Financement avec un épargne-logement en lien avec des prêts

Bonjour à tous,

j'ai reçu l'offre suivante d'une banque ; la maison est entièrement financée (360 000 €), les fonds propres de 130 000 € sont utilisés pour les frais annexes et la rénovation.

Âge : tous les deux 26 ans, fonctionnaires, revenu net mensuel de 4 320 € (la femme travaillera à mi-temps pendant les 2/3 prochaines années)

Offre composée de deux parties :
I.)
Montant du prêt : 108 000 €
Taux d'intérêt nominal : 1,5 %
Taux d'intérêt fixe jusqu'en : 2036
Taux annuel effectif global : 1,53 %
Date de fin prévue : 2059
Amortissement initial : 2 %
Remboursement anticipé annuel : 5 % (5 400 €)
Capital restant dû possible après expiration du taux fixe : 74 000 €
Intérêts de mise à disposition par an : 3,0 à partir de 12/2022
Charge mensuelle : 315 €

II.) Épargne-logement
Montant du prêt : 252 000 €
Taux d'intérêt nominal : 1,3 %
Taux d'intérêt fixe jusqu'en : 2040
Taux annuel effectif global : 1,78 %
Date de fin prévue : 2040
Amortissement initial : 0 %
Remboursement anticipé annuel : -
Capital restant dû possible après expiration du taux fixe : 252 000 €
Intérêts de mise à disposition par an : 3,0 à partir de 12/2022
Charge mensuelle : 753,1 €, dont 480,1 € de versement d'épargne

Mensualité d'environ 1 100 €, qui devrait toutefois augmenter après quelques années.

Quelle est votre opinion à ce sujet ?

Trop cher.
Les coûts de l'épargne-logement se reconnaissent déjà à travers les taux effectifs élevés. Pas de durée exceptionnelle pour le taux d'intérêt.

Faites-vous accorder un prêt pur selon le schéma A.
Et comparez avec d'autres fournisseurs.

Votre faible risque en tant que fonctionnaires devrait également se traduire par des taux d'intérêt bas de la part des banques.

Nous avons également une offre avec [Bausparer].
Somme totale 285 k, capital propre 22000

1. Banque 165 k à 1,65 % et fixe 20 ans, 2 % amortissement. 500 € mensuels
2. KFW 100 k à 1,18 % avec [Bausparer] associé 430 €, dont 330 apport d'épargne.

Nous avons en effet une telle structure. Chez nous, une charge assez élevée avec une durée de crédit très courte (10 ans) est prévue. Nous avons donc sécurisé les faibles taux d'intérêt et nous sommes couverts après 10 ans avec le contrat d'épargne logement. Dans un an, il sera entièrement alimenté et nous pourrons injecter l'argent dans le crédit pendant encore 4 ans pour réduire la charge d'intérêts. Nous avons fait les calculs et avons ainsi économisé pas mal d'intérêts.

Le contrat d’épargne logement ne vaut la peine que si l’on attache une grande importance à la sécurité des taux d’intérêt. J’avais aussi une offre de ce type et je l’ai comparée avec la meilleure offre alternative. L’offre alternative aurait, après 10 ans, eu à peu près la même dette résiduelle que le contrat d’épargne logement avec TA après 14 ans. Les raisons en sont évidentes. Premièrement, pour le prêt TA, il n’y a aucun remboursement, ce qui coûte déjà pas mal. Ensuite, le taux d’intérêt pour le TA était nettement supérieur à celui de l’autre offre, tandis que pour le contrat d’épargne logement il n’était que de 0,25%. Donc une opération de différentiel de taux d’intérêt négatif sur 14 ans. Et puis il y a aussi des petits détails comme les 1,25 % de frais de clôture pour le contrat d’épargne logement.
Comme seul avantage, le contrat d’épargne logement m’aurait ensuite plafonné les coûts du financement relais à 2,5%. Le problème est que les taux d’intérêt devraient encore augmenter nettement — plutôt vers 4 % que 3,5 % — pour que le contrat d’épargne logement récupère cela. Pour l’instant, je ne vois pas cela se produire et même si... je ne peux l’imaginer qu’en cas d’inflation correspondante.