La construction d'une maison est-elle encore réaliste malgré la hausse des taux d'intérêt / des coûts de construction ?

Bonjour à tous,
j’ai passé beaucoup de temps aujourd’hui à lire les sujets et j’ai essayé d’abstraire vos précieuses évaluations à notre situation actuelle. Pourtant, ma femme et moi ressentons le besoin de confronter explicitement votre évaluation neutre de notre projet envisagé. Vous trouverez donc ci-joint, sans plus tarder, nos données clés :

Nous habitons actuellement sans loyer dans notre appartement en propriété (acheté en 2015), dont la vente sera prochainement actée (acheteur+prix fixés). Nous avons réservé un terrain auprès de la ville, la signature du contrat de vente est imminente en cas de décision positive pour le projet (529m² - 91 000 € + 17 500 € de frais d’aménagement). Nous planifions avec un architecte ami pendant la phase de conception et aimerions confier l’exécution à un entrepreneur général, en retirant toutefois les sols, la peinture, les pavages, la façade en bois (partiellement prévue) et éventuellement le photovoltaïque pour les réaliser nous-mêmes.

Allgemeines zu Euch:

[*]Qui êtes-vous ? Un couple du nord de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie (presque Basse-Saxe)
[*]Quel âge avez-vous ? M 31 ans et F 28 ans
[*]Avez-vous des enfants ? Non
[*]En attendez-vous ? Oui (2)
[*]Quelle est votre profession ? Ingénieur (M.Eng - mécanique & développement logiciel) & maîtresse en optique oculaire - tous deux en CDI
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? 35h (bientôt 40h) et 35h

Einkommen- und Vermögenssituation:

[*]Quels revenus avez-vous (brut/net) ? Brut : 5800 + 2800 // Net ensemble : ~5600 € incluant 13e mois
[*]Combien d’allocations familiales recevez-vous ? 0
[*]Autres aides comme congé parental, indemnités maladie, etc. ? 0
[*]Quel apport personnel avez-vous ? Produit de la vente de l’appartement : 245 000 €
[*]Combien voulez-vous investir dans le projet maison ? 220 000 €

Ausgabensituation:
Les dépenses déjà incluses dans d’autres postes peuvent bien sûr être omises. Cette liste n’est pas exhaustive et peut être étendue ou regroupée à volonté. Veuillez indiquer tous les coûts mensuellement, même s’ils ne surviennent qu’annuellement !

Wohnkosten:

[*]Loyer froid actuel : 0 € (appartement vendu, 16 mois sans loyer)
[*]Loyer chaud actuel : 250 € (charges de copropriété toujours payées)
[*]Électricité : 80 €
[*]Gaz : inclus dans les charges de copropriété
[*]Eau, assainissement, déchets, nettoyage de rue : inclus dans les charges de copropriété
[*]Téléphone, internet, mobile : Internet + 2 mobiles : 120 € (potentiel d’économies existant)

Mobilitätskosten:

[*]Abonnement mensuel bus et train : 50 €
[*]Crédit voiture (ou épargne pour nouvelle voiture) 0 € (voiture électrique, payée comptant, 0 an)
[*]Assurance - 50 €
[*]Taxes - 0 €
[*]Carburant - 0 € (charge chez l’employeur & 7500 km gratuits sur longue distance)
[*]Réparations - 25 € (entretien minimal sauf pneus)
[*]Autres - 0 €

Versicherungskosten:

[*]Assurance responsabilité civile (y compris animaux) + assurance ménage - 13,50 €

Lebenshaltungskosten:

[*]Alimentation - 500 €
[*]Restaurant - 100 €
[*]Soins/Parapharmacie - 50 €
[*]Vêtements - 150 €
[*]Cotisations club/salle de sport - 20 €

Sparleistungen:

[*]Vacances - 175 €
[*]Maison - 0
[*]Retraite - ETF 400 €
[*]Loisirs/Cadeaux - 100 €
[*]Autres - Tout ce qui reste : remboursement anticipé du crédit immobilier

Sonstige Ausgaben:

[*]Crédits ? 325 € crédit immobilier (sera annulé avec la vente)

Einnahmen- und Ausgabensummen:

[*]Revenus totaux - 5600 €
[*]Dépenses totales - ~2100 €
[*]Solde - 3500 €
[*]dont total loyer froid et épargne renonçable (ex. épargne maison) : 975 €

Allgemeines zur Immobilie:

[*]Quelle est la surface du terrain ? 529 m²
[*]Quelles sont ses dimensions ?
[*]Quelle est la valeur foncière ? 190 €/m² (tendance à la hausse)
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? Neuf, consigne : 2 étages, toit plat (jusqu’à 10 % pente)
[*]Garage ? Double garage
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) 160 m² + 56,5 m² garage
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison une fois terminés ? Inconnue

Bau- oder Kaufkosten:

[*]Coût du terrain - 91 000 €
[*]Frais d’aménagement - 17 500 €
[*]Frais annexes d’acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agence) - ~8000 €
[*]Coûts de construction ou d’achat (architecte, ingénieur) - 490 000 €
[*]Coûts de rénovation et/ou de remise à neuf - 0 €
[*]Frais annexes à la construction (raccordements, expert sols, électricité de chantier, etc.) - 4000 €
[*]Aménagements extérieurs/terrasse, chemins, aménagement jardin, clôtures, etc. - 40 000 €
[*]Frais de financement (frais ou intérêts de mise à disposition) - 0 € non pris en compte pour l’instant
[*]Coût total - 650 500 €

sonstige Kosten:

[*]Coût cuisine - 20 000 €
[*]Meubles, lampes, déco - 15 000 €
[*]Autres « non acquisition, frais annexes acquisition, construction ou frais annexes construction » - 0 € non pris en compte pour l’instant

Kostenzusammenstellung:

[*]Coût total : 685 500 €
[*]Apport déductible : 220 000 € + 20 500 € muscle hypothèque = 240 500 €
[*]Montant du financement : 445 000 €

Notwendige Kreditangaben:
(en cas de plusieurs composantes indiquer pour chacune, en cas de plusieurs variantes bien les différencier) :

[*]Montant du crédit : 445 000
[*]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) : prêt amortissable
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 2,46 % nominal, 2,50 % effectif
[*]Durée de fixation du taux : 30 ans
[*]Capital résiduel à la fin de la période d’intérêt : 69 000 €
[*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 32,6 ans
[*]Taux d’amortissement initial : 2,00 %
[*]Mensualité : 1650 €
[*]Remboursements anticipés possibles ? (indiquer montant) Oui, 3 %/an (13 350 €/an)
[*]Changement du taux d’amortissement possible ? (conditions comme nombre, fourchette du taux d’amortissement) 2x gratuit, 2-4 % amortissement

Que feriez-vous ? Nous sommes très incertains concernant les coûts de construction. De plus, notre seuil de tolérance pour la mensualité était de 1500 € avant la hausse des taux. Maintenant, avec 1650 € pour seulement 2 % d’amortissement initial, nous dépassons nettement ce seuil. Notre architecte a dit avoir généreusement majoré dans le calcul des coûts et que « à la campagne », malgré la hausse des prix, cela devrait passer. Plan de secours : supprimer le garage, ce qui réduirait cependant davantage le rangement déjà limité, en raison du toit plat et de la construction sans sous-sol.

Quelle est votre opinion sur ces données clés ? Faut-il procéder ainsi ou abandonner le projet de maison et planifier directement sans garage en ces temps incertains ?
Nous attendons avec impatience vos critiques constructives !

GU

Normalement, il n'y a pas de peintres ni de revêtements de sol inclus dans le GU. Pas non plus d'aménagements extérieurs.

wobei wir Böden, Maler,

Pflasterarbeiten

teilweise geplante) Holzfassade

Ce n'est pas judicieux, car la façade en bois doit satisfaire au standard énergétique calculé, et il ne doit pas y avoir de pont thermique.
Ce n'est pas comme si on suspendait du bois devant un enduit. Derrière le bois, il y a un film et une isolation en gros œuvre, là, en tant que profane, je laisserais faire le spécialiste.

rausnehmen

……

Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) - 4000€

Tu as oublié un zéro.

Le matériel pour l'élec, tu l'as malheureusement aussi oublié !

Avez-vous des envies d'enfants ? Qu'en est-il du salaire dans ce cas ?

Je trouve votre planification des coûts agréablement réaliste. Votre revenu net du ménage devrait bien couvrir la mensualité de 1650.
L'amortissement initial n'est pas idéal, mais au fil des années, il y aura probablement des augmentations de salaire pour vous deux.
Les frais annexes à la construction me paraissent un peu justes avec 4k. Cela dépend toutefois de ce qui est inclus dans votre contrat d'entreprise / ce que vous payez vous-même et ce que vous ne payez pas. Les coûts d'aménagement de 17500 peuvent convenir, mais cela peut aussi être plus. Selon la nature du sol / la pente, etc.
Avez-vous déjà pris en compte votre matériel pour les travaux en régie dans les 490k du prix d'achat ? Par exemple les revêtements de sol, les murs, les pavés, etc. ?

Chez l'entrepreneur général, il n'y a normalement pas de peintres ni de revêtements de sol inclus. Pas non plus d'aménagements extérieurs.

C'est imprudent, car la façade en bois doit respecter le standard énergétique calculé, et il ne doit pas y avoir de pont thermique.
Ce n'est pas comme si l'on suspendait du bois devant un enduit. Derrière le bois, il y a une membrane et une isolation en tant que gros œuvre, là, en tant que profane, je laisserais faire un professionnel.

…….

Tu as oublié un 0.

Tu as malheureusement aussi oublié le matériel pour les prestations propres !

Avez-vous des souhaits d’enfants ? Qu’en est-il alors du salaire ?

Hey, merci tout de suite pour ton retour ! Je crois que nous ne nous sommes pas exprimés assez clairement. Les coûts prévus sont une simple estimation de notre architecte, donc incluant les revêtements de sol/travaux de peinture/pavage, etc. Nous avions besoin de cette estimation pour la demande de crédit afin de nous garantir encore le taux d’intérêt indiqué. C’est chez Allianz (oui, j’ai lu les sujets concernant Allianz ;-) ) – ils ont maintenant besoin de 7 à 8 semaines pour l’examen, pendant lesquelles nous demandons des offres aux trois entrepreneurs généraux avec lesquels nous avons parlé jusqu’à présent et avec qui nous entretenons des contacts personnels, qui pourraient tous commencer vers septembre environ. Malheureusement, les plans n’étaient tout simplement pas assez avancés auparavant pour que nous puissions régler cela plus tôt.

Nous tiendrons compte de ton conseil concernant la façade en bois et allons nous entretenir en profondeur avec mon beau-frère (menuisier, ingénieur en construction, a longtemps dirigé les chantiers chez un fournisseur de maisons à ossature bois). Il nous avait déjà montré une fois la composition d’une telle façade et demandé un devis pour la surface (~100m²) incluant la sous-construction.

Les coûts des matériaux pour les prestations propres devraient donc être déjà inclus dans les coûts de construction, nous avons seulement recherché et estimé de manière conservatrice les heures de travail et salaires économisés. Cela me fait penser que nous avons oublié de mentionner quelque chose de très important. Selon les exigences de la ville, nous devons construire une maison KFW40+, donc avec photovoltaïque + stockage et une très bonne isolation, ce qui fera probablement aussi fortement augmenter les coûts. Une autre information importante est probablement l’obligation de raccordement à la chaleur urbaine, c’est pourquoi nous économisons bien les coûts de chauffage mais paierons à l’avenir environ 50 € par mois de redevance fixe pour le réseau de chaleur (la station de transfert est mise à disposition par la ville). L’augmentation des coûts de la chaleur urbaine est toutefois contractuellement fixée et dépend d’indices statistiques/évolutions (du salaire et du prix du gaz).

Nous avons indiqué un souhait d’enfants et savons que le salaire de ma femme sera temporairement absent ou diminuera sur le long terme. Ce sujet deviendra probablement d’actualité dans environ 3-4 ans. Heureusement, elle peut reprendre un travail à temps partiel flexible et j’ai encore de la marge de progression dans ma carrière et bénéficie de SK3. Mais nous sommes conscients que le surplus mensuel relativement confortable actuel ne sera alors plus très élevé. C’est pourquoi notre plafond antérieur de 1500 € de mensualité.

Que feriez-vous ?

Question sérieuse ? Avec ces paramètres, vous faites partie de ceux qui peuvent vraiment se permettre cette maison. Même avec un congé parental (même si c’est plus serré avec des enfants).

Si ce n’est pas avec ces paramètres, alors quand ? Sécurité des taux pour 30 ans et dormir sans soucis dans la nouvelle maison.

Super capital propre, super revenu. Allez-y. Revoir attentivement les coûts de construction.