Interprétation du plan d'aménagement

Bonjour chers membres du forum,
mon mari et moi avons trouvé un terrain qui nous conviendrait beaucoup, mais nous ne sommes pas sûrs que notre projet puisse y être réalisé. Je suis psychothérapeute et nous souhaitons construire une maison dans laquelle un cabinet pourrait être intégré. Cela signifie concrètement : une pièce de maximum 20 m² et un WC invités soit au sous-sol soit au rez-de-chaussée de la maison, séparés du reste de l’espace de vie. Il s’agirait d’un cabinet sur rendez-vous, c’est-à-dire qu’il y a toujours un seul patient à un moment donné (donc il n’y aura pas 10 voitures de patients en attente devant la maison).
Le terrain se situe dans une zone résidentielle générale, c’est-à-dire que normalement les cabinets y sont autorisés tant que le caractère résidentiel de la maison est préservé.
Nous avons maintenant demandé le plan d’aménagement et il est écrit ce qui suit :
1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch)

1.1.1 Allgemeine Wohngebiete WA 7 und WA 8 (§ 4 Baunutzungsverordnung)

Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA 7 und WA 8 sind folgende Einrichtungen, die nach § 4 Abs. 2 Baunutzungsverordnung zugelassen werden können, nach § 1 Abs. 5 Baunutzungsverordnung i.V.m. § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch n i c h t Bestandteil des Bebauungsplanes:
 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Folgende Einrichtungen, die nach § 4 Abs. 3 Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zugelassen werden können, sind nach § 1 Abs. 6 Baunutzungsverordnung i.V.m. § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch n i c h t zulässig:
 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
 Anlagen für Verwaltungen,
 Gartenbaubetriebe,
 Tankstellen.

Cela signifie-t-il maintenant qu’un cabinet n’est pas possible ? Quelqu’un a-t-il déjà eu de l’expérience avec des exceptions au plan d’aménagement ? Nous avons déjà contacté le service de l’urbanisme, mais personne n’a encore répondu à notre question et nous avons peur que quelqu’un nous prenne le terrain sous le nez.

Merci et salutations,
Chriju

Bonjour,

Cela signifie-t-il maintenant qu'un cabinet médical n'est pas possible ?

Si c'est tout ce qui est exclu dans le plan d'urbanisme, tu peux exercer ton cabinet là-bas. Il doit cependant être garanti qu'il n'y ait pas de passage du public - c'est-à-dire beaucoup de monde dans la salle d'attente et donc beaucoup de voitures devant la maison.

Cordialement

Bonjour,
tout d'abord merci pour la réponse. Donc ce serait définitivement comme tu l'as écrit. Il y aurait un patient par heure à un rendez-vous fixe, donc pas de patients en attente et donc pas de voitures stationnées. Je suis quand même encore incertain et malheureusement nous n'avons toujours pas de retour de la part du service de l'urbanisme. Je copie ici un extrait de la "justification du plan d'aménagement" :

3.2 Art et mesure de l'utilisation du sol
3.2.1 Type d'utilisation du sol
3.2.1.1 Zones résidentielles générales
Les surfaces constructibles dans le périmètre d’application sont définies comme des zones mixtes conformément à l’article § 6 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols ainsi que comme des zones résidentielles générales au sens de l’article § 4 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols.
Dans les zones résidentielles générales WA 7 et WA 8 - contrairement aux dispositions de l’article § 4, alinéa 2 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols - l’utilisation généralement autorisée des installations à des fins ecclésiastiques, culturelles, sociales, sanitaires et sportives conformément à l’article § 1, alinéa 6 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols est exclue. De plus, contrairement aux dispositions de l’article § 4, alinéa 2 de l’ordonnance sur l’utilisation des sols, les utilisations exceptionnellement autorisées des autres entreprises non gênantes, des installations administratives, des entreprises horticoles ainsi que des stations-service sont exclues.
Le planificateur considérait ces utilisations dans les zones résidentielles générales comme incompatibles avec l'objectif de créer un secteur avec une haute qualité de vie pour les jeunes familles et une fonction de séjour correspondante à l'espace de la rue, en raison de l'usage d'espace anticipé, des émissions prévues en lien avec la circulation générée ainsi que des effets sociaux attendus (milieu).

La réponse reste-t-elle que l'exercice médical serait autorisé ? Si oui, comment cela se justifie-t-il ?
Bien à toi,
Chriju

Bonjour,

Bonjour,
… De plus, en dérogation aux dispositions de l’article 4, paragraphe 2, de l’ordonnance sur l’utilisation des sols, les usages exceptionnellement autorisés tels que les autres entreprises non gênantes, les installations administratives, les entreprises de jardinage ainsi que les stations-service ont été exclus.
Le donneur de plan considérait ces usages dans les zones résidentielles générales comme incompatibles avec l’objectif de créer un quartier de haute qualité résidentielle pour les jeunes familles ainsi qu’une fonction de séjour appropriée de l’espace public, en raison des besoins en surface attendus, du trafic généré attendu et des émissions y afférentes ainsi que des impacts sociaux attendus (milieu).

La réponse reste-t-elle que l’ouverture d’un cabinet serait autorisée ? Si oui, comment cela est-il justifié ?

Mon avis personnel : oui.

Avec l’exclusion supplémentaire mentionnée ci-dessus, par exemple une pépinière ou une antenne administrative privée/publique est concernée. Elles ont toutes en commun – même si elles sont très petites – qu’elles génèrent plus de trafic ; en outre, des places de parking doivent être aménagées pour ces entreprises.

Mais c’est comme toujours dans la vie : cela dépend de votre interlocuteur au service de l’urbanisme. Si cette personne est inflexible, vous êtes le dernier, car les formulations des plans d’urbanisme laissent une grande marge d’interprétation. C’est comparable à une procédure judiciaire : à la fin, vous recevez un jugement – rarement juste !

Je pourrais imaginer que le/la fonctionnaire soit disposé(e) – s’il s’agit d’une personne réfléchie – à demander une place de stationnement supplémentaire pour que vos patients n’occupent pas d’autres possibilités de stationnement dans le nouveau quartier. C’est en grande partie à vous de voir comment vous abordez les gens au service de l’urbanisme et présentez votre dossier. Si le/la fonctionnaire a mal dormi la nuit précédente, vous pouvez faire tous les efforts que vous voulez, cela ne servira à rien.

Alors, pensez positivement et foncez. Vous n’avez pas encore de permis – vous ne pouvez que gagner !

Cordialement