Coûts de démolition du terrain à bâtir

Bonjour à tous,
j'ai eu hier ma première conversation avec un promoteur immobilier. Celui-ci souhaite ajouter les frais de démolition à la valeur du terrain. Le calcul prévoit 255 euros par m² plus 70 euros de frais de démolition par m². Cela me semble déjà assez élevé, l'emplacement est certes bon, mais les frais de démolition devraient normalement être déduits de la valeur du terrain, ou quelles sont vos expériences ?

Pour quoi et comment quelque chose doit-il être déterminé ? Il manque encore des précisions sur ce qui doit exactement se passer.

À part la démolition, rien n’a été compris.

À qui appartient actuellement le terrain ? Que se trouve-t-il (encore) sur le terrain ?

Donc, le terrain à bâtir fait environ 400 m² et actuellement il y a encore une activité commerciale dessus, un ancien commerce de boissons. Le quartier ressemble à un petit parc d’activités qui existait il y a de nombreuses années. Depuis, dans cette zone à circulation apaisée, de nombreuses maisons individuelles ont été construites et les activités commerciales ont été détruites petit à petit. Il reste maintenant un vieux bungalow, ce commerce de boissons et un entrepôt. À l’exception de l’entrepôt (environ 600 m²), tout sera démoli et 11 maisons jumelées/maisons individuelles seront construites. Nous sommes intéressés par une maison individuelle. Cependant, la valeur vénale du terrain pour ces derniers bâtiments est de 100 euros par m², alors que pour les maisons individuelles qui entourent cette partie de la rue, la valeur vénale est de 230 euros par m², parfois même 290. Le promoteur prévoit maintenant un coût pour le terrain de 250 euros par m² et des frais de démolition de 75 euros par m². Je n’ai aucune idée à qui appartient le terrain, une commission sera ajoutée, donc je suppose que le promoteur ne possède pas le terrain.
Mes questions :
- En règle générale, le propriétaire du terrain paie les frais de démolition ou est-il courant que j’en tant qu’acheteur prenne ces coûts en charge ?
- Le prix me semble totalement exagéré ou est-il habituel de s’éloigner autant de la valeur vénale dans cette situation où une zone commerciale est transformée en zone résidentielle ?
- La banque pourrait-elle poser problème pour le financement avec une valeur vénale aussi basse ?

Bonjour,

J'ai encore besoin de quelques informations :

BT signifie que vous obtenez maison et terrain d'une seule source. Est-ce le cas pour vous ou achetez-vous le terrain à un tiers ?

À l'exception de l'entrepôt (environ 600 m²), tout sera démoli et 11 maisons jumelées/maisons individuelles seront construites. Nous sommes intéressés par une maison individuelle.

Vous devez payer 75,00 €/m² pour la démolition du commerce de boissons pour votre part de terrain de 400 m². Est-ce correct ? Ou les 11 nouveaux propriétaires se partagent-ils tous les frais de démolition ?

-En général, est-ce que le propriétaire du terrain paie les frais de démolition ou est-il courant que j'assume les coûts en tant qu'acheteur ?

Non pour la première partie de la question et oui pour la deuxième.

-Le prix me semble complètement exagéré ou est-il habituel de dévier autant de la valeur de référence du terrain dans cette situation quand une zone industrielle est convertie en zone résidentielle ?

Les valeurs de référence du terrain sont "seulement" des valeurs approximatives, il n'y a aucune obligation pour les vendeurs de terrains de s'y conformer ; en fin de compte, ce sont toujours l'offre et la demande qui déterminent les prix.

Cordialement, expert en construction

-En général, c’est le propriétaire du terrain qui paie les frais de démolition, ou est-il courant que ce soit l’acheteur qui prenne en charge ces coûts ?

Eh bien, il n’y a pas vraiment de règle générale.

Deux scénarios sont possibles :

1. Tu achètes le terrain avec l’ancien bâtiment existant et tu paies la valeur foncière moins les frais de démolition.

2. L’ancien propriétaire démolit l’ancien bâtiment et tu paies la valeur foncière standard.

Cependant, les valeurs foncières standard de la commune ne sont qu’une indication. Là aussi, l’offre et la demande déterminent le prix. Il est difficile de juger si c’est exagéré — si le vendeur peut vendre à ce prix, la demande correspondante sera là — sinon, on peut attendre une correction à la baisse...

Cordialement,

Dirk