GU ne garantit pas la conformité KfW. Risque de coût pour le client ?

Est-il courant dans les offres de prix calculées que, pour les différents niveaux KfW, une garantie quant à la réalisation ultérieure des conditions KfW soit exclue ?

Ce n’est pas courant.

Dans un exemple, il est écrit que la situation du terrain, l’orientation par rapport aux points cardinaux ainsi que la configuration même de la maison sont si individuelles qu’on ne peut en garantir la réalisation.

La situation et l’architecture peuvent compliquer l’atteinte des normes. Si un architecte a en plus défini l’épaisseur des murs et les matériaux, un fournisseur peut en conclure que l’atteinte d’une norme dans les circonstances données ne peut pas être garantie. Il faudrait plus d’informations pour déterminer si le maître d’œuvre se dérobe simplement ou s’il considère certains points du projet comme critiques.

Je pensais en fait que, au cours de la planification, tous les faits nécessaires concernant le terrain et la maison étaient connus ou deviendraient connus, et que la réalisation pouvait alors être calculée précisément.

Cela devrait être le cas aussi, des écarts peuvent apparaître si le projet prévoit des caractéristiques spécifiques pour lesquelles le maître d’œuvre ne veut pas être tenu responsable.

Est-il courant que le risque financier d’un non-respect soit néanmoins reporté sur le client ?

Ce n’est pas courant.

Chaque niveau KfW a ses conditions d’éligibilité, qui sont documentées et donc réalisables de manière constructive. Dans le calculateur de valeur U, il est possible d’indiquer quelle pierre avec quel isolant et quelle épaisseur atteindra la valeur cible. Les conditions ne sont, à ma connaissance, pas modifiées, mais avec l’introduction de la réglementation sur les économies d’énergie 2016, le programme KfW70 a simplement disparu. Mais un tel changement des conditions légales (et donc une suppression d’une incitation à la subvention) ne se fait généralement pas du jour au lendemain. Par conséquent, il est tout à fait certain de pouvoir calculer si une maison planifiée aujourd’hui respectera les conditions d’éligibilité à la subvention lors de son achèvement l’année prochaine. Cependant, par exemple, chaque mur a aussi des surfaces vitrées, qui ont naturellement un coefficient de transmission thermique nettement plus élevé que les surfaces des murs. Si le maître d’ouvrage transforme une maison catalogue en une construction à ossature avec une proportion double de surfaces vitrées, il faut au minimum replanifier considérablement – mais cela peut aussi entraîner que le niveau KfW visé ne soit plus atteignable. Par conséquent, il n’est pas garanti que chaque modèle de maison individuel planifié concrètement (ou individualisé à partir d’un catalogue) puisse être construit dans le niveau KfW souhaité. En revanche, il est bien possible de garantir que l’objectif planifié soit maintenu lors de l’exécution. Si tu commandes la réalisation de ta maison dans la variante KfW55, on planifie des mesures en ce sens et on peut aussi te garantir une exécution correcte. Si tu commandes la réalisation dans la variante KfW40, la probabilité est déjà plus élevée que la commande ne soit pas acceptée, par exemple si tes avant-toits plats sont trop imposants ou autre chose du genre. Mais dans tous les cas, on peut te garantir que la réalisation sera fidèle à la planification et remplira donc les conditions de la mesure de subvention. Bien sûr, la conférence des présidents des ministres pourrait entre-temps arriver à la conclusion de réduire de moitié par exemple les subventions pour bâtiments anciens et de supprimer les subventions pour constructions neuves afin de compenser les aides liées au coronavirus – mais cela ne te toucherait probablement que si la demande de subvention était déposée après une telle décision. Si un tel changement survenait sans préavis, cela constituerait probablement un cas de force majeure au sens de la garantie et ne devrait pas causer des nuits blanches au garant à cause de ta demande de dommages-intérêts. Moi – mais attention : opinion privée d’un non-juriste ! – je ne vois donc aucune raison raisonnable de ne pas garantir le respect d’un certain niveau KfW après confirmation de commande. Garantir avant l’acceptation de la commande que chaque conception de maison concrète soit constructible dans chaque niveau KfW souhaité est une autre paire de manches.

Je vois que vous êtes en train de rassembler toutes sortes de tranches de salami et que vous êtes maintenant arrivés à quatre GU dans la "Finale" - est-ce qu'ils proposent tous la même maison ?

Je vois que vous en êtes, en rassemblant toutes sortes de tranches de salami, à quatre promoteurs immobiliers dans la "finale" – est-ce qu’ils proposent tous la même maison ?

Exactement, nous sommes dans la dernière ligne droite. Je me suis juste trompé, nous comparons actuellement Neesen, HelSti, Viebrockhaus, Favorit et Splietker très intensément. Ce sera sûrement l’un de ces cinq. Les maisons ne sont pas toutes identiques, les plans et quelques petits détails diffèrent légèrement, mais en principe, tout cela est désormais très comparable. Même pour les offres, nous avons parfois fait chiffrer des caractéristiques supplémentaires pour compenser les différences d’équipement et rendre les offres plus facilement comparables. Cela va du même standard KfW, en passant par la dalle en béton armé au-dessus de l’étage supérieur, l’escalier en béton, la corniche, etc., jusqu’aux prises supplémentaires et câbles réseau. Ce qui n’est bien sûr pas toujours évident, Viebrockhaus est le seul avec un petit photovoltaïque, Splietker est, selon la description des prestations de construction, le seul à inclure déjà le vitrage et la porte pour les douches ainsi que le seuil devant la porte d’entrée.

Ça ne marchera pas comme ça dans cinq ans. Tu ne peux pas faire calculer la maison complète jusqu’au moindre détail et jusqu’au dernier euro avec tous les 5 jusqu’à la fin. Qui donc est censé payer ces frais ? À un certain moment, on choisit un, le choisi, pour aller jusqu’au bout. C’est fini. La sélection des matériaux arrive de toute façon toujours en top. Certains ont des idées. :cool:

Tu ne peux pas faire calculer entièrement la maison jusqu'au moindre détail et au dernier euro par les 5 jusqu'à la fin.

Ce n’est pas non plus ce qui est dit. Comparer signifie avant tout la mise en regard des offres (en général une, parfois avec la deuxième version décrite) et surtout des descriptions des prestations de construction. Cet effort de comparaison me revient, les entreprises n’ont pas à faire plus que pour tout autre intéressé.