Vente de maison avec réinvestissement dans une nouvelle construction ?

Ma tante (de la génération plus âgée) possède une maison à trois logements des années 60 qui devra faire l’objet de rénovations dans un avenir proche. À part un échange de chaudière, rien n’a encore été fait. Elle vit des loyers, mais n’a pas d’argent à investir dans les rénovations. Ergo, la vente est inévitable.

Je trouve que c’est une conclusion un peu hâtive. De « tante », je déduis que tu pourrais faire partie des héritiers (mais pas en ligne directe), et de « génération plus âgée », que peut-être moins de trois fois dix ans ne s’écouleront d’ici la succession (?).

À ce titre, il me semble que le sujet principal est la planification fiscale.

Pour une maison à trois familles, la solution la plus évidente serait de la diviser d’abord en unités de propriété. Pour un appartement, j’imagine que le locataire (lui-même ou éventuellement des enfants majeurs) pourrait être intéressé à l’acquérir ; un deuxième logement serait conservé entièrement par la tante ; et pour le troisième, elle pourrait te faire don d’une part de propriété en échange d’une renonciation correspondante à l’héritage. C’est une esquisse faite rapidement au crayon, un bon conseiller fiscal seul peut affiner cela. Ce dernier pourrait aussi par exemple recommander d’apporter ensemble ce bien et une autre parcelle (encore non bâtie) dans une société.

Une maison à trois logements peut encore être considérée comme un simple bâtiment – mais à mon avis, lorsqu’elle est associée à un autre bien immobilier, on franchit la limite au-delà de laquelle on devrait surtout y voir un actif patrimonial (et notamment fiscal).