Division illégale d'un terrain en deux parcelles

Bonjour à tous,
j’ai le problème suivant. Un grand terrain d’environ 1000 m² a été divisé en deux terrains de taille égale suite à un héritage. Le terrain avant, construit avec une maison individuelle et un garage avec un toit à deux pans, a déjà été vendu. Nous souhaitons maintenant acquérir le terrain arrière. Cependant, le garage est, en raison de l’ancienne construction sur les deux terrains, situé pour un tiers sur le terrain avant et pour deux tiers sur le terrain arrière.
Pour pouvoir construire ma maison, je souhaite démolir le garage. Le propriétaire du terrain avant souhaite cependant conserver un tiers du garage. Après plusieurs discussions, nous avons pu nous mettre d’accord sur le fait que je démolisse le garage et que le voisin construise un mur.
Cette démolition doit être signalée à l’administration du bâtiment.
L’administration du bâtiment m’a toutefois informé qu’il pourrait y avoir des problèmes si sa partie du garage restait en place, car le garage, d’une hauteur d’environ 5 mètres, serait trop proche de la limite. Il serait possible d’inscrire une servitude constructive, mais cela n’est pas envisageable pour nous.
Lors de la réalisation de la demande de permis de construire, cet état de fait pourrait être détecté et le propriétaire du garage pourrait être invité à remédier à ce défaut. Comme il n’est pas responsable du défaut, il pourrait y avoir une démolition du garage ou l’annulation de la séparation des deux terrains. Cette déclaration de l’administration du bâtiment est-elle correcte ? Les employés de l’administration du bâtiment ont en outre constaté que la séparation de deux terrains par un bâtiment n’est pas autorisée du point de vue du droit de la construction.

Bonjour Enno,

cela ne semble pas bon. La division n'aurait pas dû être réalisée ainsi selon ta description. En cas de nouvelle demande de permis de construire, le défaut sera effectivement corrigé avant que la prochaine demande soit approuvée.

Fais-toi envoyer par le service du cadastre compétent le plan de bornage et le procès-verbal de délimitation de la division ; une demande de division devrait être disponible au service d'urbanisme (qui fait aussi partie du dossier au service du cadastre).

D'après ta description, une servitude aurait déjà dû être inscrite lors de la division. Si ta description et l'évaluation actuelle du service d'urbanisme sont exactes, le terrain situé derrière n'est utilisable que de manière limitée et est donc tout simplement moins cher, ou l'on ne devrait pas acheter ce problème à l'aveugle en tant que non-professionnel et il est impératif de vérifier avant l'acquisition dans quelle mesure la construction prévue par soi-même est affectée.

Le service du cadastre peut également te fournir des informations à ce sujet ; d'après les dossiers (procès-verbal de délimitation, plan de bornage, autorisation de division), il ressort aussi qui a réalisé la division (le service du cadastre lui-même ou un géomètre-expert public de Basse-Saxe).

Cordialement,
Dirk Grafe