L'achat d'une maison est-il finançable ? Quelles sont la "qualité" des conditions ?

Bonjour cher forum !

Nous (ma femme 31 ans et moi 32 ans, pas d’enfants, mais prévus à moyen terme) planifions un achat de maison.
La maison est déjà choisie, il ne reste plus qu’à finaliser le financement.

La maison, construite en 2000 et en parfait état, coûte, frais annexes compris (taxe foncière, courtier et notaire), 364000€.
Les fonds propres s’élèvent à 70000€.
Nos salaires : moi 2450 net (assurance maladie privée déjà déduite), fonctionnaire, et ma femme jusqu’au 01.06.17 1100 net, ensuite à cause d’une prise de contrôle d’entreprise environ 5000€.

Voici les offres :

1. Offre : mensualité 1500, 294000€ à taux fixe 1,15% pendant 10 ans.

2. Offre : mensualité 1200, 200000€ à taux fixe 1,15% pendant 15 ans et remboursé intégralement au bout de 15 ans.
298 mensualités, 94000€ à taux fixe 1,15% pendant 10 ans. La dette restante d’environ 72000€ pourra être remboursée par mon [Bausparvertrag].

3. Offre : mensualité 1200, 200000€ à taux fixe 1,15% pendant 15 ans et remboursé intégralement au bout de 15 ans.
94000€ à taux fixe 1,67% pendant 15 ans.

Mon [Bausparvertrag] deviendra exigible dans 10 ans dans toutes les offres. (75000€, environ 33000€ épargnés. Taux d’intérêt du prêt 1,5%)

Les offres viennent de notre banque principale. Les offres de la Deutsche Bank sont clairement moins intéressantes comparées à ces trois offres.
Pour le moment, nous penchons pour l’offre 2. Avons-nous oublié quelque chose ? Quelle offre recommanderiez-vous ?

Cordialement et merci d’avance pour vos réponses.

Si vous disposez effectivement bientôt d’environ 7,5k par mois, le montant du prêt est de toute façon une blague. Peu importe comment tu le tournes et le retournes. À votre place, je mettrais l’accent sur une possibilité de remboursement exceptionnel plus élevée, donc plus que les 5 % habituels, par exemple 10 %. Si le salaire de ta femme fluctue, réduire le taux d’amortissement ou convenir de la flexibilité de l’amortissement et effectuer beaucoup de remboursements exceptionnels.

1,15 % sur 15 ans, c’est fantastique.
Dans l’offre 2, le plan d’épargne logement est discutable. Que contient-il aujourd’hui, l’attribution à la date de référence est-elle « sûre », etc.

La hausse de salaire de ta femme est un sujet. Est-elle « sûre » ? Va-t-elle recevoir l’entreprise en cadeau/héritage ou doit-elle apporter des fonds propres ou même un financement, surtout dans le contexte d’un logement personnel ? Les revenus prévus sont-ils vraiment réalistes et continus à ce niveau ? Un professionnel devrait aussi évaluer cela.

La banque principale est toujours une bonne adresse en cas d’indépendance. J’ai moi-même eu l’expérience qu’avec Interhyp et compagnie, on ne frappait même pas à la porte, car on passait immédiatement au travers du filtre (ou autrement dit : trop de travail pour le courtier). Si vous allez chez un courtier aujourd’hui, je ne mentionnerais pas un mot sur la future indépendance, vous pouvez directement rentrer chez vous. Le taux visé de 1200 € serait faisable même avec les revenus actuels et devrait conduire à des engagements.

Personnellement, avec les informations données, je pencherais pour l’option 3 et réglerais la charge plus chère par remboursement exceptionnel. Cela ne devrait absolument pas poser de problème sur 15 ans. Tu devrais encore dire quelque chose à propos du plan d’épargne logement, par exemple pourquoi tu le conserves encore et ne le dissous pas éventuellement pour l’intégrer directement.

Merci pour ta réponse Alex85,

à tes questions :

La banque offre pour les deux prêts un remboursement anticipé de 10 % sur le montant du prêt par an.
Le contrat d’épargne-logement est attribuable après environ 10 ans avec une mensualité de 260€ et environ 2000 € sont actuellement épargnés.
Ma femme travaille actuellement avec des conditions modestes, car elle "reçoit" l’entreprise et fait connaissance avec ses clients. La banque connaît les bilans des dernières années et considère ses revenus comme "assurés".

Je ne voulais pas résilier le contrat d’épargne-logement, car après 10 ans je peux rembourser le 2ᵉ prêt grâce à ce contrat. En effet, je ne sais pas comment les taux d’intérêt évolueront dans 10 ans.

Je ne voulais pas résilier un contrat d'épargne logement, car après 10 ans je peux rembourser le 2e prêt par le biais de l'épargnant. Car je ne peux pas dire comment les taux d'intérêt auront évolué dans 10 ans.

Si vous ne passez pas directement à Porsche avec le double de revenu, la maison sera de toute façon remboursée après 10 ans ou il ne restera qu'un solde, quel que soit le niveau des taux d'intérêt à ce moment-là, qui ne vous perturbera pas du tout.

c'est aussi ainsi que je vois la situation en ce qui concerne la [Einkommenssitaution] de ta femme... le seul hic, c'est que si elle est enceinte, elle aura probablement des coûts de personnel plus élevés (juste une supposition)

Brève question

Qu'est-ce que les 5000 € et quelle est cette entreprise ?
S'agit-il du bénéfice d'une entreprise individuelle ? Est-ce un salaire de gérant d'une GmbH ?
Éventuellement, il faut encore déduire de manière conséquente les impôts et les assurances. Ou il faut constituer une réserve de liquidités dans l'entreprise, ou autre chose. Surtout lors d'une reprise d'entreprise, il se peut tout à fait que l'on doive, en plus du prix d'achat (dans ce cas 0 €), investir d'abord de l'argent.