Discussion sur le plan d'étage maison individuelle / unités d'habitation séparables

Chère communauté,

je souhaite vous présenter notre planification et vous inviter à la discussion. Nous sommes ouverts aux critiques, car nous planifions depuis un certain temps déjà. Un aspect particulièrement important pour nous est la possible division ultérieure en unités d’habitation. Dans notre cercle d’amis, nous observons souvent des réaffectations, et nous souhaitons réaliser cela sans travaux de rénovation importants tels que la construction d’escaliers extérieurs ou la démolition de l’escalier existant. Vos avis et suggestions sont les bienvenus.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Taille du terrain : ~700m²
Pente : Différence de hauteur rue-limite arrière du terrain 50cm
Coefficient d’emprise au sol : 0,4
Surface bâtissable, ligne de construction et limite :
Ligne de construction 5m, recul fond 3/4 hauteur des avant-toits,
Bâtiment en bordure : Garage 1m
Nombre de places de stationnement : 2
Forme du toit : Toit à deux pans 30°
Orientation : Toit : N/O-S/E
Hauteurs/limites maximales :
Hauteur des avant-toits max. 6,5m, hauteur faîtage 9,5m

Exigences des maîtres d’ouvrage
Sous-sol, étages : Sous-sol, RDC, 1er étage, combles
Nombre de personnes, âge : Un couple (27 & 30 ans), 2 enfants prévus
Besoins en surface au RDC, 1er étage : ~90m² chacun
Bureau : Usage familial et télétravail possible
Invités pour la nuit par an : 5-10
Architecture fermée
Style de construction conservateur
Cuisine ouverte
Nombre de places à manger : 6-10
Cheminée
Balcon
Garage
Jardin d’utilité

Conception de la maison
Planifiée par nous-mêmes, conseils d’architectes

Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ?
Salon - convivial
Couloir - lumineux
Entrée - spacieuse
Fenêtre d’angle
Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ?
Éclairage des pièces sanitaires au RDC
Estimation des coûts selon l’architecte/planner : 600 000 €
Technique de chauffage privilégiée :
Géothermie avec collecteur en tranchée circulaire
Ventilation contrôlée des pièces de vie, à ajouter ultérieurement avec plafond suspendu dans le couloir

Pourquoi la conception est-elle ainsi ?
Nous souhaitons garder la flexibilité du plan pour pouvoir éventuellement le diviser plus tard en 2-3 appartements sans travaux importants.
À cette fin, la cage d’escalier (sous-sol-combles) a été placée sur le côté afin de pouvoir l’utiliser plus tard comme entrée séparée.

Notre programme spatial :
Sous-sol :
Buanderie, technique, atelier, salle de loisirs/fête, éventuellement sauna & douche

RDC :
Cuisine-salle à manger & salon, pouvant être séparés par une porte coulissante.
Nous avons renoncé à la réserve dans cette variante, car selon notre expérience de grands placards suffisent et le sous-sol offre assez d’espace de stockage pour les boissons, etc.
Poêle en faïence chauffable depuis le couloir
Chambre d’amis
Petite salle d’eau et WC

1er étage :
2 chambres d’enfants
Chambre parentale avec dressing
Bureau
Salle de bain & WC

Combles :
Aménagement ultérieur possible

Garage :
2 véhicules, espace de stockage

Entrée
Élément vitré extérieur entre garage et auvent


Merci beaucoup !

Nous souhaitons conserver la flexibilité du plan d’étage lors de la planification afin de pouvoir éventuellement le séparer plus tard pour créer 2-3 logements sans travaux de transformation importants.

Vous trouverez ici un "thread sœur"
- avec aussi une référence à la maison jumelée double des frères - voir : (en triste remplacement du thread original disparu).

Dans quelle pièce voulez-vous dormir en cas de division ?
Où avez-vous prévu la cuisine à l'étage ?
Comment gérez-vous les raccordements et la répartition des pièces ?
Combien de places de stationnement avez-vous besoin pour 2 unités d'habitation ? Elles doivent aussi être envisagées mentalement sur le terrain.

Quels sont ces meubles dans le séjour côté salle à manger ?

L'espace repas est étroit.
Beaucoup de couloir et la salle de bain au rez-de-chaussée est petite, les toilettes sont étroites.

Je trouve le budget trop petit pour 3 étages.

Je ne peux que renvoyer à ceci
https://www.hausbau-forum.de/threads/grundriss-um-erst-zu-bewohnen-dann-vermieten-aber-wie.46396/#post-646096

Nous souhaitons conserver la flexibilité du plan afin de pouvoir éventuellement le séparer plus tard pour créer 2-3 appartements sans effort de rénovation important.

Et où les locataires pourraient-ils alors se garer ?

Plan d’aménagement / Restrictions

Combien d’unités résidentielles sont autorisées ? Plus de deux constitueraient un immeuble collectif et le terrain n’est sans doute pas adapté à cela.

Concernant le projet d’une maison individuelle : le nord est parfois à l’avant, parfois à l’arrière !
Cuisine trop petite, trop peu de surface de rangement, pas de cellier au rez-de-chaussée.
Des toilettes sans point d’eau sont moins adaptées à l’âge ou à la maladie, je ne suis pas fan de cette séparation.
Un foyer ne traverse pas un mur, il est adossé. En fin de compte, il y a un conduit qui passe.
La zone de l’escalier est bien pensée pour une séparation. Cela tient peut-être aussi au fait que vous utilisez un peu généreusement les mètres carrés dans l’entrée.
Avec ce budget et ces souhaits, je ne vois pas de cave.

Chère communauté,

merci beaucoup pour vos réponses !

Tu trouveras ici un « sujet sœur »
- avec une indication concernant la maison bi-familiale des frères - voir : (en remplacement pitoyable du fil original disparu).

Merci pour les liens, je trouve les discussions dans le premier fil très intéressantes !

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Dans quelle pièce souhaitez-vous dormir en cas de division ?
Dans la chambre d’amis.

Où avez-vous prévu la cuisine à l’étage ?
Chambre des parents + buanderie

Comment gérez-vous les raccordements et la répartition des pièces ?
1 tableau électrique par étage
au 1er étage, les raccordements cuisine sont prévus dans la buanderie
au dernier étage, les raccordements d’eau et les conduits vides sont préparés

Combien de places de stationnement faut-il pour 2 unités d’habitation ? Elles doivent aussi être envisagées pour le terrain.
Théoriquement 1,2 par unité d’habitation. Si plus de places sont nécessaires, il est possible de les placer devant la maison et d’élargir l’entrée (ce qui est faisable car c’est une rue secondaire).

Quels sont ces meubles dans la pièce à vivre côté salle à manger ?
Si nous parlons des mêmes, ce sont des meubles hauts ou une vitrine.

L’espace repas est petit.
Quelle taille ferais-tu pour la salle à manger ?
Actuellement c’est 270x400

Beaucoup de couloir et la salle de bain au rez-de-chaussée est petite, les WC sont étroits
Pour la salle de bain & les WC, 10 cm de plus ne feraient probablement pas de mal.
Le couloir est spacieux, c’est vrai.

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Combien d’unités d’habitation sont autorisées ? Plus de deux ce serait un immeuble collectif et le terrain n’est certainement pas adapté pour cela.
Cela ne devrait pas poser de problème avec la commune.

Pour le plan d’une maison individuelle : le nord est parfois devant, parfois derrière !
Peux-tu m’en dire plus ?

Cuisine trop petite, trop peu de plans de travail, pas de cellier au rez-de-chaussée.
Jusqu’à présent, nous avions considéré la cuisine comme grande, je vais y réfléchir, merci !
Les surfaces de rangement seront d’une part des meubles hauts dans la cuisine-salle à manger, un placard de 60 cm près de l’escalier.
Un aménagement dans le couloir et à gauche de l’entrée est aussi prévu.

Toilettes sans point d’eau à côté, moins adaptées à l’âge et à la maladie, je ne suis pas fan de cette séparation.
Il y a deux points de vue ici, nous voulons absolument éviter un WC séparé de la salle de bain.

Une cheminée ne traverse pas un mur, elle est adossée. En fin de compte, un conduit passe à travers.
À ma connaissance, c’est possible, il faut une petite ouverture au plafond de niveau mur, à côté de la cheminée préfabriquée, les murs sont montés.

Le secteur escalier est bien conçu pour une séparation. Cela vient peut-être aussi du fait que vous utilisez un peu généreusement les mètres carrés dans l’entrée.
Je ne suis pas non plus fan d’un escalier design en plein milieu du séjour.
De plus, je souhaite pouvoir fermer l’étage avec une porte.
D’une part pour que les chats ne viennent pas dans la chambre la nuit pour faire leur tournée à 3 heures du matin ou demander un petit déjeuner anticipé.

Merci & cordialement
Bernhard

Dans quelle pièce voulez-vous dormir en cas de séparation ?
Dans la chambre d'amis.

La pièce fait pourtant 3x3,2 m, beaucoup trop petite pour un lit double et une armoire... meuble-la en conséquence.

Cuisine trop petite, trop peu d’espace de rangement, pas de débarras au rez-de-chaussée.
Jusqu'à présent, nous avions considéré la cuisine comme grande,

Un espace cuisine de 3,20x2,9 m, qui se limite encore à une zone à manger de seulement 4x2,7 m (la hauteur critique étant les 2,7 m), n’est pas généreux ;). Compte tenu des conditions, c’est plutôt une cuisine pour une seule personne.
Je trouve globalement une mauvaise répartition en ce qui concerne les possibilités d'utilisation, si l’on considère que la zone repas/cuisine fait 26 m².

Où avez-vous prévu la cuisine à l’étage ?
Chambre des parents + débarras

Qu’est-ce qui doit y trouver place ? Vivre, manger, cuisiner ? C’est dommage que le balcon ne soit pas là.
D’ailleurs, je considère déjà la disposition de la zone nuit comme défavorable, zone de passage à côté de la tête du lit, espace pour le lit très juste, et pourtant la fenêtre d’angle.

Pour le projet d’une maison individuelle : le nord est parfois devant, parfois derrière !
Peux-tu m’expliquer cela plus en détail ?

Alors compare la flèche nord sur les plans avec les désignations des façades.

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En général, presque 190 m² sont planifiés ici plus un sous-sol. Des enfants sont prévus, malheureusement pas d’indications concrètes dans la checklist concernant l’utilisation réelle des 2 espaces bureau/ invité prévus.
Pour la possibilité éventuelle de 2 unités d’habitation, la zone escalier est maintenant « à l’extérieur ». Le linge au sous-sol implique de vrais trajets, comme d’ailleurs chaque déplacement d’un étage à l’autre.

On pourrait sans doute planifier cela de manière plus compacte et fonctionnelle... c’est mon avis.