Coefficient d'occupation des sols / coefficient d'emprise au sol dans le plan d'aménagement de 1968

Bonjour chère communauté,

petite question, nous prévoyons de construire un nouveau bâtiment sur notre terrain (ancienne maison déjà démolie), pour lequel, selon les informations officielles, le dernier plan d’urbanisme juridiquement contraignant date de 1968.
Notre terrain fait 976 m2 et le plan d’urbanisme prescrit un coefficient d’occupation du sol de 0,2 et un coefficient d’emprise au sol de 0,3. De plus, un mode de construction ouvert d’un étage et demi. Il n’y a aucune règle concernant la hauteur des corniches, la hauteur des faîtages ou autres. Seule la ligne de construction est fixée à 5 m à partir de la rue.
Après des discussions avec différents planificateurs, il y a une incertitude quant aux surfaces qui doivent être prises en compte pour le calcul.
Nous prévoyons une maison d’une surface au sol d’environ 130 m2. Terrasse, garage et allées s’y ajouteraient.
Après quelques recherches, je pense que l’ordonnance sur l’utilisation des terres de 1962 s’applique. Ai-je raison de penser que, selon cette ordonnance, les terrasses, etc., ne sont pas prises en compte dans le calcul ? C’est en tout cas ce que j’ai trouvé dans une aide à la planification de la ville de Francfort (même si notre projet de construction se trouve à Hanovre…).
Merci d’avance.

Surface au sol d'environ 130 m2.

Honnêtement, je ne sais pas ce que tu veux demander. Ton message ne contient pas de point d'interrogation,
tu as le droit de construire une surface au sol d'environ 195 m2. Alors : où est ton problème ?

De plus, un étage et demi,

Cela n'existe pas. Cela peut être ta propre interprétation, mais ce n'est pas un terme utilisé dans le langage administratif.

Terrasse, Garage et chemins seraient alors ajoutés.

Non.

Ai-je raison de supposer que selon l'ordonnance d'utilisation des sols, les terrasses, etc. ne sont pas prises en compte dans le calcul ?

Oui.

même si notre projet de construction se trouve à Hanovre...

... tu peux utiliser l'aide à la planification car il s'agit de droit fédéral. Ce n'est que pour les points où le droit de la planification (Code de l'urbanisme et ordonnance d'utilisation des sols) renvoie au droit de la construction, par exemple en ce qui concerne la notion d'étage complet, que tu dois échanger HBO contre le règlement de construction de Basse-Saxe. De plus, les Hessois partent toujours d'une renvoi dynamique, c'est-à-dire qu'ils veulent que la HBO actuelle soit appliquée, tandis que la jurisprudence dans d'autres Länder a clairement établi une application statique, donc par exemple la définition d'un étage complet à la date d'entrée en vigueur du plan d'urbanisme.

Bonjour ypg,
La question était finalement de savoir si mon interprétation concernant les surfaces à additionner était correcte. Il y avait aussi un point d’interrogation.
Bien sûr, tu as raison, le plan d’aménagement prescrit 1 étage complet. J’avais seulement écrit 1 1/2 car la maison que nous avions démolie avait 1 1/2 étage.
Peut-être que ma description n’était pas tout à fait claire. Donc, la surface au sol de la maison peut au maximum être de 11x12m afin que a) les surfaces de recul à gauche et à droite et b) la zone constructible de 12m de profondeur soient respectées. Le terrain ne fait que 17m de large. Bien que le règlement sur l’utilisation des sols permette un dépassement limité de la zone constructible, nos planificateurs considèrent alors que la déclaration de construction devient une demande de permis. Cela peut durer à Hanovre 3 à 6 mois de plus.
En raison de la ligne de recul à 5m, il y aurait encore beaucoup de surfaces pour le garage, le chemin d’accès, les terrasses.
Comme le garage est implanté à l’arrière de la maison et s’étend sur 9m vers l’arrière (soit environ 7m au-delà de la zone constructible), on obtient pour l’allée environ 50m2, plus le garage environ 40m2, plus la terrasse environ 50m2, etc. Ergo une surface bâtie largement supérieure à 300m2.
J’ai aussi lu dans le règlement sur l’utilisation des sols de 1962 que pour le calcul de la surface de plancher, la partie du terrain entre la rue et la ligne de recul n’est pas prise en compte. Cela signifie donc que je peux en calculer seulement 0,2 basé sur environ 900m2.
L’incertitude venait maintenant de la façon d’évaluer la terrasse. Selon les NVO plus récentes, elle est considérée comme une partie intégrante du bâtiment principal et est donc comptée dedans.

Cependant, comme j’ai lu dans la contribution d’Escroda, mon interprétation était juste. Cela m’aide déjà pour les prochaines discussions.
Je vais éclairer mon architecte là-dessus demain.

Merci pour les réponses et bon dimanche encore.

que pour la détermination du coefficient d'emprise au sol, la partie du terrain située entre la rue et la ligne de recul ne soit pas prise en compte.

Où est-ce écrit ?
« Ligne de recul » est d'ailleurs un terme datant d’avant la BBauG et l’ordonnance sur l’utilisation des sols, c’est pourquoi cela m’étonne que tu utilises ce terme. Peut-être faudrait-il examiner de plus près le droit de planification en vigueur.

Salut Escroda,

§19; 3

(3) Pour le calcul de la surface au sol admissible, la surface de la parcelle de construction est déterminante, celle qui se trouve en zone de construction et derrière la ligne limite de rue fixée dans le plan d’aménagement. Si une ligne limite de rue n’est pas fixée, la surface de la parcelle de construction déterminante est celle qui se trouve derrière la limite réelle de la rue ou celle qui est fixée dans le plan d’aménagement comme déterminante pour le calcul de la surface au sol admissible.

ok, cela signifie ici ligne limite de rue.

salutations