valeur foncière selon Boris.nrw est de 260 €/m², la ville indique comme prix minimum :
Terrain 4 (551 m²) : env. 245 €/m², soit 134 500 €
Terrain 3 (400 m²) : env. 283 €/m², soit 113 000 €
Terrain 2 (442 m²) : env. 281 €/m², soit 124 000 €
Terrain 1 (454 m²) : env. 263 €/m², soit 119 000 €
Nous ne sommes pas sûrs de ce qu’il faut offrir pour avoir une chance réaliste. Bien sûr tout est très individuel et un peu de chance doit sûrement s’ajouter, mais peut-être que quelqu’un parmi vous a de l’expérience avec une procédure d’enchères, éventuellement même en périphérie d’une grande ville.
Pour déterminer la marge de financement, nous sommes bien sûr en contact avec différentes banques ou conseillers, mais même si on avait de l’argent comme du foin, on ne voudrait pas payer trop cher et il faut aussi construire une maison :D.
2ème question :
Quels terrains préfèreriez-vous et pourquoi ? Bien sûr, nous avons déjà réfléchi à plusieurs choses, mais cela m’intéresserait de savoir ce que vous en pensez avant que je vous expose nos idées.
Je vous remercie d’avance pour vos retours.
après plusieurs semaines en tant que lecteur silencieux, je me suis inscrit sur le forum pour vous demander votre avis :).
Mon partenaire et moi souhaitons construire une maison individuelle indépendante et cherchons pour cela un terrain adapté. Dans notre lieu de prédilection (environ 25 km de Leverkusen), quatre terrains sont désormais vendus au plus offrant. Théoriquement, nous pouvons faire une offre pour chacun des terrains et devons ensuite prioriser notre choix. Il n’y aura qu’un seul tour d’enchères et, à notre connaissance, l’offre la plus élevée sera retenue.
Les terrains sont assez centraux (très bonne connexion aux transports, de nombreux commerces, crèches, écoles sur place) et présentent une différence de hauteur d’environ 1 à 2 mètres. L’accès se fait par une impasse (avec un large tourne-à-gauche), ce qui nous plaît beaucoup. Derrière les terrains, donc en quelque sorte derrière le jardin, se trouve un bassin de rétention d’eau pluviale situé en contrebas (il a été construit pour d’autres terrains, les eaux de pluie doivent s’infiltrer sur le terrain propre). Les jardins bénéficient d’une belle exposition plein sud. À gauche du terrain 4, un chemin piéton descend par un escalier vers une petite rue avec d’autres maisons individuelles. Depuis le terrain 4, on a donc une jolie vue, mais l’accès au terrain 4 par ce chemin piéton n’est pas plus large que 2 m environ. Juste après l’accès au terrain 4, il y a un poteau, de sorte qu’on ne peut pas continuer en voiture.
Les terrains sont bien sûr petits, mais à cause du bassin de rétention (pas de construction, vue « dégagée » possible), nous pouvons bien imaginer le projet de construction de maison là-bas. Nous savons qu’il ne restera pas beaucoup de jardin, mais nous y voyons désormais aussi des avantages (nous n’avons pas vraiment la main verte). Comme je n’arrivais pas vraiment à imaginer les terrains construits, j’ai joué un peu avec Excel et fait un aperçu global (aussi pour vérifier le coefficient d’emprise au sol, avant qu’on sache qu’il peut être dépassé de 50 % avec le coefficient d’emprise au sol II). Une case correspond à 1 m. Les dimensions extérieures des maisons fictivement prévues sont arrondies au mètre supérieur. Sont prévus environ 150 m² de surface habitable et une cave (utilisable). Le terrain 1 est seulement esquissé, car il nous plaît le moins en termes de vue, emplacement et zone constructible -> vous pouvez le laisser de côté.
Photos :
J’ai essayé de prendre les photos avec le nord en haut. Dans le fichier Excel, le nord et le sud sont indiqués.
Plan d’urbanisme :
Le plan d’urbanisme stipule malheureusement strictement que toutes les constructions (y compris les annexes telles que garages, places de stationnement et cabanes de jardin) ne sont autorisées qu’à l’intérieur de la limite de construction (ligne bleue sur les photos). La limite de construction ne peut être dépassée que par des vérandas non chauffées (sas ou véranda d’hiver) jusqu’à une profondeur maximale de 3 m (et 30 m² max). Les garages ne sont autorisés que s’ils sont intégrés dans le bâtiment principal ou accolés au bâtiment principal.
Coefficient d’emprise au sol 0,4 (peut être dépassé de 50 % avec le coefficient d’emprise II, mais cela concernerait surtout les chemins d’accès, car le garage et la terrasse sont accolés à la maison et comptent dans le coefficient d’emprise au sol I)
Coefficient d’occupation des sols 0,8
Hauteur faîtage 9,0 m
Hauteur gouttière 4,0 m (une dérogation jusqu’à 4,5 m a été promise oralement et accordée également chez les voisins)
-> La hauteur de la gouttière n’est malheureusement pas ce que nous imaginions, mais les terrains nous plaisent par ailleurs beaucoup, donc nous pourrions vivre avec le bas rampant.
Je dois aussi préciser que la ville (vendeur) n’a pas indiqué la hauteur de la gouttière dans ses documents et, selon une employée, je suis la seule à avoir demandé. Quand nous avons reçu les premiers documents, je pensais encore à une villa urbaine possible *soupir* -> d’autres enchérisseurs supposent probablement pouvoir construire ici deux étages pleins sans pentes de toit.
II étages pleins
1ère question :
Quelqu’un a-t-il de l’expérience avec des procédures d’enchères ?
La valeur foncière selon Boris.nrw est de 260 €/m², la ville indique comme prix minimum :
Terrain 4 (551 m²) : env. 245 €/m², soit 134 500 €
Terrain 3 (400 m²) : env. 283 €/m², soit 113 000 €
Terrain 2 (442 m²) : env. 281 €/m², soit 124 000 €
Terrain 1 (454 m²) : env. 263 €/m², soit 119 000 €
Nous ne sommes pas sûrs de ce qu’il faut offrir pour avoir une chance réaliste. Bien sûr tout est très individuel et un peu de chance doit sûrement s’ajouter, mais peut-être que quelqu’un parmi vous a de l’expérience avec une procédure d’enchères, éventuellement même en périphérie d’une grande ville.
Pour déterminer la marge de financement, nous sommes bien sûr en contact avec différentes banques ou conseillers, mais même si on avait de l’argent comme du foin, on ne voudrait pas payer trop cher et il faut aussi construire une maison :D.
2ème question :
Quels terrains préfèreriez-vous et pourquoi ? Bien sûr, nous avons déjà réfléchi à plusieurs choses, mais cela m’intéresserait de savoir ce que vous en pensez avant que je vous expose nos idées.
Je vous remercie d’avance pour vos retours.