Achat de maison - Financement et évaluation - Région de Berlin

Bonjour,

nous sommes à la recherche d’un bien immobilier à Berlin et avons actuellement trouvé un objet et avons donc fait une demande auprès de la banque. Voici les conditions cadres que nous avons :

[*
Revenu net total : 4400/mois (actuellement encore 1 seul revenu + allocations familiales)
[LIST]
[*]Nous pouvons actuellement mettre de côté en moyenne environ 1,8 - 2k/mois.
[*]Notre loyer + place de parking s’élève à environ 700 EUR/mois


[*]Nous travaillerons probablement encore 30 ans
[*]2 enfants d’âge préscolaire
[*]Prix de l’objet : 500K <- venant du cercle d’amis
[*]Apport personnel : environ 170K
[*]Montant du prêt : 360/370K

Nous avons actuellement 2 préoccupations et aimerions connaître votre avis, car nous sommes totalement inexpérimentés dans ce domaine :

[*]La banque serait d’accord avec le montant du prêt. Nous avons compté sur une mensualité de 1700/mois et le prêt serait donc remboursé en environ 20 ans ! -> Quel est votre avis sur le montant de cette mensualité ? Trop risqué ?
[*]L’objet se situe à l’intérieur de Berlin et a environ 60 ans. La maison est en bon état, de sorte que les coûts de rénovation sont raisonnables. Cependant, la banque évalue l’objet bien en dessous du prix actuel, environ 350K <-- ce qui est un prix irréaliste pour Berlin. Ma question est : comment puis-je estimer le prix d’achat ? Selon la valeur foncière, le terrain vaudrait environ 200-250K pour environ 500 m². Dans le même quartier, des maisons mitoyennes plus récentes sont négociées entre 450-500K.

Merci beaucoup !

Salut.

S'agit-il d'un appartement en copropriété ou d'une maison individuelle ?

1. Je trouve la mensualité très audacieuse. C'est une charge mensuelle de 38 % du revenu net. Nous sommes en train d'obtenir l'accord de financement pour une maison et ne voulons pas dépasser 1 500 € de mensualité pour un revenu net de 5 400 €, car sinon il est difficile de constituer des réserves et de "vivre". Du moins pour nous. Je ne connais pas votre situation de dépenses.
Sinon, n'oubliez pas. Au minimum 1 €/m² par mois est à prévoir pour les charges annexes et les réserves pour les réparations. Pour 150 m², cela fait encore 450 € en plus.

2. Prenez en compte que vous DEVEZ éventuellement faire des rénovations (Gebäudeenergiegesetz). Faites-le vérifier par un expert. Il peut aussi estimer les coûts. Sinon, je ne peux pas en dire beaucoup plus.

Quelques informations supplémentaires sur l'objet seraient utiles pour évaluer le prix.

Cependant, la banque évalue l'objet nettement en dessous du prix actuel. environ 350K

Pourquoi ? C’est ce que tu devrais découvrir.

Ma question est, comment puis-je estimer le prix d'achat ?

Par un expert qui inspecte la maison à l'intérieur et à l'extérieur.

Selon la valeur de référence du sol, le terrain vaudrait environ 200-250K pour environ 500m².

Resterait 100 000 pour la maison. Pour une maison de 100m² vieille de 60 ans, c’est juste, pour une plus grande non.
Ta « maison » pourrait être un château ou une cabane en bois pour nous ... :rolleyes:

Merci beaucoup d'abord !

Quelques informations sur l’objet :

[*]DDH
[*]100m² de surface habitable
[*]4 pièces
[*]Sous-sol aménagé
[*]Garage
[*]Les gros travaux comme l’isolation du toit, la couverture du toit, les fenêtres, les portes ont été réalisés au cours des 10-20 dernières années
[*]Salle de bain, cuisine rénovées dans les 5-6 dernières années
[*]Année de construction des années 60 -> murs assez fins (25-30cm) et sans isolation
[*]Chauffage au mazout -> encore environ 10 ans de durée restante je pense
[*]L’électricité est apparemment encore ancienne ou vieille d’environ 30 ans
[*]Les radiateurs sont partiellement remplacés

Et quelques autres informations sur nous :

Nous habitons actuellement encore un appartement de 3 pièces et devons déménager dans un appartement plus grand dans 2-3 ans. Nous paierons alors probablement au minimum 1200€/mois ou même plus pour le nouvel appartement charges comprises. C’est pour cette raison que nous voulons franchir le pas vers la propriété.

D’après mon point de vue personnel, nous vivons modestement, donc sans exigences élevées et nous nous contentons d’environ 1500€/mois hors loyer. Cela signifie qu’en théorie, nous devrions dépenser par mois 1500 + 1700 + 500 (charges) = 3700. Il ne resterait donc qu’environ 700 <--- je préférerais un montant à quatre chiffres...

Concernant le prix -> je ne sais pas si nous aurons le temps pour les expertises et tout ce qui va avec ni combien de temps il faut pour obtenir un résultat. Le marché à Berlin est vraiment « fou » en termes de demande et de rapidité des transactions. Les biens pas chers ne restent même pas une demi-journée actifs sur les portails et sont déjà vendus. Lorsque l’on obtient quand même un rendez-vous de visite, il y a sûrement une dizaine de personnes et les agents disent alors : Oui, je vous envoie les documents, demandez à votre banque. Le premier qui obtient une promesse d’achat a rendez-vous chez le notaire.

J’ai regardé rapidement : par exemple dans le nord de Berlin en bon emplacement, les valeurs foncières sont d’environ 600€/m² -> pour des maisons avec environ 500m² de terrain, maison préfabriquée des années 70, les prix sont facilement entre 600K et 700K, rarement autour de 550K. Mais cela signifie que les maisons elles-mêmes coûtent entre 250-300K -> Comment les banques évaluent-elles cela ? Ou bien les valeurs foncières ont-elles encore un rapport avec les prix du marché (à Berlin) ? Même si l’on considère que les prix des appartements pour environ 100m² commencent facilement à 400K.

La question est de savoir si le deuxième adulte souhaite / peut aussi gagner un peu d'argent à court terme. Si oui, je vois la situation de manière détendue. Sinon, cela pourrait devenir serré à l'avenir. Les enfants grandissent, les exigences augmentent. Peut-être ne veut-on pas non plus vivre "modestement" toute sa vie, un grand voyage de temps en temps, une plus belle voiture, des loisirs, peut-être faut-il aussi parfois surmonter une longue maladie ou un chômage ? Mais cette question, en fait, vous ne pouvez la répondre que vous-mêmes.

Peu importe comment la banque évalue le bien. Le fait pour vous est qu'il est proposé à ce prix. Si cela vous plaît et que vous le voulez, vous devez payer ce prix. Ce ne sera pas moins cher à Berlin. Quand on voit les prix qui sont parfois demandés et payés, on peut probablement être content d’obtenir quelque chose.