Comment prenez-vous en compte les intérêts de l'achat du terrain jusqu'à l'emménagement ?

Bonjour à tous,

je suis en train de préparer un aperçu des coûts pour notre projet de nouvelle construction. Il existe déjà de très bons tableaux ici à ce sujet. Seuls les paiements d’intérêts pour le crédit pendant la phase de construction me semblent régulièrement trop bas. Peut-être que quelqu’un peut y voir plus clair :

Voici à gros traits mon calcul :
Terrain 280.000
Maison 220.000
Taxes, notaire 22.000
Frais annexes 78.000
Coût total 600.000
Capitaux propres 70.000
Crédit donc 530.000

Selon l’entrepreneur, le délai jusqu’à l’emménagement est, de manière prudente, d’1,5 an. Le terrain et les frais accessoires doivent être payés immédiatement, une partie suivant l’avancement des travaux, de sorte qu’en moyenne jusqu’à l’achèvement, j’ai fait appel à un crédit d’environ 450.000 euros. Voici les intérêts que je dois payer :

450.000 * 2 % d’intérêt * 1,5 an = 13.500

C’est un poste considérable, que je n’ai pas encore vu à ce niveau dans d’autres tableaux. Ai-je tort ? Et même si au final cela dure seulement 1 an, cela fait quand même presque 10.000 euros.

Comment avez-vous pris en compte ce poste ?
Merci beaucoup et bonne continuation

On convient avec la banque d'une période sans frais de mise à disposition, par exemple 12 mois. Pendant ces 12 mois, on dépense l'argent et c'est tout. Aucun frais.
Si le crédit n'est pas tiré à temps, des intérêts de mise à disposition sont dus. Ceux-ci sont généralement plus élevés que le taux débiteur convenu du prêt.

On convient avec la banque d'une période sans frais de mise à disposition, par exemple 12 mois. Pendant ces 12 mois, on dépense l'argent et c'est tout. Pas de frais.
Si le crédit n'est pas tiré à temps, des intérêts de mise à disposition sont dus. Ceux-ci sont généralement plus élevés que le taux débiteur convenu du prêt.

Mais cela n'est vrai que dans une certaine mesure, n'est-ce pas ? Les intérêts normaux du prêt sont dus sur l'argent déjà tiré – ou ai-je mal compris jusqu'à présent ? Certes pas dès le départ, mais pour chaque euro tiré.

Le calcul serait exact si tu utilisais la totalité des 450 000 euros dès le premier jour. Mais comme il faudra les 1,5 ans mentionnés pour avoir utilisé le montant total, le montant des intérêts sera globalement inférieur. Les premiers mois, tu ne paieras "que" les intérêts sur environ 300 000 euros du terrain y compris les frais accessoires d’achat, si tu finances entièrement ce montant (les frais accessoires d’achat, je les couvrirais avec les fonds propres). Ensuite, au fil du temps, les autres factures arriveront.

en moyenne, j'ai tiré un crédit d'environ 450 000 euros jusqu'à l'achèvement.

Comment peux-tu affirmer qu'en 1,5 an jusqu'à l'achèvement, tu auras tiré en moyenne 85 % du crédit ? Cela me paraît extrêmement élevé, même avec ton rapport (inhabituellement élevé) entre le coût du terrain et les coûts de construction.

Cela dit, tout dépend de la situation globale et de la manière dont on procède. Chez nous, nous avons payé le terrain avec des fonds propres et ce n'est qu'avec la demande de permis de construire que la première dépense pouvant être financée par crédit est survenue (première échéance de l'entrepreneur). Pour un prêt déboursé de 15 000, nous payons 30 € d’intérêts par mois, nous le réglons simplement ainsi. Et comme notre amortissement initial sera supérieur au loyer actuel, le pire qui puisse nous arriver avant le décaissement complet, c’est que notre capacité d’épargne diminue. Ce n’est qu’après le décaissement complet et la disparition du loyer que cela deviendra un peu inconfortable. Les intérêts de mise à disposition ne sont pas non plus beaucoup plus élevés que les intérêts du prêt (3 % contre 2,4 %) pour nous mettre sérieusement en difficulté. Il ne faut juste pas reporter trop de points dans le calcul avec "ah, on paiera ça sur le courant ou on économisera ça pendant la phase de construction".

Je réglerais les frais annexes d'achat avec les fonds propres

Pourquoi seulement les frais annexes d'achat ? Mis à part le fait que les banques demandent souvent en priorité l'utilisation des fonds propres, il n'a aucun sens de laisser de l'argent sans intérêt sur un compte (probablement un compte sur livret) tout en payant en même temps des intérêts sur un prêt. Je préférerais presque tout payer directement moi-même. Ne conserver que ce que l'on prévoit nécessaire pour les petites dépenses. Les factures de cuisine et de meubles sont en général acceptées par la banque comme motif de décaissement (mais pas comme coûts de production).