Vente de maison avec réinvestissement dans une nouvelle construction ?

Merci d'avoir ouvert ce fil de discussion !

Ma tante (génération plus âgée) possède une maison avec 3 appartements datant des années 60 qui aura besoin de rénovations dans un avenir proche. À part un remplacement de chaudière, rien n’a encore été fait. Elle vit des revenus locatifs, mais n’a pas d’argent à investir dans les rénovations. Il s’ensuit que la vente semble inévitable.

Elle-même ne souhaite pas s’en charger à cause de son âge, et deux agents immobiliers qu’elle a contactés lui ont paru antipathiques.

1. Prendre en charge l’activité d’agent immobilier en tant que neveu - écueils ?

Je ne veux pas en tirer un profit énorme comme un agent immobilier, mais uniquement faire cela une fois pour ma tante. Selon l’article §35, je peux apparemment le faire, il me suffit seulement d’indiquer que je ne facture pas la TVA et de le déclarer dans ma déclaration d’impôts. Est-ce correct ? Je peux réaliser un exposé, le temps nécessaire ne pose pas problème.

2. Quelle indemnité raisonnable considérez-vous pour le temps investi ? Merci de donner des montants.

Encore une fois : je ne veux pas m’enrichir, mais juste être indemnisé pour le temps nécessaire. Vous pouvez aussi me donner une estimation du temps, je calculerai ensuite selon mon taux horaire. Elle souhaite au moins 400 000€ pour le bien. Les deux agents immobiliers auraient demandé 5,95 % à l’acheteur, à moins que ma tante ne prenne en charge une partie des frais, ce qu’elle ne veut pas. Mais 20 000 € de bénéfice net sur une vente, c’est tout simplement abusé, désolé.

3. Nouvelle maison multifamiliale selon les standards énergétiques ?

Elle ne veut pas laisser l’argent dormir sur un compte. Les actions ne sont pas envisagées. La réinvestition dans une nouvelle construction s’impose donc. À noter qu’elle possède aussi un autre terrain à bâtir dans un emplacement recherché qu’elle peut et voudrait développer.

À partir d’ici, je commence à être un peu perdu :

Il y a peu d’informations en ligne concernant les maisons avec 3 appartements très performantes énergétiquement. En raison des efforts à fournir, elle préférerait faire construire clé en main. Quels coûts totaux peut-on (très grossièrement) envisager ? Le terrain est situé en légère pente. (Puis-je mettre un lien Google Maps à ce sujet ?)

4. Plan de base, dans la mesure où il est pertinent ?

Je souhaite d’abord définir le plan de base. Il est clair qu’une maison à 3 appartements coûtera plus que les 400 000 € disponibles. Cependant, il y aurait les subventions KFW, et un objet plus récent devrait aussi générer des loyers plus élevés. Actuellement, ces derniers s’élèvent à 1900 € hors charges par mois. Si elle pouvait obtenir un loyer plus élevé à l’avenir, qui après déduction du crédit additionnel reviendrait à 1900 €, cela lui conviendrait.

5. Pourquoi pas rénover ?

Pour ceux qui penseraient spontanément qu’elle devrait simplement vendre le terrain et utiliser cet argent pour rénover :
a) Les locataires vivent dans la maison depuis longtemps sans augmentation de loyer. Celle-ci ne serait pas si facile à appliquer.
b) Organiser les travaux de rénovation avec les entreprises serait alors de ma responsabilité, ce que, honnêtement, je ne souhaite pas assumer. Elle-même n’en est plus capable.

6. Pour ceux que cela n’a pas encore assez complexifié, je cherche aussi un appartement :

Pour corser un peu l’affaire : je voudrais moi-même acheter un appartement. Peut-être est-ce aussi la raison de son aversion envers les agents immobiliers qui demandent beaucoup d’argent pour un travail pas toujours très bon ! En tout cas, une idée serait d’investir les 200 000 à 250 000 € que je vise dans la maison à 3 appartements, pour pouvoir y réaliser un loft à l’étage. Donc une maison à 4 appartements. Est-il plus judicieux que ma tante finance entièrement et que je lui rachète ensuite l’appartement ? Ou comment cela fonctionne-t-il pour un financement commun ? Qui peut conseiller à ce sujet ?

J’espère avoir été clair. Merci d’avance pour votre aide !

Pfiou.

1 : Une activité correcte de courtier vaut aussi son argent. Cela te permet d'estimer combien d'efforts il peut falloir pour vendre la maison. La situation actuelle du marché est bien sûr favorable aux vendeurs particuliers - la vente est possible assez rapidement dans la plupart des endroits. Mais un bon dossier de présentation ne se tape pas en deux heures...

2 : Cela dépend trop de l'objet, de l'emplacement et de la chance pour qu'une estimation soit possible ici. Sinon, voir la première phrase de mon message.

3 : Les normes énergétiques élevées coûtent plus cher que ce que les subventions rapportent. Donc je laisserais tomber, surtout si la maison doit être louée. Sinon, ici c'est partout : 2000,- €/m² + frais annexes de construction en standard normal.

4 : Non. Si on pouvait vivre de deux appartements locatifs (je suppose qu'elle en occupe une partie elle-même ?!) tout le monde le ferait. Elle a déjà prouvé avec l'ancienne maison que ça ne marche pas. Mieux vaut construire une petite maison individuelle juste pour elle et vivre du reste. Moins de risque, plus de liquidité. Si ce n'est pas assez, vendre aussi le terrain (qui est bien situé ET sur lequel tient une maison 3 parties !!) et vivre la belle vie.

5 a : Si, c'est possible. On peut répercuter beaucoup des rénovations et augmenter aussi régulièrement le loyer. Si elle ne peut pas ou ne veut pas, elle ne devrait pas louer. (Inflation 2017 : 1,8 %. Cela signifie que rien que l'année dernière elle aurait DÛ augmenter de 34 € par mois.)
b : Il n’est pas nécessaire de le faire soi-même. Pour ce genre de choses, il y a des chefs de chantier, des architectes.

6 : Ce serait alors une WEG (copropriété). Ce n'est pas inhabituel. Chacun paie sa part (selon les m² utilisés) et devient propriétaire d'une partie du terrain et des zones/techniques communes.

merci d'abord.

Maintenant, je vais lui dire que l’inflation oblige simplement à augmenter. Elle pense simplement que, comme elle n’a jamais vraiment fait de travaux importants sur la maison, elle est satisfaite que les locataires actuels paient régulièrement chaque mois.

De plus, je devrais préciser qu’elle ne vit pas elle-même dans l’immeuble locatif. Elle habite une maison individuelle à quelques rues de là, qu’elle a fait entièrement rénover en 2010 et qui est payée. Donc elle a les revenus locatifs des 3 appartements (qui sont vraiment bon marché par rapport au loyer de référence).

Concernant "l’activité d’agent immobilier" : Je dirais ceci : nous aimerions d’abord essayer sans agent immobilier, car avec le montant élevé du prix d’achat, c’est vraiment encore de l’argent. L’évaluation de ce qui constitue une bonne activité d’agent immobilier est sans doute subjective. Moi-même et dans mon entourage, nous n’avons pas encore eu de bonnes expériences avec un agent immobilier. J’ai même demandé dans mon entourage si quelqu’un pouvait me recommander un agent.

Ce que je lis en ligne, c’est qu’un service comme celui-ci devrait coûter beaucoup moins cher que ce qu’un agent immobilier demanderait. Cependant, je ne trouve pas d’exemple concret de ce que « beaucoup moins » signifie en pratique. Mais même si je demande « seulement » 5 000 €, c’est à peine un quart de ce qu’exigerait un agent, et je ne pense même pas à un montant aussi élevé. Une idée serait deux loyers mensuels, soit 3 800 €. Si je n’y arrive pas, on pourra toujours faire appel à un agent immobilier. Il n’y a pas d’urgence. Comme j’ai déjà eu assez de brochures en main, je sais ce qu’il faut inclure dedans. Un agent ne donne aucune garantie non plus, acheté tel quel...

Le rappel concernant la possibilité qu’un immeuble de 3-4 appartements puisse être construit est pertinent, je dois encore m’informer à ce sujet, je n’y avais pas du tout pensé. Je pensais que c’était simplement une question de respecter la hauteur des étages et l’inclinaison du toit. Je vais me renseigner...

Hum, je trouve étonnant qu’un immeuble collectif ne bénéficie pas d’un bon soutien concernant les maisons efficaces. As-tu quelque chose à me lire à ce sujet, à part ce qui figure sur KfW ? Ce sont trop peu de détails pour que je puisse en tirer quelque chose.
Il ne s’agirait pas seulement que cela soit financièrement rentable, mais aussi qu’on a une certaine responsabilité envers l’environnement et que l’indépendance vis-à-vis des opérateurs de réseau a aussi sa valeur. Donc, si au total cela revient à 1:1 mais est plus cher à l’achat, ce serait quand même acceptable.

Pour moi, cela signifie que si je ne veux pas dépenser plus de 250 000 € pour l’appartement dans un immeuble de 4 appartements (de même taille pour faciliter le calcul), les coûts totaux ne doivent pas dépasser 1 000 000 €.
Mais la valeur du terrain doit encore être prise en compte, n’est-ce pas ?
Donc, si le terrain vaut environ 150 000 €, le bâtiment ne devrait pas coûter plus de 850 000 €, est-ce que je comprends bien ?
Serait-ce une idée de ne construire que l’appartement loft pour la subvention KfW ? J’ai lu que pour les logements locatifs, KfW40+ par exemple est difficile à obtenir, car il faudrait alors être le fournisseur d’électricité pour les locataires via le stockage, etc.
Mais si j’habite moi-même l’appartement en haut et que j’ai le stockage d’énergie directement dans l’appartement... y a-t-il des informations à ce sujet ?

Quelle institution peut bien conseiller à ce sujet ?

Proposer aux locataires ?

Concernant la rémunération : si tu ne souhaites pas en tirer un profit, tu devrais simplement calculer tes coûts d'opportunité en fonction du temps investi.

Calcule le temps de travail que tu consacres au projet (si la formation personnelle par la recherche en ligne et les contributions aux forums en font partie, plutôt pas) et le taux horaire que tu gagnes habituellement.

Hmm, cela m'étonne que les immeubles collectifs ne bénéficient pas d'une bonne aide concernant les maisons à haute efficacité énergétique.

Je ne l'ai pas dit. Je pense seulement que, dès le standard minimal, ce n’est rentable ni écologiquement ni économiquement. Mais il y a beaucoup de lectures à ce sujet dans le forum (et peut-être même d'autres avis ;-) ).

Pour moi, cela signifie que si je ne veux pas dépenser plus de 250 000 pour l’appartement, dans une maison de 4 logements (appartements de même taille pour faciliter le calcul), le coût total ne doit pas dépasser 1 000 000 €.
Mais il faut encore ajouter la valeur du terrain, c’est ça ?
Donc si le terrain vaut environ 150 000 €, le bâtiment ne devrait coûter que 850 000 €, est-ce bien ça ?

Je ne comprends pas cela. Tu peux convenir avec ta tante et/ou l’entreprise de construction quasiment toutes les répartitions et structures de coûts imaginables. C’est clair que tu dois aussi acheter une part du terrain en tant que propriétaire d’un des appartements. Je ne peux pas estimer combien cela coûtera chez ta tante. Mais elle a l’air très sympa... ;-)

Est-ce une idée ici que je construise seulement l’appartement loft pour bénéficier de l’aide KfW ? J’ai lu que, pour les logements locatifs, le KfW40+ est par exemple difficile à obtenir, car il faudrait alors se comporter vis-à-vis des locataires comme fournisseur d’électricité à cause du stockage, etc.
Mais si je habite moi-même l’appartement du dessus et que j’ai le stockage d’énergie directement dans l’appartement... y a-t-il des informations à ce sujet ?

Quel interlocuteur peut bien conseiller sur ce sujet ?

Pour savoir si c’est possible, pertinent et combien cela coûte, un architecte est la meilleure personne à consulter. Tu en auras besoin de toute façon pour le projet.