Comment planifier le financement de la suite de la manière la plus astucieuse

Bonjour chère communauté,

Cela fait plusieurs années que je vous lis régulièrement, mais je prends la parole plutôt rarement. Aujourd’hui, j’ai néanmoins une question concernant le financement relais.

Notre financement se compose désormais de seulement deux éléments :
1. Crédit KFW pour la propriété occupée par son propriétaire
2. Prêt à annuités pour la plus grande partie

Le prêt KFW peut être résilié en 02/2025 avec un préavis de 6 mois, tandis que le prêt à annuités ne peut être résilié qu’en 01/2026 avec un préavis de 6 mois.

Je me demande maintenant comment concilier au mieux ces deux échéances différentes. Il reste une dette résiduelle d’environ 40 000 EUR sur le crédit KFW, trop importante pour l’amortir « simplement », mais trop faible pour souscrire un nouveau crédit.

Comment puis-je le mieux gérer la période de 11 mois tout en me laissant toutes les options ouvertes ? J’ai déjà lu plusieurs fois à propos de financements relais, mais cela fonctionne-t-il avec un montant relativement bas ? Et comment cela serait-il alors garanti ? La charge foncière de la banque actuelle figure en 1er rang au registre foncier.

Comme nous aurons un peu plus d’argent disponible à partir du début de l’année prochaine et souhaitons augmenter le remboursement des prêts, il existe bien sûr aussi différentes possibilités ici : augmentation du remboursement, remboursements anticipés ou épargne séparée pour pouvoir éventuellement rembourser totalement le prêt KFW.

En principe, je penche pour une augmentation du remboursement sur le prêt principal. En raison du taux d’intérêt et du montant total restant, cela nous permet sûrement d’économiser le plus d’intérêts. Mais peut-être y a-t-il une meilleure idée ?

Je pense que d’autres ont déjà été dans une situation comparable. Comment avez-vous résolu cela ?

Cordialement,
JanCux

Bonjour JanCux,

viens-tu de Cuxhaven ou es-tu un ami ?

Donc, si tu veux couvrir les 11 mois, tu devrais parler à la banque de la « Zwischenfinanzierung » ou d’un prêt à taux variable auprès de la KfW. (s’il est judicieux ou non, cela reste à voir, les taux d’intérêt tournent autour de 3%), car sinon cela n’a aucun sens pour une autre banque.

Mais on peut bien sûr faire des prêts à terme (Forwarddarlehen), avec 2 blocs et 2 échéances différentes (ou dates de remboursement).

Comme les deux sont alors placés au premier rang, le changement de banque se passe très bien, et tu as de nouveau plus de banques parmi lesquelles choisir.

Il est bien sûr aussi judicieux de regrouper les deux (même s’ils sont en 2 blocs) car le volume est rassemblé et additionné.
Chez de nombreuses banques, les taux sont moins chers quand on dépasse certains seuils, par exemple 100 000 EUR, 200 000 EUR, etc.
(J’ai eu récemment un cas où le client voulait 95 000. Finalement, nous avons fait 100 000 EUR, car il paie moins d’intérêts pour cela que pour les 95 000 EUR, et il peut ensuite rembourser rapidement les 5 000 EUR en tant que remboursement anticipé.)

Sur le sujet de la hauteur du remboursement/remboursement anticipé :
Il est évidemment judicieux de rembourser autant que possible le crédit avec le taux d’intérêt le plus élevé. (Inversement : d’abord rembourser le crédit avec le taux le plus bas le moins possible, et utiliser cet excès pour le crédit à taux plus élevé.) Parce qu’à cause de l’effet des intérêts composés, avec la même mensualité, on finit avec un capital restant dû plus faible !

Seulement un ami de la ville

Est-ce qu'il est possible de conclure un financement variable de plus de 40 000 € auprès d'une banque quelconque si celle-ci ne peut pas figurer au registre foncier ?

Un prêt relais à taux fixe, du moins pour l'instant, n'est toujours pas envisageable. C'est simplement encore trop loin.

Si un financement intermédiaire variable ne pose pas de problème, il est bien sûr logique d'augmenter le remboursement dans le prêt principal et d'y rembourser.

donc à la banque où se déroule le financement principal, cela ne devrait pas poser de problème, car ils ont la garantie complète et sont sécurisés en premier rang.

40.000 EUR via une autre banque n’a vraiment aucun sens, car les banques 1) ne veulent pas se donner la peine, car elles y gagnent trop peu 2) doivent passer au second rang (ce que beaucoup ne veulent pas !)

MAIS
regarde les "Modernisierungskredite", il y a une ou plusieurs banques + beaucoup de caisses d’épargne logement qui proposent ce genre de choses.
on pourrait conclure cela (les taux seront probablement plus bas que pour un crédit variable / un financement intermédiaire) (actuellement ils sont à 1,99% pour 10 ans)
CAR pour la plupart, on peut faire jusqu’à 100% de remboursement anticipé sans frais.

c’est-à-dire qu’on fait ça, on comble ainsi le temps, puis on met tout dans un seul élément de financement à partir de 07/2026