Achat d'une maison construite en 1995 vs. neuve calcul des coûts à long terme

Bonjour chers membres du forum,
après longtemps de lecture silencieuse, je souhaite maintenant demander un conseil.
Ma « meilleure » moitié et moi, tous deux début trentaine, sans enfants (un est prévu), avons la possibilité d'acheter une maison individuelle :
Situation des revenus : tous deux encore à temps plein : Lui : 3700 euros nets (fonctionnaire), Elle : 2500 euros nets (secteur public) = Total : 6200 euros nets

Données de l’objet :
- Prix d’achat : 375 000 euros, malheureusement non négociable
- Année de construction : 1995, murs massifs de 36,5 cm
- Maison individuelle, surface du terrain : 770 m2, terrain d’angle en bordure de village
- Surface habitable : 120 m2
- Sous-sol complet, garage massif (avec accès au sous-sol)
- Chauffage au mazout de 1995, brûleur neuf en 2020
- Fenêtres de 1995 : bois avec double vitrage (en bon état)
- Diagnostic de performance énergétique (selon consommation) : E avec 155 kwh/m2
- Isolation du plafond du dernier étage
- Poêle en faïence dans le salon
- Chauffage au sol dans WC invités et salle de bain principale, ailleurs radiateurs de 1995

Prix d’achat : 375 000 euros + frais annexes (sans agent immobilier) = 396 000 euros
Fonds propres : 170 000 euros
Montant du crédit : 225 000 euros
Annuité sur : 20 ans : 1300 euros

Investissements immédiats après achat sur fonds propres au total : 40 000 euros
- nouvelle cuisine : 25 000 euros
- garage préfabriqué supplémentaire pour une voiture : 15 000 euros

Coûts que, selon moi, nous aurons dans les années à venir : 90 000 euros
- Chauffage (pompe à chaleur + photovoltaïque ou chauffage à pellets avec solaire thermique) : env. 60 000 euros
- Fenêtres : 15 000 euros
- Rénovation de la salle de bain principale : 15 000 euros

Coût total :530 000 euros

En comparaison, voici le prix d’une construction neuve, selon les conditions que j’ai demandées auprès de trois entreprises régionales :

- Coût pour une villa urbaine à deux étages (sans sous-sol) de 170 m2 habitables incluant terrain dans la région : 700 000 euros
- Coût de construction (sol, peinture en EL) incluant frais annexes : env. 480 000 euros
- Garage double fini : 35 000 euros
- Cuisine : 25 000 euros
- Poêle de cheminée pour salon (petit, uniquement pour l’ambiance du feu) : 5 000–10 000 euros
- Aménagements extérieurs : 25 000 euros
- Photovoltaïque + stockage d’électricité : 25 000 euros
- Prix des terrains dans la région : env. 110 euros/m2 : env. 90 000 euros pour 800 m2
- Montant du crédit : 480 000 euros, mensualité : 2500 euros sur 30 ans

Points positifs de la maison existante :
- état général très soigné : façade, fenêtres, poutres de toiture repeintes en 2019, sanitaires de la salle de bain principale rénovés en 2021 (douche, double vasque, WC)
- parquet dans salon/salle à manger et couloir à l’étage
- situation de la maison avec terrasse sud-ouest, idéal pour moi personnellement, côté ouest du terrain = champ avec vue dégagée pour de beaux couchers de soleil sur la terrasse
- jardin soigné, non visible de l’extérieur en été
- poêle en faïence
- accès au garage par le sous-sol
- bien situé dans le village désiré, parents à distance de marche, cercle d’amis ici, crèche, école primaire, supermarché présents.

Inconvénients de la maison existante :
- rénovation énergétique nécessaire, voir ci-dessus
- pas de chauffage au sol dans tout le rez-de-chaussée, seulement dans salle de bain principale et WC invités, ce qui complique la conversion future à une pompe à chaleur.
- 120 m2 me paraissent trop petits ou il manque une pièce. Idéalement, il faudrait deux bureaux, un pour moi (nécessaire pour le travail) et un pour ma meilleure moitié (2 jours de télétravail par semaine).
- pentes de toiture avec hauteur standard de mur de pignon
- pièces du sous-sol sans chauffage/isolation, actuellement une pièce est utilisée comme cave de fête avec poêle suédois. Aménagement en bureau possible mais coûteux. Fenêtres au sous-sol relativement simples à installer, car la maison est construite en pente.

Points positifs de la construction neuve :
- taille exacte avec plan souhaité et nombre de pièces
- pas de pentes de toit
- neuf et efficace, charges mensuelles pour chauffage/ECS/électricité environ 300 euros par mois moins élevées

Inconvénients de la construction neuve :
- surcoût
- aménagement du jardin logiquement inexistant
- pas de sous-sol pour rangement/atelier

La question est maintenant : qu’est-ce qui a le plus de sens à long terme. Si vous voyez des erreurs grossières dans mes explications, je vous prie de me corriger.

Et veuillez excuser ce long message, j’ai seulement essayé de décrire la situation du mieux possible.

Merci beaucoup et cordialement

Martin

Sans examiner les plans en détail maintenant, avec un tel écart de prix, je pencherais pour le bien immobilier existant et je rénoverais certaines choses progressivement par moi-même. Une construction de maison coûte toujours plus cher que prévu, de manière réaliste tu as plutôt 200k de différence que 170k. Je trouve cela plus problématique si le nombre de pièces ne correspond pas. Dans ce cas, il vaut mieux chercher un autre bien.

La maison existante, vous ne voudrez pas la chauffer avec une pompe à chaleur sans isolation. Les coûts pour les fenêtres et la salle de bain principale sont probablement trop faibles.

Dans le cas de l'option construction neuve, vous avez une double charge pendant la phase de construction, que vous n'auriez pas lors de l'achat d'un bien existant. Merci d'en tenir compte.

Merci déjà pour les retours. Je penche aussi plutôt pour la maison existante. Selon les entreprises de construction locales, on ne peut malheureusement pas compter sur une baisse significative des prix de construction. Je ne vois malheureusement une baisse des taux d’intérêt qu’à partir de 2025, ou jamais....

La troisième option serait d’acheter la maison dans laquelle nous vivons actuellement sans loyer. (Maison du grand-père, décédé l’année dernière. Nous ne sommes malheureusement pas héritiers. Les héritiers souhaitent naturellement vendre la maison. Nous devons donc soit partir cette année, soit l’acheter nous-mêmes.)
Année de construction 1968, immeuble multi-familial, 3 appartements de 70 m² superposés, avec un véritable escalier. Nous habitons les deux étages supérieurs.
Prix d’achat hors frais annexes, car transmis dans la famille : 170 000 euros
Coûts de rénovation complète selon les architectes : 330 000 euros
Problème : L’emplacement est très médiocre. La maison fait de l’ombre tout le jour au terrain/jardin privé. Pas de terrasse, pas d’accès au jardin depuis l’appartement du bas, voisins ennuyeux avec un chien mal élevé qui aboie constamment.

Vous ne voudrez pas exploiter la maison existante sans isolation avec une pompe à chaleur. Les coûts pour les fenêtres et la salle de bain principale sont probablement trop faibles.

Avec l’option de construction neuve, vous avez une double charge pendant la phase de construction, que vous n’auriez pas lors de l’achat d’un bien existant. Veuillez en tenir compte.

15 000 euros pour la salle de bain seraient trop peu ??? Nous avons payé cela pour deux salles de bain.

Sans regarder les plans en détail, avec cet écart de prix je pencherais pour la propriété existante et réparer petit à petit certains éléments par mes propres moyens. Une construction de maison coûte toujours plus cher que prévu, en réalité tu as probablement plutôt 200k d’écart que 170k. Ce que je vois comme critique, c’est plutôt si le nombre de pièces ne correspond pas. Dans ce cas, vaut mieux chercher un autre bien.

Les pièces en elles-mêmes seraient juste suffisantes. Si l’on en reste à un enfant comme prévu ;). Pour cela, on sacrifie alors la garde-robe. Ou il faut simplement transformer la cave de fête en bureau. Je jette aussi toujours un œil aux 200k économisés, qu’on pourrait bien investir dans des voyages. Pendant les 10-15 prochaines années. Merci en tout cas pour le retour.