Charge foncière / hypothèque - Quel risque de financement existe-t-il ?

Bonjour Nordanney,

maintenant, avec un prêt à remboursement intégral à long terme, la question du financement de suivi, etc., est donc hors de propos. De toute façon, je ne voudrais jamais avoir recours à des crédits à la consommation ou similaires. En cas d'urgence, il faudrait simplement retourner chez le notaire.

Pour l'hypothèque foncière, on dépend entièrement de l'accord accessoire conclu (je crois qu'il s'agit de la "convention de sûreté"), complètement indépendant du contrat notarié. Cet accord accessoire peut contenir une erreur juridique quelconque ou quelque chose dans ce genre... On se soumet à l'exécution forcée immédiate sans jugement ou autre. C'est pourquoi il y a cette inquiétude concernant les « petites choses » : un retard de paiement involontaire combiné à la mauvaise foi susmentionnée pourrait être très explosif.

Avec l'hypothèque par contre, il est notarié et fixé quelle somme d'argent (et uniquement celle-ci) fait l'objet du gage. Bien sûr, une banque peut aussi ici engager une vente aux enchères forcée, mais selon moi la procédure semble plus complexe et donc plus sûre.

Exemple frappant/(certes) irréaliste : Ma maison de 600 000 EUR est remboursée à hauteur de 590 000 EUR et je me retrouve en difficulté financière (réversible).
1) Dans le cas d'une hypothèque, la valeur litigieuse de 10 000 EUR serait d'abord en jeu devant le tribunal et c'est le tribunal qui décidera de la procédure (en cas de nécessité par une vente aux enchères forcée, car c'est le droit du créancier). Je dois vendre ma voiture et c'est tout.
2) Dans le cas de l'hypothèque foncière, on ne tourne pas longtemps autour du pot et une ordonnance d'exécution forcée arrive à la maison. Pourquoi ? Parce qu'ils le peuvent. Je dois me défendre laborieusement contre cela par une action en justice, etc. et à part la convention de sûreté je n'ai aucun argument. La banque n'en a pas besoin, car elle a l'hypothèque foncière.

Ou est-ce que je me trompe dans mon avis (ce qui peut être le cas) ?

Et encore le dernier argument : il faut faire radier explicitement une hypothèque foncière pour être vraiment libre, l'hypothèque devient nulle automatiquement avec le remboursement du prêt.

Peut-être avez-vous tous raison et je ne devrais pas m'inquiéter, car je n'ai probablement pas d'autre choix. Néanmoins, je trouve important de discuter de ce sujet. Merci à tous pour votre participation constructive !

eh bien, avec un prêt à remboursement total à long terme, le sujet du financement de suivi, etc. est en effet exclu. Je ne voudrais de toute façon jamais contracter des crédits à la consommation ou similaires. En cas d'urgence, il faudrait simplement retourner chez le notaire.

TU n’en as pas besoin. Mais c’est l’exception. Pense à ce qui était “normal” ces dernières décennies – le niveau actuel des taux est exceptionnel et malsain (à long terme). C’est pourquoi l’hypothèque correspond déjà au client moyen, qui représente 95 % de tous les clients.

On se soumet à l’exécution forcée immédiate sans jugement judiciaire ni rien de ce genre.

La banque – en plus de l’hypothèque – ferait de toute façon cet accord avec toi. C’est par exemple aussi spécifiquement convenu dans nos contrats, en plus de l’hypothèque et de la soumission selon le code de procédure civile.

1) Pour une hypothèque, la valeur litigieuse de 10 000 euros serait d’abord discutée devant le tribunal et c’est le tribunal qui déciderait de la procédure (au besoin par une saisie forcée, car c’est le droit du créancier). Je dois vendre ma voiture et c’est tout.

Non, on constate que la dette existe toujours, puis on procède à l’exécution. Vendre la voiture et c’est tout, ce n’est pas possible.

2) Pour l’hypothèque, on ne tergiverse pas longtemps et une ordonnance d’exécution forcée arrive à la maison. Pourquoi ? Parce qu’ils le peuvent. Je dois me défendre laborieusement par une action en justice, etc. et à part la convention de garantie, je n’ai aucun argument. La banque n’en a pas besoin, puisque c’est elle qui a l’hypothèque.

Oui, la banque le peut. Mais il y a aussi la procédure de recouvrement normale, qui est préalable (même pour une hypothèque). Les banques ne le font pas non plus sans raison (même si elles le pouvaient).

Et encore le dernier argument : je dois faire radier expressément la garantie pour être vraiment libre, l’hypothèque devient automatiquement caduque avec le remboursement du prêt.

Faux, l’hypothèque existe toujours dans le registre foncier et doit être radiée. Seule la banque ne peut plus l’utiliser.
L’hypothèque se transforme pour les parties non utilisées en une hypothèque du propriétaire et peut être utilisée par toi comme tu le souhaites (cession, radiation, sécurisation d’un nouveau prêt). C’est justement ça l’avantage.

Peut-être avez-vous tous raison et je ne devrais pas m’en faire car je n’ai sans doute pas d’autre choix.

Oui ;) – comme tous les autres propriétaires, restructurateurs, rénovateurs, héritiers, etc.

Mais qu’est-ce qui est exactement, pour les banques, un si grand inconvénient dans l’hypothèque qu’elles insistent exclusivement sur la [Grundschuld] ? Est-ce que cela pourrait leur être complètement égal que ce soit la [Grundschuld] ou l’hypothèque ?

Pour finir, j’ai encore une question concernant le contrat de garantie : que contient exactement un tel document (quelqu’un connaît-il peut-être un exemple) ? Ne vaudrait-il pas mieux faire vérifier ce document par un avocat ou son contenu est-il totalement banal et simple ? Comment procède-t-on habituellement ?

J’ai juste un énorme respect à cet égard…

Cherche sur Google "grundschuldzweckerklärung dg verlag" et regarde la version restreinte. Le formulaire est utilisé par environ 1 100 banques.

P.S. L'hypothèque est utilisée parce qu'elle présente des avantages et s'est simplement imposée. De même, le BluRay s'est imposé, tout comme autrefois le VHS, etc. C'est comme ça.

À mon commentaire :
Même pour les financements à long terme, l'hypothèque foncière a du sens. Remarque : droit de résiliation du client selon le [Baugesetzbuch] après 10 ans. L'hypothèque foncière peut être cédée, l'hypothèque devrait être réinscrite.

Mais qu’est-ce qui est exactement si désavantageux pour les banques dans l’hypothèque, au point qu’elles insistent uniquement sur la cédule hypothécaire ? La banque ne pourrait-elle pas se moquer complètement de savoir s’il s’agit d’une cédule hypothécaire ou d’une hypothèque ?

Enfin, j’ai encore une question concernant le contrat de garantie : qu’est-ce qui est précisément indiqué dans un tel document (quelqu’un connaît-il peut-être un exemple) ? Serait-il conseillé de faire vérifier le document par un avocat ou son contenu est-il totalement banal et simple ? Quelle est la procédure habituelle ?

J’ai simplement un énorme respect pour cela...

Cela t’a déjà été expliqué plusieurs fois.

Cross-selling. Les maisons vendent de plus en plus de produits, de préférence ceux sur lesquels on paie des intérêts. Par exemple, crédit amortissable, ligne de crédit sur le compte salaire. Une sur-garantie vaut de l’or. D’autant plus que les clients hésitent à faire radier une cédule partielle. C’est alors coûteux. Tu pourrais aussi le faire.

Je ne comprends pas ta peur. Si tu respectes tes obligations, rien ne sera engagé par la banque.

Du point de vue réglementaire, il me vient à l’esprit que plus il y a de garanties, meilleures sont les ratios. C’est un « nœud », il y a de l’argent pas cher et les gens doivent être inondés avec, mais de façon peu risquée. Le triangle d’or. Ça fonctionne mal : beaucoup de prêts - argent pas cher - peu risqué.